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10 claves para contratar el local ideal

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Antes de contratar un local comercial es fundamental que determines si realmente tu negocio está listo para crecer, si cuentas con recursos financieros, humanos y materiales. De esta forma tendrás un panorama mucho más claro del lugar que necesitas, tener más posibilidades de éxito al emprender sin morir en el intento, pero sobre todo, tener el local en el que debes de estar y no en el que está disponible.

De acuerdo con Julio Rolando Rosales, directivo de Location City, especialista en locales comerciales, el 75% de los emprendedores que abren un negocio cierran antes del segundo año de operación y considera que el 50% de este sector se debe a la falta de una ubicación estratégica en los establecimientos. “Es necesario entender cuál es la ubicación que más favorece el desarrollo de un negocio y seguir una metodología para contratar el local ideal, así podrás reducir los riesgos de inversión” afirma Rosales.

Si ya tienes “un concepto de negocio bien definido, personal de confianza para operar, capital para invertir y soportar seis meses de operación sin sacarle dinero a la propia empresa” entonces ya estás listo para buscar tu local comercial.

Conoce al cliente

Saber quién compra y cómo lo hace te permite hallar con facilidad la mejor ubicación para tu negocio. Considera aspectos como sexo, edad, nivel socioeconómico, frecuencia de consumo y examina si tu negocio es de impulso o destino, en dónde se vende más, el entorno comercial, la competencia, cómo llegar, días y horarios.

Detecta zonas potenciales

Busca zonas con la mayor cantidad de consumidores de tu producto o servicio. Dos de los principales métodos para detectarlas son por nivel socioeconómico y por generador, normalmente se apoyan de la herramienta de geomarketing para identificar la zona a la que va dirigido tu negocio. 

Busca inmuebles

“Los mejores locales no siempre tienen un anuncio de renta, los que sí tienen son los más difíciles porque cuentan con una lista de clientes en espera y regularmente los emprendedores son descartados”, aclara Rosales. Pero existe la posibilidad de negociar un traspaso, subarrendar espacios o acercarse a las inmobiliarias de la zona que te interesa.

Sondea

Después de haber ubicado el local, averigua cuánto puedes vender en ese lugar para saber si es un sitio productivo y si la renta que piden es buena o mala. Valora el flujo peatonal, cuánto vende la competencia en la zona, encuesta a los vecinos locatarios y a la gente que pasa frente al local para que opine sobre el producto o servicio que quieres implementar.

Realiza una pre-gestoría

Asegúrate de que el local tenga el uso de suelo correcto, que no tenga adeudos de agua y predial, de lo contrario corres el riesgo de que el lugar sea clausurado o que no obtengas una licencia de funcionamiento. Si es un local muy grande verifica las escrituras en el Registro Público de la Propiedad.

Negociación del contrato

Es importante que el emprendedor no pierda de vista en el contrato de arrendamiento los siguientes puntos: la renta no debe ser mayor al 10% de las ventas esperadas, firma un contrato por lo menos de tres años, solicita un plazo de gracia para remodelación y tramitar lo necesario, debes estar listo para ofrecer dos depósitos en garantía y algunas rentas anticipadas. “Una negociación basada en la honestidad y en la responsabilidad aumenta la posibilidad de obtener el contrato”

Remodelación

El proceso no acaba cuando contratas, debe adecuarse el espacio exterior e interior para generar una vista más atractiva y contar con instalaciones productivas. Si la remodelación no es realizada por expertos puede haber una pérdida de tiempo y dinero muy significativa.

Estrategia de éxito

La activación del negocio no está dada por la apertura del local, sino por las estrategias publicitarias que lleves a cabo. “Haz algo para decir que estás ahí y que prueben tu producto o servicio” Los anuncios personalizados en el exterior del inmueble es una de muchas herramientas que pueden ayudarte.

Básicos que no deben faltar

Encontrar el local ideal no es fácil. La persistencia y la paciencia son cualidades que siempre debes portar, no tomes una decisión apresurada contratando el primer local a la vista, sigue buscando. “El local que es para ti ahí estará… el rango adecuado de búsqueda es de 4 a 8 meses” Por último, muestra audacia aprovechando las oportunidades que surjan cuando encuentres el lugar que necesitas.

Características estructurales

Se recomienda que sea un espacio amplio con altura de 2.80m a 3.40m, sin elementos que obstaculicen la vista en el exterior, con espacio para colocar anuncios publicitarios como en las marquesinas y debe contar con acometida eléctrica y drenaje. “En obra todo es posible y puedes modificar de acuerdo a tus necesidades”, explica Rolando Rosales.

La mayoría de los emprendedores se preocupan por las condiciones del interior y dejan a un lado la ubicación. Ocúpate de estar en la zona correcta, junto a un generador, en donde pasa gente, que sea un  sitio visible. “El mejor local comercial será de aquellos que lo busquen con mayor inteligencia” asegura el directivo de Location City.

 

fuente: Editorial metroscubircos

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Equipa tu casa y agrégale valor

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Al momento de equipar una propiedad, no se debe perder de vista que el objetivo principal es crear espacios funcionales y estéticos que favorezcan la vida de sus ocupantes y al mismo tiempo permitan aumentar su valor.

El primer aspecto que debemos considerar es que nuestra inversión no se dirija a cuestiones puramente estéticas ya que esto sólo refleja un posicionamiento económico. El interiorista Aurelio Vázquez del despacho DIN, recomienda enfocarnos en  aquéllos elementos que mejoran la calidad de vida y al mismo tiempo proporcionan belleza y confort al hogar. Estos elementos podemos englobarlos en tres grandes rubros: acabados, iluminación y tecnologías inteligentes.

Acabados de calidad

Los acabados de una vivienda –pisos, paredes, techos, ventanas, puertas, carpintería- son la piel de una construcción. Se calcula que del total de inversión en la construcción de una casa o departamento el 45 por ciento o más se asigna a los acabados. Hugo Jiménez Cuevas, arquitecto y director de obra de la inmobiliaria Provivan, asegura que “invertir en acabados de calidad  permite aumentar la plusvalía de una propiedad, ya que estos se consideran al momento de realizar un avalúo”.

El piso, inversión a largo plazo

Son clave para transformar un lugar y generar un mayor valor del inmueble. De ahí la importancia de hacer una buena elección, en especial si consideramos que una vez que se han instalado tardaremos entre 15 y 20 años en cambiarlos.

Jiménez Cuevas recomienda invertir en cerámicas, ya que son más resistentes, requieren mínimo mantenimiento y pueden durar más de 20 años.

Las cerámicas con mayor demanda, por su bajo costo, son las esmaltadas. Las puedes encontrar desde 100 pesos el metro cuadrado.

Por su parte, los porcelanatos, cuyo valor puede superar los 1,000 pesos el metro cuadrado, también son de alta resistencia, baja porosidad y amplia tolerancia a los impactos. Son de fácil mantenimiento debido a su resistencia al agua.

Pisos de madera

Resultan atractivos porque aportan calidez a cualquier espacio, sin embargo, tienen menor resistencia y requieren mayor mantenimiento. Su vida útil depende en mucho de la dureza de la madera y de sus acabados.

Los más cotizados en el mercado son los pisos de madera maciza, se trata de suelos de alta resistencia que pueden tener una vida útil de 50 años o más.

También están los pisos de ingeniería compuestos por tres, cinco o más capas de madera natural y cuya vida útil es de entre 15 y 25 años.

Toma en cuenta que los pisos de madera requieren mantenimiento periódico – pulido y barnizado- especialmente en aquéllas áreas de la vivienda de alto tráfico. Además, son susceptibles a deformaciones o deterioro debido a  las variaciones del clima, suelen dilatarse o contraerse a causa de la humedad en el ambiente.

Iluminación

Es otro de los aspectos que debes considerar al momento de equipar una propiedad. No solo porque permite habitar un espacio de manera confortable, sino también porque su uso adecuado se traduce en un ahorro energético importante. Lo último en fuentes de luz para el hogar son los LED. Esta tecnología permite un ahorro de hasta 80 por ciento en el consumo eléctrico, superan los 12 años de duración, minimizan los riesgos de incendio y su emisión de luz es direccional, es decir, iluminan solamente lo que precisa ser iluminado.

Domotiza cada espacio

Los nuevos sistemas de automatización dotan de inteligencia a una vivienda para que se ocupe de ciertas tareas que pueden ser tan simples como acondicionar la temperatura y la ventilación de una habitación, encender o apagar las luces del hogar, bajar o subir las persianas; o tan complejas como encargarse de la seguridad de su casa o detectar fugas de gas e incendios.

La domótica es un concepto sustentable, cuyo beneficio principal es que aprovecha los recursos naturales y permite ahorros importantes de energía y agua. Una vivienda dotada con tecnología inteligente siempre tendrá un valor superior a un inmueble  que no cuenta con ella.

Salvador Jiménez, ingeniero y director de promoción inmobiliaria de Prodemex, refiere que el costo de los sistemas inteligentes depende en gran medida de qué tan sofisticados sean. Señala que existen aditamentos para automatizar las instalaciones eléctricas en las viviendas como cerraduras digitales, dimmers, controles de tiempo, sensores de movimiento, que no representan una inversión superior a los 15,000 pesos.

Equipa el corazón de tu hogar

Cocinas

Es una de las inversiones más sólidas. Es recomendable que la inversión en la realización de cambios estéticos o estructurales de este espacio no sea mayor al 15 por ciento del valor de la propiedad. El porcentaje de recuperación es de entre 75 y 90 por ciento en cuanto al valor agregado del inmueble.

Con una inversión no mayor a los 20,000 pesos se puedes adquirir una integral, visualmente agradable y con los módulos y complementos necesarios para hacerla funcional. Si  lo que deseas es una cocina más sofisticada equipada con tecnologías vanguardistas como refrigeradores con pantalla touch, estufas para controlar a distancia, grifos que regulan la presión del agua y gavetas que mantienen la comida en perfecto estado por más tiempo, entre otros aditamentos, deberás invertir entre 200,000 y 500,000 pesos.

El baño, la otra pieza clave

Esta área de la casa, es la segunda más importante al momento de equipar. Busca mobiliario funcional y evita las excentricidades. Echa mano de las más actuales tendencias decorativas y también de la tecnología de punta.

Por ejemplo, tazas de baño suspendidas con entradas para música, sistemas para regaderas que regulan el chorro de agua, llaves con monomandos que se abren y se cierran con un solo toque, grifos en los que se enciende una luz roja cuando el agua sale fría y azul cuando está caliente marcan las nuevas tendencias en el diseño de  baños.

Equipar un baño de manera básica puede tener un costo aproximado de 16,000 pesos y se puede recuperar alrededor del 75 por ciento de la inversión al momento de su venta. En contraste, equipar grandes baños con accesorios caros, azulejos, bañeras, carpintería, tazas de baño  y duchas costaría  alrededor de 50,000 pesos y podría recuperar en la venta de su casa el 70 por ciento de su inversión original.

Equipar tu casa o departamento es un reto a la creatividad, es atreverse a romper con lo tradicional o lo establecido para darle a cada espacio de tu hogar personalidad, estilo, color, confort  y elegancia. Es la mejor fórmula para que tu propiedad gane plusvalía con el tiempo.

Editorial Metroscubicos

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Qué puedes encontrar en el mercado de hipotecas

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Elegir el mejor crédito es una labor de titanes, pero la recompensa por hacer la tarea y no elegir a ciegas es grande. Debes saber que cada institución bancaria tiene al menos tres esquemas básicos en operación, los cuales multiplican su oferta con diversos beneficios, desde descuentos por momento de vida para mujeres, hasta la promesa de devolver comisiones o mensualidades completas a los acreditados cumplidos. Averigua cómo seleccionar correctamente.

Tal vez te suene a la misma cantaleta de siempre, pero no por eso deja de ser verdad: el mejor crédito para ti no es el más barato, ni el más caro, ni el más corto, ni el más largo, ni el que tiene la tasa más baja. El mejor crédito es la opción que, individualmente, se adecua perfectamente a tu perfil, necesidades de financiamiento y capacidad de pago, pero además va bien con tu estilo de vida y la manera en que prevés y planeas tu futuro.

Sin duda son muchas las variables que hay que considerar, pero la finalidad de revisar con cuidado la oferta existente es contratar el crédito hipotecario que amortice más pronto el dinero que nos prestaron y, por ende, con el menor costo financiero. Y todo eso, en concordancia con el tipo de crédito al que podemos aspirar en función de nuestro perfil, ingresos y capacidad de pago.

¿Qué te prestan?

Hoy más que nunca el mercado mexicano ofrece hipotecas para todas las necesidades. Las hay con tasa de interés fija o variable con tope, pagos fijos o crecientes y opciones en cofinanciamiento con alguna institución pública (Infonavit y Fovissste). Aunque podría parecer que todas ofrecen lo mismo, hay características puntuales que pueden representar la diferencia entre obtener un crédito viable o un dolor de cabeza constante.

La oferta también incluye tasas fijas con aumentos programados, créditos con pagos fijos o crecientes, y desde finales de 2012 existe un producto con esquema a tasa variable con tope.

Las tasas fijas dependen del esquema (pagos fijos o crecientes), del plazo (en algunos casos a más años menor tasa, y en otros al revés), y del monto a financiar (a mayor monto, mayor tasa y menos aforo). El Costo Anual Total (CAT) va de 12% a 15.2%.

Todos los esquemas que están hoy en el mercado son en pesos y cuentan con diferentes plazos para elegir: desde siete hasta 30 años. Casi todos ofrecen la posibilidad de liquidar por adelantado sin penalización alguna, aunque es algo que debes preguntar siempre, pues nada es peor que las malas sorpresas.

Pagos fijos vs. Pagos crecientes

Debido a que sus condiciones son las mismas durante toda la vida del crédito (misma tasa y mensualidad), las hipotecas con pagos fijos son las consentidas. Aunque a primera vista suelen ser más caras que las de pagos crecientes (tasa y mensualidad más altas, para empezar), el hecho de que no cambien da certidumbre y tranquilidad a los acreditados.

Cada banco tiene diferentes plazos, pero los pagos fijos suelen plantearse a 10, 15 y 20 años, y los expertos aseguran que el mejor en el plano financiero —costo del crédito— es el intermedio, pues si bien la mensualidad a 20 años es un poco más baja que la de 15 años, la diferencia no justifica pagar casi el doble de intereses. Además, amortiza más pronto.

Ahora los pagos crecientes: aun cuando la tasa de interés también es fija, el esquema plantea una actualización anual de las mensualidades de entre 1% y 2.5%, lo que hace que en pocos años los montos superen a los de pagos fijos. Entre sus bondades está el hecho de que este modelo de hipoteca requiere menor desembolso inicial y ofrece mayor financiamiento con los mismos ingresos.

En este sentido, los bancos suponen que el acreditado (joven sobre todo) ascenderá en su trabajo y mejorará sus ingresos en los siguientes años, por lo que estará en condiciones de pagar mensualidades más altas sin que le signifiquen un problema. Como ves, la incertidumbre laboral es el principal punto en contra de este
esquema.

Para aminorarlo, se plantea una tasa fija con pequeños incrementos anuales a la mensualidad, lo que permite saber desde el primer día cuánto deberemos pagar cada año de la vida del crédito. Desde luego, el incremento al cabo de los 15 años es un poco abultado, aunque conocido. Los plazos son más largos: sólo a 15, 20 e incluso 22 años.

El cofinanciamiento

Son dos créditos, uno público y otro privado, garantizados por una misma vivienda. Uno de los créditos lo otorga una institución pública (Fovissste o Infonavit) según sus propias reglas, y el otro un banco. La hipoteca privada lleva la mayor carga de financiamiento y puede tener un esquema de pagos fijos o crecientes muy similar a los que otorgan en solitario.

En México un par de bancos ofrecen ya un esquema de cofinanciamiento en que otorgan un tercer crédito pequeño por el remanente de la Subcuenta de Vivienda, que en algunos casos el Infonavit retiene para adelantar pagos en cinco anualidades o utilizarlo como fondo de desempleo, según se necesite.

La hipoteca ideal

Los expertos en hipotecas coinciden en que existe un “crédito ideal”, ese que siempre se recomienda y que todos los bancos ofrecen: a tasa fija, con pagos fijos, en pesos y a plazo medio (15 años) para que tenga una buena amortización desde el primer año de pago, aunque siempre debes revisarlo en la tabla de amortización porque las comisiones, seguros y cuotas por administración varían de banco en banco.

Sin embargo, para que este crédito opere como debe, es necesario que el contratante aporte al menos 20% de enganche —algunos opinan que 30 o 35% sería mucho mejor—, cubra sin problema los gastos de inicio (operación y escrituración), y la mensualidad no rebase el 30% de sus ingresos.

Este sería el crédito ideal, con un costo financiero aceptable —que depende de la tasa y las comisiones—para alguien muy disciplinado que cuenta con el capital de arranque necesario, un empleo estable y la idea de comenzar a formar un patrimonio con esa vivienda, en la que habitará por muchos años.

Editorial Metroscubicos

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Los olores importan al vender tu casa

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A nadie le gusta una casa que huele mal y mucho menos a un comprador potencial. Es tan enorme la influencia de los aromas que su utilización se extiende a diversas ramas de la industria, incluso existen empresas que se dedican crear ambientes a través del manejo de los olores. Esta es una tarea que no se toma a la ligera.

Los casinos y las grandes cadenas de hoteles usan fragancias ambientales no solo para eliminar los aromas desagradables, de hecho, las usan porque tienen algo muy claro: saben que un buen olor vende.

Buenos o malos olores y el éxito de venta

De acuerdo con algunos estudios independientes, existe una fuerte correlación entre el uso de fragancias ambientales y el aumento de los ingresos. Las compañías invierten bastante para desarrollar reforzamientos psicológicos positivos.

La industria inmobiliaria no está fuera de juego, también reconoce el poder emocional como elemento para favorecer la compra de una casa y para ello recurre a ciertas técnicas, por ejemplo, añadir un olor especialmente agradable a sus casas o departamentos muestra.

Consejos para dar la mejor impresión y vender más rápido

El tema de los olores se trata de asociaciones, de traer a la mente recuerdos que funcionen como reforzadores positivos, ahí es donde radica su verdadero poder. Como señala el folclor del marketing, un aroma delicioso tocará el nervio que conecta el corazón con la billetera. Veamos algunas estrategias para lograr el cometido:

  • Olor a sucio: si en el lavatrastos ya no caben los platos o el cesto se desborda de ropa sucia, es hora de limpiar. Los olores que desprenden estas fuentes no le dan la bienvenida a nadie.
  • Olor a mascotas: si tu perro o gato viven dentro de tu casa, procura ventilar las habitaciones y dejarlos fuera por unas horas, mientras muestras tu casa. Su aroma puede resultar molesto para algunas personas.
  • Olor a cigarro: Este olor suele impregnarse en la ropa, en las cortinas y hasta en los cojines, evita el uso de aromatizantes que solo enmascaran el problema. Prueba con un generador de ozono o lava a profundidad las cortinas y las fundas.
  • Olor a comida: tu posible comprador no necesita saber lo que desayunaste o lo que comerás ese día. Para no tener una mezcla de olores en la cocina, opta por pedir comida a domicilio.

Algunos consejos:

Hacer que un lugar huela bien no se trata de llenarlo de flores o sustancias aromáticas. No es poner aromatizante cítrico en caso de que una familia se interese en tu depa o rosas cuando el prospecto sea una mujer joven y soltera. En realidad, lo más recomendable es hacer coincidir la fragancia con el tipo de construcción. Por ejemplo, el olor a jengibre va bien con un departamento de estilo contemporáneo, la canela es ideal para lugares con madera oscura. No se pueden hacer combinaciones aleatorias.

Si no crees que en tu casa pueda haber aromas indeseables, pide a alguien de tu confianza que te ayude a identificarlos en caso de que existan, incluso puedes pedir al opinión de tu broker hipotecario y tal vez te pueda ofrecer una solución.

Uno de los trucos más viejos en los bienes raíces es poner galletas en el horno antes de que el comprador cruce la puerta. Su olor recuerda el calor de hogar, de eso se trata este arte.

La próxima vez que vayas a vender, o si ya estás en el proceso, toma en cuenta estos aspectos que pueden parecer invisibles pero que conforman una herramienta poderosa para motivar a la gente e influir en su comportamiento consumista.

Editorial Metroscubicos

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Cada vez más gente prefiere un departamento

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Actualmente la moda es vivir en un departamento. Esta tendencia, que es una realidad en casi todo el país, inició en el Distrito Federal y el Área Metropolitana y después se expandió a otras entidades. Hoy no importa en qué ciudad vivas, en cualquier lugar vemos cómo surgen nuevos desarrollos que ofrecen la venta de atractivos departamentos.

El boom de este tipo de vivienda coincide con el de la industria de la construcción hace un par de años, cuando se abrió la llave a los créditos bancarios y gente empezó a preferir los departamentos para vivir. Las constructoras entendieron el mensaje y empezaron a edificar grandes edificios.

Según datos de la franquicia inmobiliaria Coldwell Banker, nueve de cada 10 personas entre 20 y 40 años de edad prefieren vivir en un departamento. Mientras que en la gente mayor de 50 años esta tendencia se revierte.

El tabú de la privacidad de la casa casi no existe en las nuevas generaciones. Claro está que esto es una moda y puede que en algunos años los mexicanos regresen a querer casas grandes, pero por ahora la euforia de vivir en un depa es una realidad en muchos estados del país.

Ventajas de vivir en un departamento

• Seguridad: Los asaltos, los robos a casa habitación y el ambiente de inseguridad no se pueden negar en México. Los departamentos ayudan a mitigar un poco este efecto y por eso muchos deciden olvidarse de las casas. No obstante, se puede adquirir una vivienda dentro de privadas que permiten tener todo, una casa, la seguridad de la vigilancia y las amenidades.

• Área privada pequeña: Esto se traduce en el tamaño necesario para vivir cómodamente. Ya no está de moda tener metros cuadrados de más.

• Grandes áreas comunes: Una de las características principales que se encuentran en estos nuevos desarrollos son los espacios compartidos como alberca, gimnasio, jardines, que quizá no quieres o puedes mantener sin la ayuda de tus vecinos. De cierta forma, lo que estás comprando, además de los metros cuadrados para vivir, son estas amenidades.

• Mantenimiento: Mantener el jardín o alberca en una casa una con 400m2 de construcción puede llegar a los $50,000 al mes. No obstante, puedes tener acceso a la alberca y a un jardín que pagas con tus vecinos por medio de la cuota de mantenimiento que puede ser de $2,000.

Y nadie quita la posibilidad de un espacio de 400 metros cuadrados para vivir. Sí, sí hay departamentos con estas cualidades, claro que la cuota de mantenimiento se incrementa.

• Practicidad: Para muchos, la facilidad de cerrar con llave y apagar el gas e irse de viaje sin preocupaciones es una de las razones que los impulsan a dejar a un lado la idea de la casa. Al final, al regreso del viaje, el pasto seguirá verde, las plantas no se habrán secado y tu casa estará intacta.

• Ubicación: Aunque ya se pueden localizar departamentos en variadas zonas de las ciudades, en principio pueden llegar a tener una mejor ubicación algunos edificios de departamentos en ciudades de alta densidad porque están más cerca del centro de la localidad.

Para las casas se necesitan más metros cuadrados y por precio es mejor opción irse a la periferia. Por lo tanto si lo que buscas es localización, localización, localización es probable que encuentres mejores opciones en términos de precios contra el metro cuadrado en departamentos.

• Variedad: Igual que con las casa, en los departamentos encontrarás opciones en los estilos y también en la diversidad de tamaños. Existen departamentos desde 50m2 hasta un par de cientos.

Además de lo anterior, lo que ahora está de moda y que encontrarás en un departamento más fácil que en una casa, es la construcción verde, ya sea ecológica, eficiente o bioclimática. Los desarrolladores buscan que la vivienda impacte lo menos posible al medio ambiente y contribuya a su conservación a través de ecotecnologías.

El sobreprecio de una vivienda verde puede llegar a ser de 40%, pero la idea es que esto se compensa con el ahorro en electricidad o agua, entre otros servicios.

¿Qué tipo de depa me conviene?

Según tu perfil y el monto que tengas para invertir, puedes escoger entre estas opciones:

• Loft: este tipo de vivienda de espacios abiertos sin divisiones es muy popular entre jóvenes solteros, aunque algunas parejas de recién casados también suelen buscarlos.

Estos desarrollos generalmente tienen ubicaciones céntricas y no siempre cuentan con espacios de áreas verdes amplias, sin embargo sí se pueden encontrar con diversas amenidades.

• Departamento tradicional: generalmente hablamos de un edificio que tiene vigilancia y los departamentos tienen entre una y dos recámaras y van de 60 a 80 metros cuadrados. Esta opción es popular entre parejas recién casadas que tienen hasta un hijo o parejas de retirados que decidieron reducirse.

• Desarrollos residenciales: este tipo de vivienda es la que se ha construido en los últimos años y son los que cuentan con mayor número de amenidades. Son departamentos de más de 100 metros cuadrados y algunos pueden tener pequeños jardines privados cuando están en la planta baja.

Tienen gran variedad de amenidades, desde alberca, áreas verdes, gimnasio, casas club y vigilancia las 24 horas del día. Es popular entre familias con parejas de más de 35 años y más de un hijo que piensan vivir en este sitio varios años.

• Uso mixto: este estilo de inmueble mezcla la parte de vivienda con la comercial. Son edificios que tienen acceso a centros comerciales o por lo menos algunos locales, desde restaurantes hasta bancos.

Son opciones atractivas entre parejas solteras o mayores que ya no tienen hijos y normalmente están localizados en áreas cercanas a los centros de las ciudades.

Editorial Metroscubicos

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7 razones por las que amamos los depas

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Hace alrededor de 10 años la tendencia de los departamentos empezó a florecer en el país. Primero se notó en la Ciudad de México y sus alrededores, después el fenómeno se expandió a otras ciudades como Monterrey, San Luis Potosí y Querétaro.

Hoy vemos continuamente cómo se erigen nuevos edificios de departamentos, por ello te presentamos siete motivos que explican este boom:

  1. Seguridad. Los asaltos, los robos a casa habitación y el ambiente de inseguridad es innegable. Los departamentos ayudan a mitigar este efecto y por eso muchos deciden olvidarse de las casas. No obstante, se puede adquirir una vivienda dentro de privadas que permiten tener todo, una casa, la seguridad de la vigilancia y las amenidades.
  2. Área privada pequeña. Esto se traduce en los metros cuadrados necesarios para vivir cómodamente. Ya no está de moda tener metros cuadrados de más.
  3. Área común grande. Una de las características principales de los nuevos desarrollos son los espacios comunes como albercas, gimnasios, jardines, que quizá no quieres o no puedes mantener sin la ayuda de tus vecinos. De cierta forma, lo que estás comprando son estas amenidades.
  4. Mantenimiento. Mantener el jardín o la alberca en una casa una de 400 m2 de construcción puede llegar a costar $50,000 al mes. No obstante, puedes tener acceso a la alberca y a un jardín que pagas con tus vecinos por medio de la cuota de mantenimiento que puede ser de $2,000. Así nadie quita la posibilidad de un espacio de 400 metros cuadrados para vivir. Entre más grande es el depa e incluye más amenidades, la cuota de mantenimiento sube.
  5. Practicidad. Para muchos, la facilidad de cerrar con llave y apagar el gas e irse de viaje sin preocupaciones es una de las razones que los impulsan a dejar a un lado la idea de la casa. Al final, al regreso del viaje, el pasto seguirá verde, las plantas no se habrán secado y la casa estará intacta.
  6. Ubicación. Aunque se pueden localizar departamentos en zonas variadas, los favoritos son aquellos que se encuentran en el centro de la ciudades o cerca de las áreas de corporativos. Para las casas se necesitan más metros cuadrados y por precio es mejor opción irse a la periferia. Si lo que buscas es localización, es probable que encuentres mejores opciones en departamentos.
  7. Variedad. En los departamentos encontrarás diversidad de estilos y tamaños. Hay opciones desde 50 m2 hasta un par de cientos. Los acabados también brindan un gran abanico de posibilidades.

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Impuesto por vender tu casa si vale más de 3.7 mdp

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¿Tienes una casa con valor superior a 3.7 millones de pesos y estás interesado en venderla? Quizá te convenga hacerlo antes de que termine el año, pues a partir de 2014, las personas que enajenen viviendas de este precio en adelante, estarán obligadas a pagar impuestos, según las modificaciones a la Ley del Impuesto Sobre la Renta (ISR) propuestas por los diputados y que serán discutidas por los senadores.

Las reformas establecen que quienes realicen este tipo de operaciones pagarán ISR sobre la ganancia de la venta si el inmueble tiene un valor superior a 750,000 unidades de inversión (UDIS), equivalentes a 3 millones 735,000 pesos.

Ese límite representa una ampliación respecto de la propuesta original del presidente Enrique Peña Nieto en la reforma hacendaria, que establecía aplicar el impuesto a viviendas desde 250,000 UDIS, es decir alrededor de un millón 225,000 pesos.

El monto aprobado por los diputados es muy inferior al de la legislación vigente, que establece que sólo pagan impuesto las viviendas con un valor de un millón 500,000 Udis, es decir de más de 7 millones 440,000 pesos, expuso el socio de Impuestos de Deloitte, Luis Liñero.

El valor de la UDI se actualiza todos los días conforme a los movimientos de inflación y hasta el 22 de octubre se ubicaba en 4.9 pesos por unidad.

Los diputados justificaron la medida al asegurar que se concentrará sólo en la población de mayores ingresos, ya que poco más del 2% de las viviendas enajenadas al año en el país supera los 3.7 mdp.

“La medida permitirá evitar afectaciones al patrimonio de la gran mayoría de las familias, pues el efecto se concentrará exclusivamente en las de mayores ingresos, procurando que aquellos que enajenan su casa habitación con el fin de adquirir otra vivienda, cuenten con los recursos que les permitan mejorar sus condiciones de vida”, expusieron los diputados.

El cobro de este impuesto tendrá mayor efecto en la Ciudad de México, Monterrey, Guadalajara, Puebla y en zonas turísticas como Cancún o Los Cabos, ya que son las plazas que aglutinan la mayor parte de la vivienda de categoría residencial plus, es decir aquella con un valor de más de 3.2 mdp, detalló la gerente de Levantamiento de la consultoría de proyectos inmobiliarios Softec, Alejandra Valle.

De la oferta de vivienda nueva en el país, el 3.3% corresponde a casas habitación con valor superior a 3 millones de pesos, según cifras de la consultora.

No todo está perdido

Si el valor de la vivienda rebasa el límite establecido, el contribuyente todavía puede exentar el ISR si demuestra que habitó el inmueble durante los cinco años anteriores a la venta y siempre y cuando no hubiera aprovechado este beneficio en los últimos cinco años, indica la Ley del Impuesto Sobre la Renta en su artículo 109.

“Si la casa rebasa el límite establecido tienes que comprobar que viviste ahí los últimos cinco años. Y si el valor de la casa es menor, el requisito que pedimos los notarios es que la persona haya habitado la casa por lo menos los últimos seis meses”, explicó el notario Marco Antonio Espinoza, integrante de la Comisión de Comunicación del Colegio de Notarios del DF.

El propósito de estos requisitos es asegurarse que sólo se beneficie a las personas que venden su casa habitación y no a quienes se dedican a vender bienes raíces.

Para poder comprobar que se habitó la vivienda y exentar el impuesto, el artículo 130 del Reglamento de la Ley del ISR vigente indica que los contribuyentes deberán entregar al notario público los siguientes documentos, que deberán estar a nombre del contribuyente, su cónyuge o sus ascendientes o descendientes en línea directa (padres o hijos):

1. Credencial de elector expedida por el Instituto Federal Electoral.

2. Comprobantes de los pagos de luz o telefonía fija.

3. Estados de cuenta que proporcionan las instituciones financieras así como tiendas departamentales u otros comercios.

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Cuánto cuesta mudar tu crédito Infonavit

Duda

Desde que compró su casa, hace casi tres años, María Luisa Jiménez ha sido una acreditada puntual en sus pagos con Infonavit. A pesar de eso, en la última revisión de su estado de cuenta encontró que su deuda ha crecido. Y no sólo eso, también su mensualidad ha aumentado un poco cada año.

Las dudas llegaron y María Luisa piensa que debió contratar su crédito hipotecario con un banco. Y es que, aunque sabe que ninguna tasa de interés bancaria es tan baja como el 10% de su crédito en infonavit, nunca esperó que su deuda creciera en vez de disminuir.

Así como es posible solicitar un crédito Infonavit para pagar los pasivos de un crédito privado –con banco o sofol- también se puede ejecutar la operación inversa y pedir un crédito bancario para liquidar el que se tiene con Infonavit. Pero ojo, todo se vale menos generalizar, así que si estás en el caso de María Luisa, piensa y haz números antes de tomar una decisión.

Por qué crece mi deuda con Infonavit

El de María Luisa no es un caso especial; todos los créditos Infonavit están diseñados de esta manera. Como todos los créditos, incluidos los bancarios, los primeros años un gran porcentaje de la mensualidad va para el pago de intereses y sólo uno muy pequeño para amortizar el capital adeudado. Esto hace que la deuda baje apenas.

Sin embargo, las deudas con Infonavit tienden, además, a crecer un poco los primeros años debido a que sus créditos están tasados en Veces Salarios Mínimos, y no en pesos, de modo que cada enero, la deuda y las mensualidades se ajustan a la alza en la misma medida que el salario mínimo general por zona (este año el incremento fue de 4.2%).

Es decir, además del 10% anual al que María Luisa contrató su crédito, el 1 de enero de este 2012 su deuda y su mensualidad –ambas tasadas en VSM- crecieron 4.2%, lo que eleva el interés real por pagar al orden del 15%, explica la coach de finanzas personales Isela Muñoz.

A este ritmo, con los aumentos anuales e impredecibles del Salario Mínimo, la deuda nunca se pagaría, pero eso tampoco sucede. Un factor positivo en la ecuación de los créditos Infonavit, que ningún crédito privado tiene, es que reciben bimestralmente aportaciones patronales por el 5% del salario diario integrado del trabajador, y van directo a capital.

Así, si María Luisa se mantiene firme y constante con sus pagos y no pierde el empleo, su deuda comenzará a bajar de a poco en el cuarto año y ya más consistentemente hacia el año 8 y podrá terminar de pagar sin problema entre el 14 y el 16, según el plan original que Infonavit le entregó cuando compró su casa.

Y si quiere terminar de pagar antes y evitarse una buena cantidad de intereses, la receta, igual que en cualquier crédito, es adelantar todo lo que pueda, pues cada peso extra a su mensualidad irá directo para amortizar el saldo de su deuda.

En unos meses más, cuando entre en vigencia la posibilidad de contratar créditos Infonavit en pesos, será más fácil hacer la comparación entre todos los productos del mercado, para que decidas cuál se adapta mejor a tus necesidades. Por ahora no se ha anunciado la tasa de interés, pero los pagos serán fijos gracias a que el trato será en pesos.

¿La mala noticia? Que este nuevo producto Infonavit sólo estará disponible para nuevos créditos, y los que ya están en VSM no podrán cambiarse.

 

¿Sustituir o no?

Antes que nada, debes saber que no cualquier crédito con Infonavit es candidato a sustituirse por uno bancario. El proceso es sencillo, dice Isela, siempre y cuando: estés al corriente en tus pagos con Infonavit en los 12 meses anteriores a iniciar el proceso; puedas acreditar ingresos constantes y suficientes, y tengas un buen historial crediticio respecto a otros créditos.

Y claro, tampoco pienses que todo crédito bancario será mejor. Deberás calificar para uno que sea en pesos, con tasa de interés fija y pagos congelados –fijos durante toda la vida del crédito-. También es importante que lo tomes a 15 años cuando mucho, pues el costo financiero de los créditos a plazos más largo es muy grande.

Si te ofrecen uno con pagos crecientes y a 20 años, de plano no te convendrá. Tu situación será similar a la de tu actual crédito en VSM, pues tu deuda subirá constantemente, mientras luchas por pagarla. Tampoco es un monstruo, la tasa será un poco más baja de inicio y sabrás desde el principio el incremento que sufrirá tu deuda -algo que no sucede con el salario mínimo.

Como verás, dejamos fuera el asunto de las tasas de interés, pues si bien es cierto que en el mercado abierto privado son en su mayoría superiores a 10%, que es la más alta de Infonavit, y su Costo Anual Total es superior a 12%, el incremento en deuda y mensualidad de los créditos Infonavit hace que su tasa aumente en la práctica, y como no podemos predecir los incrementos al Salario Mínimo, cualquier cálculo será una especulación.

Otro aspecto importante a considerar si te decides por cambiar tu crédito Infonavit por uno bancario, o al revés, es que deberás pagar los gastos de cancelación de hipoteca y titulación por la nueva, que significa entre 3.5 y 4.5% del valor de tu vivienda, indica Isela Muñoz, así que no olvides incluirlos en tu plan financiero de la sustitución.

Asimismo, no pierdas de vista el concepto “aforo”. Los bancos sólo te prestarán el equivalente a 85% del valor de tu casa; es decir, si tu vivienda vale $1’000,000 de pesos, un banco sólo te prestará $850,000.

Aunque siempre se recomienda hacer los pagos adelantados y la sustituciones en los primeros 5 años, que son los que cobran mayor cantidad de intereses, “debe analizarse cada caso por separado”, señala Muñoz.

Y es que todos los créditos Infonavit (tradicional, Total y Cofinavit) integran el Saldo de la Subcuenta de Vivienda al pago de la casa, y ese ahorro varía en cada trabajador. Además, para los trabajadores con salarios superiores a 20,000 pesos, existe la modalidad AG, en la que no se aporta a la compra el 100% del SSV, sino sólo una sexta parte. El resto es para pagos de anualidades en 5 años.

También debes considerar que al sustituir tu crédito con el Instituto por uno bancario, dejarás de contar con las aportaciones patronales para la amortización de tu deuda. Comenzarán a acumularse de nuevo en tu Subcuenta de vivienda, ya sea para que solicites un segundo crédito en Infonavit –este sí en pesos– o para que completes tu fondo de retiro.

Editorial Metroscubicos

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Cómo se determina la plusvalía de un inmueble

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Los bienes raíces no sólo te permiten formar un patrimonio, también pueden representar una buena inversión con altos rendimientos y poco riesgo. Y para que los rendimientos sean considerables existe un factor clave: la plusvalía.

La plusvalía se refiere al incremento del valor de un terreno o inmueble a través del tiempo. Aunque varía de acuerdo a diversos aspectos, siempre conserva cierta permanencia ya que la tierra y los ladrillos no desaparecen y rara vez pierden valor.

El peor escenario

Por definición, todas las propiedades tienden a acumular valor con los años. Los hechos que provocan minusvalía en la tierra son considerados incidentales (por ejemplo, una catástrofe natural o una guerra). Fuera de estos casos extremos, lo que se tiene son movimientos de mercado que afectan temporalmente el comportamiento de los precios de renta y venta.

Qué determina una mayor plusvalía

Aunque es imposible prever con exactitud las zonas que se apreciarán en el futuro y el tiempo que esto tomará, es posible establecer cuatro parámetros para guiarte y acertar en tu compra.

  1. Ubicación: si el inmueble se encuentra en una zona con todos los servicios básicos y además cuenta con amenidades, un ambiente apacible o se encuentra cerca de escuelas, supermercados u oficinas, es muy probable que aumente su valor.
  2. Accesibilidad: verifica que existan vías de comunicación que hagan accesible tu destino. Además de calcular el gasto en transporte, evitarás comprar una casa hermosa a la que te sea difícil llegar, algo que sin duda puede disminuir su precio.
  3. Servicios: revisa el suministro de los servicios, para ello puedes preguntar a los vecinos si tienen o no problemas con el abasto de agua, drenaje o luz. En caso de que te digan que las dificultades son comunes, lo mejor es buscar otra opción.
  4. Planes de desarrollo: la plusvalía depende mucho de las construcciones futuras. Por ejemplo, si sabes que en las cercanías se desarrollará un centro comercial, quiere decir que en un lapso de entre cinco y 10 años tu casa podría aumentar potencialmente su valor. Por el contrario, si lo que se construirá es una vialidad grande, la plusvalía disminuirá, ya que esto ocasionará un difícil acceso derivado del tráfico o podría atraer el comercio ambulante.

En este sentido, cabe señalar que no todas las obras urbanas devalúan el precio de un bien raíz. Cuando se habla de infraestructura y plusvalía hay que saber distinguir cuáles son las que ayudan a elevar el precio de tu propiedad y cuáles lo reducen.

Recuerda que no importa si al comprar casa tu interés es financiero o patrimonial, la plusvalía es un concepto que no debes perder de vista al momento de elegir.

Editorial Metroscubicos

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Impuestos que genera la venta de una casa

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En México, la persona que quiera vender una casa sin problema debe estar al corriente en los pagos de predial, energía eléctrica y agua, contar con las escrituras del inmueble a su nombre y cubrir el impuesto que genera esta operación inmobiliaria.

Como vendedor, si tienes todos sus papeles en regla, sólo deberás pagar el Impuesto sobre la Renta (ISR por Enajenación), derivado de la ganancia entre el precio en que compraste y el precio en que vendes, por lo que es recomendable que acudas con un Notario Público para que te indique a cuánto ascendería dicho gravamén y no te sorprendas al momento de que ya está comprometida la propiedad o hasta hayas recibido algún anticipo.

No obstante, la Ley del ISR, en el artículo 109, contempla varias causas por las que este impuesto no se pagará, entre sus fracciones están las referidas a los bienes inmuebles que cambian de propietario: la persona que se adjudique la propiedad de un inmueble por alguna herencia, no pagará ese impuesto, tampoco cuando el inmueble se lo regalen (donación) en vida de los propietarios, siempre y cuando se realice entre padres e hijos, hijos a padres o entre esposos casados por el régimen de bienes separados.

En el caso de venta

Si el vendedor acredita ante el Notario que está vendiendo la casa en la que vive actualmente, exhibiendo recibos recientes de energía eléctrica, teléfono, estados de cuenta bancarios o de tarjetas de crédito, los cuales deberán estar a nombre del vendedor, de su esposa (o) o padres o hijos y con la dirección de la propiedad que vende, no pagará ningún impuesto por la operación.

Ahora bien, este beneficio sólo se puede obtener una vez al año (ejercicio fiscal) y sólo sobre casas o departamentos habitacionales, y considerando una regla de 3 a 1; es decir, si la casa mide 100 metros de construcción, podrá exentar 300 metros de terreno, si el terreno mide más, ejemplo 400 metros, aún con los recibos o estados de cuenta completos, deberá pagar el impuesto por los 100 metros excedentes.

Para tener en cuenta

Anteriormente el Reglamento de la Ley del ISR hablaba de presentar los comprobantes de dos años, ahora basta sólo con seis meses, pero esto limita a la cantidad de metros y a utilizar este beneficio una vez por cada ejercicio fiscal (una vez al año calendario).

Pero si la propiedad a vender excede de los 1,500,000 Udis, en este caso la Ley sí pide comprobantes de cinco años atrás, bastando un documento por año.

También está la posibilidad de que si el precio en que vendes es muy bajo, por lo menos 10% menos del valor avalúo o catastral (según el estado donde esté ubicado el inmueble), aún cuando el vendedor exente su impuesto, se genera un ISR contra y a cargo de quien compra tan barato (ISR por adquisición), de 20% sobre la diferencia entre el precio y el avalúo.

Esto es importante porque existe la errónea idea de que al mencionar un precio menor al pactado al Notario se pagarán menos impuestos. Debes tener cuidado, esto se llama defraudación fiscal, mejor habla con el Notario antes de celebrar la operación para que estés bien asesorado.

Si la venta es por sólo el terreno o un inmueble comercial, no se goza del beneficio de la exención y tratándose de inmuebles comerciales, el que compra pagará IVA por las construcciones.

Editorial Metroscubicos

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