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Mercado hipotecario crecerá hasta 20% este año

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Este año, el mercado hipotecario en México podría crecer entre 18 y 19 por ciento, e incluso alcanzar el 20, gracias a las tasas de interés que siguen en niveles históricamente bajos, pese a los movimientos de los bancos centrales de México y Estados Unidos.

Alejandro Albas Bravo, director general adjunto de SOC Asesores Hipotecarios, destacó que el sector ha registrado un dinamismo importante desde 2013, cuando hubo disminución de las tasas y hoy en día siguen en niveles históricos bajos, de entre 7.5 a 13 por ciento.

Resaltó en entrevista que la Banca Múltiple habría colocado créditos por alrededor de 120 mil millones de pesos el año pasado, debido en parte a ese nivel de tasas y a la estabilidad económica del país, que aumenta la confianza de los consumidores.

En su opinión, las tasas de interés hipotecarias no registrarán cambios durante el primer semestre de 2016 y solo se prevé un ligero repunte de medio punto porcentual hacia la segunda mitad del año.

Cabe destacar que Banco de México subió en diciembre su Tasa de Interés Interbancaria a un día, en 25 puntos base, luego de que la Reserva Federal de Estados Unidos hiciera lo mismo.

Un incremento de medio punto en la tasas de interés representaría un incremento de cinco mil pesos anuales por cada millón de crédito, explicó el directivo de la empresa de mayor colocación hipotecaría en México.

Por ello, Albas Bravo dijo que este es el mejor momento para adquirir un crédito hipotecario y para ello, entre las recomendaciones para quienes tienen en mente solicitar un financiamiento, esta el conocer los plazos, comisiones y nivel de tasa de interés.

“Es importante analizar el plazo del crédito, los expertos sugieren no mayor a 15 años, pero también el nivel de comisiones que se cobrarán, desde la apertura del mismo, investigación del crédito, estudio socio económico y avalúo, hasta seguros de vida y de daños al inmueble, entre otros”, destacó.

fuente: Notimex

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Tips para vender tu casa más rápido

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Vender una propiedad es una forma de convertir el patrimonio en una fuente de ingresos extra o para adquirir una casa más grande o mejor ubicada, pero para que esta operación no traiga dolores de cabeza es necesario aplicar ciertas medidas que ayudarán a acelerar la transacción.

Hasta hace poco tiempo bastaba con un cartel para anunciar y realizar la venta de una propiedad, desgraciadamente hoy estos anuncios proliferan tanto que en muchas ocasiones pasan inadvertidos, de ahí la importancia de ir un poco más allá y planificar bien la operación.

Consulta y determina el valor

Es un tema clave a la hora de vender: establecer el valor de la casa en el mercado. Una forma directa es que una agencia inmobiliaria le determine su precio de venta. Otras posibilidades son: tomar como referencia precios de venta recientes de inmuebles similares en la misma zona, una tasación de la vivienda por empresas especializadas, consultar en inmobiliarias el costo de casas similares puestas a la venta en la zona.

Es importante saber que existen profesionales inmobiliarios capacitados para asegurar las mejores condiciones de la venta, además del conocimiento de los procesos que evita sorpresas desagradables y en algunos casos disminuye el tiempo de espera.

Documentación en regla

Los expertos recomiendan revisar que todos los papeles estén en orden, ya que hay ocasiones en que los inmuebles no son legalmente propiedad de quien quiere disponer de ellos, como cuando fallece el dueño y no se ha hecho la sucesión del bien.

Otro factor es cuando las escrituras del inmueble tienen errores que pueden impedir la venta o dificultar la acreditación de la propiedad, como fallas en la descripción, ubicación o nombre del propietario.

Los documentos que debes tener son: título de propiedad o escritura inscrita en el Registro Público de la Propiedad, boletas de agua y predial debidamente pagadas, recibos de luz y teléfono además de los servicios adicionales contratados, identificación oficial y un croquis de localización para facilitar la ubicación.

Contempla los gastos adicionales

Vender una casa a un precio determinado no significa que ingresará esa cantidad. Por esta razón debes tener claro los gastos que generará la venta. Como por ejemplo el papeleo que estas transacciones implican, hay que tomar en cuenta el gasto en el Notario, abogado, valuadores profesionales, agentes inmobiliarios y contador para calcular la carga fiscal derivada de la venta del inmueble. Además de las reparaciones que se requieran.

Las reparaciones necesarias

Una vez que decidas a dar el paso, decenas de compradores visitarán la casa y comprobarán el estado de la misma con otras similares. Ante precios similares, lo que decidirá a los compradores elegir una u otra será el estado y la imagen.

Si tienes acceso a realizar reparaciones a un precio razonable y con gente de confianza, evalúa el costo al que puede dejarte la casa preparada para vender, de tal forma que no estés en desventaja respecto de otras. Hay muchos compradores que se les viene el mundo encima si tienen que hacer reparaciones u obras.

Debemos empezar por entender que la apariencia exterior debe impresionar al comprador lo suficiente como para impulsarlo a entrar a la casa. Normalmente los compradores son influenciados por sus emociones cuando elijen una casa. Con esto en mente, piensa en los compradores como si fueran invitados de honor.

15 tips para una venta rápida

1.- Invierte en publicidad. Elabora un anuncio atractivo sobre la venta de la vivienda incluyendo datos útiles e información importante (metros útiles, distribución, año en el que se construyó) y publícalo en medios masivos de Internet, como por ejemplo en Metros Cúbicos.

2.- Repara paredes cuarteadas o agujeros, cerraduras, lámparas, etcétera. Estos detalles son fáciles de solucionar y sin embargo pueden llamar la atención de forma negativa. Reemplaza los focos fundidos, así como los apagadores y contactos que no funcionen.

3.- La primera impresión es importante, de manera que la fachada y el patio deben estar perfectamente limpios. Crea una entrada acogedora. Invierte tiempo y, si es preciso, dinero en acondicionar la puerta principal.

4.-En caso de mostrar una casa que aún está habitada, presta especial atención a la limpieza y cuidado de la vivienda durante la visita de los compradores. Debes procurar que todo esté en su sitio, perfectamente ordenado y dispuesto de un modo confortable.

5.- Una buena decoración es clave para impresionar a los posibles compradores, más teniendo en cuenta que la venta de casas usadas tiene bastante demanda.

6.- Dale a la casa un aspecto ventilado, elimina el desorden y reduce el mobiliario al mínimo. Reorganiza los muebles para que el ambiente no esté cargado. Es importante crear un ambiente espacioso, con canales de comunicación entre las estancias.

7.- Pon especial cuidado con el baño y la cocina. Limpia los azulejos, quita señales de humedad o moho en las juntas, coloca toallas nuevas. En la cocina retira todos los utensilios. Corrige goteras en las llaves, ya que esto puede aparentar problemas en las tuberías.

8.- Algunos expertos en venta de casas aconsejan ambientar la vivienda con buenos aromas para potenciar el sentido de bienestar. Coloca flores frescas o cestas con aromatizantes por la casa.

9.- Las mascotas pueden descomponer el proceso de venta. Aunque te encanten los animales, si quieres potenciar la venta de tu casa procura que los animales no estén presentes durante la visita de los posibles compradores.

10.- Se sincero, refleja fielmente las características del inmueble, no sirve de nada engañar porque, aunque podrías conseguir contactos extra, corres el riesgo de que se sientan defraudados.

11.- Elabora un archivo fotográfico y un video, sabemos que no se vende ninguna casa sin que medie al menos una visita previa, pero las fotos son la atracción principal. Publica el mayor número posible. Selecciona las imágenes, que la primera imagen no sea la de un baño. Procura incluir fotos que den una visión global del inmueble, no te quedes en los detalles. No olvides incluir imágenes de la fachada.

12.- Haz una descripción con el máximo detalle posible, el objetivo es que el potencial comprador pueda hacerse una idea del inmueble mediante el texto y las imágenes que incluyas.

13.- Introduce todos los extras que tenga la casa, en este caso es mejor pecar de exceso que quedarse corto. Cuanta más información más fácil resultará hacer atractivo el inmueble ante los ojos de los compradores.

14.- Atiende a todas las personas que se pongan en contacto contigo, no te demores en la respuesta de los e-mails o las llamadas, nunca se sabe si ese contacto es la persona dispuesta a comprarlo.

15.- Finalmente debes tomar en cuenta la demanda y oferta del mercado local, ya que esto determinará el tiempo que tome vender la propiedad y las bases de la negociación. Ten paciencia, el proceso no es cuestión de uno o dos días. Procura actualiza las fotos y la descripción, en ocasiones un pequeño cambio puede hacer que un anuncio se vuelva más atractivo.

Editorial Metroscubicos

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Cómo invertir en terrenos

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La historia es testigo de la importancia que juega en la formación de patrimonio contar con bienes, tierras o propiedades. Cada ciclo inmobiliario vivido en la economía mexicana ha dejado historias exitosas de ganancias a quienes han sabido tomar la mejor estrategia de inversión.

Más allá de la sabiduría popular de que “los bienes están para remediar los males”, la tenencia de inmuebles y el modelo que se sigue para construir un portafolio es y será la piedra angular.

Los caminos para construir un patrimonio son diferentes y con posibilidades de maximizar la rentabilidad o plusvalía en función del análisis de las diferentes observaciones que exige cada uno de los segmentos del negocio inmobiliario.

Tal vez, uno de los temas fundamentales al momento de realizar una incursión inmobiliaria es pensar en factores como el largo plazo y que en una inversión del tipo no existe la liquidez inmediata pero a cambio existen niveles superiores de ganancias.

Ya sea adquisiciones de departamentos, terrenos en ciudades, lotes turísticos o locales comerciales, el análisis y la estrategia que se sigan son pieza fundamental que dará el éxito en la decisión. Los mercados, las reglas y la combinación de variables siguen una lógica distinta.

Te invito a seguir esta ruta básica que enlista las posibilidades que ofrece el vasto mercado inmobiliario en el país, específicamente con terrenos.

Estacionamientos: cómo dinamizar la tierra

En los últimos 10 años el parque vehicular del país se duplicó. Esa condición ha generado una demanda importante por espacios de estacionamiento.

En la ciudad de México, donde existe el mayor déficit de aparcamiento, empiezan a generarse oportunidades importantes como los estacionamientos subterráneos.

En un esquema de largo plazo, con una buena ubicación y demanda sugerida, un terreno puede convertirse en una excelente opción para invertir.

El plan puede ir desde una operación simple de espacios de estacionamiento con obras menores al terreno, hasta un sofisticado proyecto de largo plazo (al menos de una década) donde un operador edifica y deja lo construido, una vez concluido el contrato.

Quien busque entrar al negocio debe tener como fundamento aprovechar las economías de escala en la contratación de seguros, experiencia en la administración de efectivo, trámites de operación y la responsabilidad en cuestiones operativas que ofrecen los operadores en el mercado.

Las posibilidades son múltiples y el riesgo se minimizará si se consideran los factores mínimos que exige el negocio.

Locales comerciales: el camino anhelado

Con más de 500 centros comerciales en el país y 58 que se planean agregar los próximos tres años, tener un local comercial siempre es una buena inversión.

La ganancia es distinta si se trata de un centro comercial o una plaza de menor escala. Las rentas mensuales en los edificios corporativos más sofisticados de la Ciudad de México pueden generar hasta 28 dólares por metro cuadrado.

Con todo, un local comercial con uso de suelo, ubicación, en el sector económico correcto, fácil acceso y estacionamiento disponible puede ser una gran opción para quienes con una buena tarea hecha, pueden esperar rendimientos anuales de hasta 8%.

Entre las reglas a tomar en cuenta, una indispensable es el uso de suelo, situación clave para un inversionista ya que es el principal atractivo que facilita la renta del inmueble.

Playas y centros turísticos, una opción al alcance

Cancún, Ixtapa, Huatulco y otros destinos turísticos generan a últimas fechas oportunidades importantes de inversión, en seguimiento al desarrollo residencial reflejado en corredores de vivienda media ubicados en Estado de México, Puebla, Querétaro y Guadalajara.

Esas zonas y sus desarrollos, son reflejo vivo del crecimiento de la vivienda integrada a las microciudades. Diferentes proyectos como los ubicados en Querétaro y Puebla han recibido compradores iniciales que al término de 12 o 18 meses, cuando la infraestructura mínima ha quedado constituida, revenden y llegan a obtener ganancias mínimas de 18 a 25%.

Caso distinto son los destinos turísticos con planes de desarrollo integral que hoy día están al alcance de quienes buscan hacer rendir su inversión. El Fondo Nacional de Fomento al Turismo (FONATUR) dispone actualmente de 1,700 terrenos, entre los cuales figuran lotes hoteleros y comerciales pero también unifamiliares y residenciales. En este último segmento, pueden adquirirse lotes desde $500,000 pesos.

En la cartera de propiedades de Cancún hoy día pueden comprarse terrenos de 375 a 700 metros cuadrados con un precio promedio de $550,000 pesos hasta un millón de pesos, mediante planes de financiamiento con enganches diferidos y a pagar en ocho años con una tasa de interés de TIE más dos puntos.

En Ixtapa, actualmente existen lotes de 600 hasta 2,000 metros cuadrados con valores que van de $600,000 pesos hasta dos millones de pesos.

Este tipo de inversión tiene una ventaja para el comprador. Su lógica es en función de la capacidad de pago y su ingreso a destinos menos consolidados que ante el potencial previsto puedan ofrecer mayores ganancias al paso de los años.

En conclusión, no se requiere ser experto en la materia para darse cuenta de que el menú de opciones es amplio. Sin embargo, es necesaria una evaluación a fondo de las posibilidades que lleven a un final exitoso.

Se trata de depositar el patrimonio en una propiedad que genere valor y no que se convierta en un dolor de cabeza, con pérdidas significativas al bolsillo.

Editorial Metroscubicos

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Protege tu patrimonio con un seguro contra sismos

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El tiempo pasa más lento cuando tiembla, empiezas a ver que las lámparas se mueven y por la mente corren muchas ideas: ¿dónde están mis documentos personales?, ¿me salgo, o me pongo en una zona segura al interior de la casa?, ¿dónde está el resto de mi familia?

Los cristales empiezan a vibrar, y tu sistema nervioso parece no caber en tu cuerpo. Es muy fácil que esa adrenalina se convierta en temor, en miedo a que los tuyos estén lejos y el miedo a que tu patrimonio, que tanto trabajo te costó construir, se venga abajo ante una sacudida furiosa de la tierra.

En México sólo tres de cada 100 personas ha considerado este miedo como una causa poderosa para tomar medidas al respecto, pues el porcentaje de viviendas aseguradas apenas roza el 4%, y la mayoría de las casas aseguradas lo está porque son propensas al impacto de fenómenos como huracanes o inundaciones.

Sin embargo, si consideras que el país tiene regiones altamente sísmicas, empieza a hacer sentido el contar con una póliza de protección.

Cuando las casas o departamentos son nuevos, generalmente el Infonavit, Fovissste o el banco que otorga el crédito hipotecario condicionan el préstamo a la contratación de un seguro, pero no es necesario que seas propietario para proteger tu patrimonio o ¿te imaginas qué pasaría si al llegar a casa el departamento que rentas se ha ido abajo por un temblor?.

CNNExpansión.com

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Asegura tu casa ante siniestros

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En general, la cultura del seguro tiene un desarrollo my limitado en México. A pesar de ser la economía número 15 en el mundo en términos de Producto Interno Bruto, nuestro país desciende más allá del lugar 60 si se trata de aseguramiento.

De acuerdo con la Asociación Mexicana de Instituciones de Seguros (AMIS) solo 1.3 millones de hogares, equivalentes al 4.5% de las viviendas en el país, cuentan con un seguro contra daños.

Este porcentaje no considera las pólizas asociadas a créditos hipotecarios que, como veremos más adelante, responden a intereses específicos de las instituciones financieras.

La Condusef deja claro que “esta situación pone en riesgo el patrimonio de muchas familias ya que México, por sus características climáticas, su topografía e hidrografía, es propenso a sufrir el embate de diversos fenómenos naturales.”

Renán Sánchez, broker y asesor patrimonial certificado por la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas, define al seguro de vivienda como una forma práctica y barata de proteger nuestro patrimonio, así como los daños que por descuido o accidente podamos ocasionar a terceros.

En México existen al menos 26 empresas aseguradoras debidamente establecidas que ofrecen esta cobertura. Los términos de la contratación pueden ser muy variados pero lo ideal es contemplarlos en función de la circunstancia del inmueble y de los intereses particulares de sus habitantes.

¿De qué me protege un seguro de vivienda?

  • Daños ocasionados por causas naturales como incendios, rayos, inundaciones, huracanes, terremotos y erupción volcánica.

  • Daños ocasionados por accidentes domésticos como explosión e incendio.

  • Daños ocasionados por delincuencia como robo y asalto dentro y fuera del hogar.

  • Los bienes que están dentro de la vivienda. A diferencia de lo que muchos creen, para tener esta cobertura no es necesario tener y entregar facturas de todos los enseres o valores. Un inventario o un archivo fotográfico pueden servir de constancia.

  • Cobertura de Responsabilidad Civil. De esta protección depende la indemnización por daños y perjuicios no dolosos causados a terceros o a sus bienes, por ejemplo, una fuga de agua que inunde una vivienda contigua, un incendio que se extienda a otra casa, que nuestro perro muerda a un vecino o que la empleada doméstica provoque que uno de nuestros invitados se resbale.

Algunas aseguradoras también cubren daños causados por el asegurado en un evento fortuito durante un viaje en el extranjero. Margarita García, suscriptor senior de GMX Seguros afirma que la responsabilidad civil tiene que ver con “accidente o acciones propias, de los familiares que viven con nosotros, empleados domésticos o mascotas que afecten a otras personas o a sus bienes”. GMX se especializa en la cobertura de responsabilidad civil. El seguro de casa habitación y el de responsabilidad profesional son los productos con mayor movimiento en esta compañía.

  • En muchos casos, las compañías incluyen servicios de asistencia y reparación de plomería, cerrajería, instalaciones de gas, de luz y reposición de cristales

  • Existen coberturas extendidas más específicas, entre ellas, la remoción de escombros y gastos extraordinarios como podrían ser el pago de la renta de otro inmueble o tarifa de hotel mientras nuestra vivienda esté en reparación, otras protecciones posteriores al siniestro como cambio de combinación de cerraduras, traslado en ambulancia y atención médica.

Otras coberturas consideran beneficios adicionales como el traslado de los menores con algún familiar en caso de que alguno de los padres resulte afectado y no pueda hacerse cargo de sus hijos o el transporte hacia y desde el colegio.

Todo depende de los intereses, expectativas y posibilidades así como de los principales riesgos para el contratante.

Si tu casa está hipotecada

Esta circunstancia es quizá la que genera mayor confusión entre los consumidores porque los bancos y otras instituciones financieras incluyen un seguro de vivienda y ello hace pensar a los deudores que toda su propiedad está protegida. No es así del todo.

Estas entidades comúnmente aseguran los llamados saldos insolutos de los créditos, esto significa que la póliza sólo cubre el saldo vigente adeudado al momento del siniestro y, por tanto, las instituciones financieras sólo están protegiendo sus propios intereses. Ni el pago del enganche, ni el valor total de la vivienda, ni los bienes muebles están considerados en estos instrumentos.

Fernando Ramírez, agente de Rava Seguros explica que lo que los bancos protegen es la deuda. “Si se destruye la vivienda a la mitad del plazo, la aseguradora pagará al banco únicamente el monto que adeuda el contratante, por tanto, se recomienda aumentar la suma asegurada cada año o tomar otro seguro que cubra la diferencia entre la deuda y el valor de reposición del domicilio”.

Cuando rentas, también tienes que protegerte

Ser inquilino no cancela los riesgos ni la responsabilidad que enfrentarías en caso de un siniestro. Para un arrendatario, el seguro de vivienda no sólo es válido, sino que resulta igualmente conveniente.

De acuerdo con el broker Renán Sánchez, lo importante en este caso es detallar las coberturas aplicables. “Si no eres dueño o rentas, por supuesto que te conviene contratar un seguro para proteger tus contenidos y cubrir la responsabilidad civil que pudiera originarse por daños a terceros, entre los que puede incluirse el mismo dueño del inmueble”.

Consejos de expertos

Los que saben coinciden en que la contratación de un seguro de vivienda no debe convertirse en un dolor de cabeza. Para armar un paquete a la medida de tus necesidades y posibilidades:

  1. Investiga y solicita cotizaciones. La Condusef hizo un estudio sobre la calidad y transparencia de la información de las compañías que ofrecen el producto de seguro para casa habitación. Las aseguradoras mejor calificadas fueron: AXA Seguros, GNP, HSBC Seguros, La Latinoamericana Seguros y Mapfre Tepeyac.
  2. Considera compañías conocidas y descarta las empresas no establecidas en México.
  3. Consulta los antecedentes comerciales de la compañía. Apóyate en instituciones como la Profeco y Condusef.
  4. Define tu situación particular, los principales riesgos en tu familia y comunidad. Las primas de estos seguros dependen del valor del inmueble, las coberturas incluidas y los riesgos considerados. En viviendas de interés social hay seguros de hogar con primas anuales de $2,000 pesos.
  5.  Pon atención en el deducible. Aunque la póliza sea económica, ten en cuenta la cantidad a pagar en caso de hacer una reclamación.
  6. Algunas compañías hacen descuentos en sus coberturas  si el asegurado cuenta con alarma o sistemas de seguridad.

Goethe dijo alguna vez que aquel que encuentra la paz en su hogar, sea rey o aldeano, es de todos los seres humanos el más feliz. Un seguro de vivienda, no garantiza totalmente el sosiego en nuestra morada pero definitivamente ayuda bastante.

Editorial Metroscubicos

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Descubre el tipo de casa que necesitas

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Cuando sabes qué tipo de casa quieres comprar puedes tardar entre 2 a 4 meses en encontrarla, mientras que sin criterios establecidos el tiempo se extiende hasta 8 meses. Con estos siete sencillos pasos sabrás qué debes salir a comprar.

Define criterios

1.  ¿Quiero una casa o un departamento? Las casas son más amplias, con más privacidad, pero también más caras, tanto en la compra como en el mantenimiento.

Los departamentos suelen ser más baratos y accesibles, existe más oferta, principalmente en las ciudades, y la seguridad es mayor que en una casa sola.

Considera que en zonas con alta oferta de departamentos, el m2 de éstos suele ser 10% más caro que el de las casas y en zonas con alta oferta de casas, el m2 de éstas suele ser 25% más caro que el de departamentos.

2. Cuántas habitaciones necesito. ¿Vas a mudarte sólo o eres recién casado?, ¿ya tienes hijos?, ¿estás próximo a tener bebés o los tendrás en un corto plazo?, ¿necesitas un estudio para cuando trabajas desde casa?.

Estos supuestos (y tu presupuesto) te ayudarán a definir las dimensiones mínimas que requieres.

3. ¿Qué características específicas necesito? Clóset, planta baja, mucha luz natural, espacio suficiente para libreros, ventanas con protecciones para niños, etcétera.

Tener presente los detalles que buscas y priorizarlos, te ayudan a ir calificando cada propiedad que visites. Difícilmente encontrarás una que cubra todos los puntos, pero tener claro cuáles puedes sacrificar te ayudará a no complicar la decisión de compra.

4. ¿Necesitas un jardín? A todos nos encanta la idea de tener jardín en casa, disfrutarlo en la primavera para convivir con la familia y amigos. Principalmente si tienes niños o mascotas, un área verde se vuelve importante, sin embargo, considera que esto implica gastos extras, además las propiedades con jardines suelen ser más caras.

Contar con un jardín bien cuidado aumenta el valor de la vivienda entre 5 y 11%

En la actualidad no sólo las casas cuentan con estos espacios recreativos, muchos de los nuevos condominios que se construyen en el país, consideran pequeños espacios verdes en algunos departamentos de planta baja, o roof garden para el resto de los residentes.

5. ¿Requiero lugar de estacionamiento? De acuerdo al número de personas que vivirán en la casa, considera cuántos lugares para coche vas a necesitar. Si en la zona donde pretendes comprar, es difícil encontrar una casa con esta característica anota en tu presupuesto el gasto extra que se genera por el pago de una pensión.

6. ¿Quiero vivir en el centro de la ciudad o en alguna colonia alejada? Esto depende de tu estilo de vida. Algunos se sienten estresados por vivir en el centro de la ciudad, mientras que otros piensan que la lejanía resulta complicado por sus actividades diarias.

La recomendación es evaluar dónde trabajas y dónde te reúnes con la familia y amigos, para así encontrar una zona confortable.

7. ¿Casa nueva o usada? Esta elección también depende de tus expectativas y presupuesto. Algunas personas prefieren estrenar una casa, sin defectos, pero cuidado, recuerda que también en construcciones nuevas existen vicios ocultos.

Otros prefieren comprar más barato y aprovechar las ventajas de una propiedad usada, que pueden resultar hasta 30% más económicas que las nuevas construcciones. Definir qué te conviene sólo depende de tus expectativas y presupuesto.

Dónde vivir

La importancia de la ubicación no sólo se traduce en vivir en una zona agradable y con baja delincuencia, debes procurar comprar tu casa en un lugar con alta demanda, pues así en un futuro no te será difícil vender.

Por eso, cuándo defines los criterios de búsqueda debes tener al menos tres colonias probables que cumplan con tus expectativas. Si no conoces del todo estas colonias, pero te gustaría comprar ahí, empieza a conocer sobre ellas en Internet.

Comprar en una zona con alta demanda significa que podrás vender tu casa fácilmente en un futuro, pero si tu presupuesto no alcanza para estas zonas hot, compra en colonias aledañas, pues en un futuro cercano también serán demandadas.

Editorial Metroscubicos

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Cambio de casa, qué debes considerar de la zona

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Hay muchos factores por los que puedes cambiar de casa o depa, ya sea que quieres vivir en una mejor zona, porque la familia creció o simplemente porque necesitas más espacio. Sin embargo, además de definir el tipo de vivienda que necesitas (número de recamaras y baños) debes tomar en cuenta lo siguiente:

Transporte/movilidad

Asegúrate de que la colonia esté bien comunicada y existan diversas vías de acceso. Te recomendamos visitar el inmueble varias veces en distintos horarios para que puedas evaluar el tránsito vehicular de la zona ya que esto determinará el tiempo que te tomará llegar a la escuela o al trabajo.

También es aconsejable evaluar el transporte público disponible, las estaciones de metro o metrobús y el tiempo que tardarías viajando en ellos, a veces resultan ser la mejor opción. Considera todos estos gastos en tu presupuesto mensual para evitar sorpresas.

Infografía: ¿Cuánto te cuesta vivir lejos del trabajo?

Servicios

Considera también la cercanía de bancos, centros comerciales y supermercados. Si tienes hijos en edad escolar, es prioritario investigar las escuelas ubicadas en el área. En caso de que te encuentres en el DF, te recomendamos visitar la lista 2013 de las 60 mejores escuelas para tus pequeños de chilango.com

Estacionamiento

Contar con uno o más automóviles definitivamente es algo que debes reflexionar, ya que no todos los edificios cuentan con garage o los cajones resultan insuficientes. En zonas céntricas es difícil encontrar estacionamiento, en estos casos, la alternativa es pagar una pensión donde tu auto esté seguro. Considera este gasto extra mensual en tu presupuesto.

Seguridad / Tranquilidad

Entrevista a los vecinos para que te brinden información de la colonia, una zona cercana a áreas comerciales o de entretenimiento puede convertirse en estacionamiento o fuente de mucho ruido. Siempre existen recubrimientos acústicos para minimizar el problema pero si prefieres la privacidad, deberás buscar otras opciones.

Plusvalía

El incremento de precios lo establece la oferta y la demanda que a su vez se determina por el desarrollo de la zona. Si hay centros de trabajo, importantes vialidades o atractivas opciones de entretenimiento, es muy probable que el lugar aumente su valor a mediano o largo plazo, si es el caso de compra.

Si tomas en cuenta todos estos elementos, verás que existen muchas posibilidades de que realices una buena inversión.

Editorial Metroscubicos

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Cambio de casa,consejos para mudarte a otra ciudad

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Una vez que has tomado la decisión de cambiar de ciudad lo más recomendable es viajar para explorar el nuevo terreno. Lo ideal es ubicar casa-trabajo-escuela en la misma zona pero de no ser posible, lo más recomendable es definir -previo a la búsqueda de casa- hasta qué punto estás dispuesto a sacrificar en cuestión de tiempos de desplazamiento.

Es un error común tratar de conocer la ciudad y encontrar casa en un mismo día. Esto impide conocer a fondo la zona y estudiar la oferta inmobiliaria.

Si no conoces la nueva ciudad o tienes poco tiempo para decidir donde vivirás lo ideal es requerir los servicios de un experto en reubicación de familias ya que además de mostrarte propiedades, también te orientará sobre las zonas que mejor se adapten a tus necesidades.

Los honorarios de estos expertos son cubiertos generalmente por las empresas que contratan talento foráneo y también obtienen una comisión por la colocación de la casa por lo que tú no tendrás que desembolsar por sus servicios.

Los brokers inmobiliarios también son una excelente alternativa para asesorarte porque conocen mejor que nadie las colonias y el tipo de propiedades que en ellas se venden. Cuéntale el estilo de vida y tipo de casa que buscas, basándose en eso y en tu presupuesto, podrá mostrarte las propiedades más atractivas.

Define tus prioridades

La ventaja de comenzar de cero es la posibilidad de buscar lo que realmente se adapte a tus necesidades. Escribe una lista con todo lo que quieres que cumpla (precio, estilo, metros construidos, número de habitaciones) y también de lo que no estarías dispuesto a aceptar como lejanía de tu trabajo o antigüedad de las instalaciones.

Crea también un rubro intermedio sobre lo que estarías dispuesto a ceder. Ten esta lista a la mano durante tu búsqueda y compártela con quien te asesore, así facilitarás su trabajo y obtendrás mayor provecho de los viajes de reconocimiento.

Ten claro qué es lo que puedes y lo que no puedes pagar. El cambio de ciudad puede aumentar tu costo de vida o implicar tener que mantener dos casas mientras logras la transición.

También tendrás que pagar una mudanza que incluya el seguro para el traslado de tus pertenencias (este seguro es un rubro en el que jamás debes ahorrar) y, si tienes hijos en edad escolar, debes considerar los gastos de admisión a la nueva escuela así como un nuevo juego de uniformes.

Buscar casa dentro de un rango de precios acorde a tu presupuesto, evitará que te enamores de una más cara y termines viviendo un suplicio financiero en otra ciudad.

¿Comprar o rentar?

Llegar a una nueva ciudad va de la mano de cierta incertidumbre. Existe la posibilidad de que el trabajo no sea lo que esperas o que tu familia no logre adaptarse.

En estos casos comprar una propiedad implica un mayor riesgo pues quizá tengas que ponerla a la venta en poco tiempo con todos los gastos que ello implica.

Lo recomendable es rentar los primeros seis a 12 meses, esto te permitirá corroborar que la elección de la colonia fue la correcta y estabilizarte en tu empleo.

Recuerda que comprar una casa no es una decisión que deba tomarse a la ligera y que lo mejor es hacerlo cuando el orden y la estabilidad están presentes en tu trabajo, tus relaciones y tus finanzas lo cual es difícil de lograr cuando se esta cambiando de ciudad.

Si consideras el costo de una hipoteca contra el de la renta de tu nueva casa verás que existe una diferencia considerable y que, si tomas la opción de rentar, tal vez puedas ahorrar la diferencia para que al momento de comprar una casa sea posible dar un mayor monto de enganche y así reducir la cantidad de intereses que pagarás al banco.

Tu casa es el eje de adaptación a tu nueva ciudad y el lugar donde desarrollarás un sentido de pertenencia, elegirla de acuerdo a tu gusto, necesidades y presupuesto es clave para iniciar con el pie derecho la aventura del cambio de ciudad.

Editorial Metroscubicos

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El ABC de los avalúos

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La palabra avalúo es parte del vocabulario básico a la hora de tratar de comprar o vender un bien inmueble. Entérate de cómo funcionan, por qué hay que pedir uno y cuánto cuesta.

Metros Cúbicos entrevistó a Jorge Eguiarte, director de avalúos y servicios técnicos de BBVA Bancomer para que nos explicara todo sobre el tema.

El avalúo es…

Un instrumento realizado por profesionales para informar a cualquier persona el valor de un inmueble, una propiedad, una joya, un automóvil, en general, de cualquier bien mueble o inmueble.

Te da claridad sobre lo que tienes en tu propiedad y puede acelerar el proceso de venta. Las personas involucradas en un proceso de compra-venta confían en un avalúo, tenerlo da tranquilidad y permite facilitar el proceso de negociación.

Sirve para…

Conocer el valor de un bien inmueble o mueble para vender o comprar, o para tomar decisiones de pagos de impuestos.

El avalúo de un inmueble o terreno toma en cuenta…

Para un bien construido se toma en cuenta la localización del inmueble, metros cuadrados, tiempo de uso, calidad de los acabados y mantenimiento.

De un terreno se revisa en dónde está ubicado geográficamente, si es urbano, rústico  o en transición; los metros cuadrados; los usos que tiene -si es para uso agrícola, habitacional o industrial-; las autorizaciones que pueda tener, por ejemplo, en cuanto a densidad para construcción, limitaciones de altura.

Si quiero rentar…

Cuando quieres determinar el importe de una renta, no importa si está o no amueblado, un avalúo te dice en cuánto puedes rentarlo. Recuerda que el porcentaje estimado de renta es 0.7% sobre el valor de la propiedad.

Cuando el Infonavit entra en la ecuación…

El Infonavit utiliza servicios de muchas unidades de avalúo, entre ellas el de BBVA Bancomer.

Dicho instituto pide que la vivienda tenga cierto tipo de requerimientos que se revisan por medio del mecanismo llamado Mi Índice de Excelencia. Esto evalúa a la construcción del desarrollador, previo a la compra del cliente final.

Si la persona que ya adquirió un bien por medio de un crédito Infonavit quiere vender, entonces el valor comercial de los inmuebles se calcula de la misma forma como se evalúa un inmueble que no utilizó un crédito Infonavit.

¿Cuánto cuesta un avalúo?

El costo se calcula en función a los metros cuadrados de construcción o terreno o en base al propio valor de la vivienda. Es un costo variable. En Internet hay cotizadores para hacer el ejercicio de cuánto puede costar un avalúo. En promedio, el avalúo de una casa con valor de 1 millón de pesos cuesta $3,000 pesos.

El avalúo y el valor de mercado…

El avalúo te da tres tipos de valores: comercial, físico y de ingresos. El de ingresos es lo que uno podría pagar por una propiedad que quisiera rentar o adquirir. El físico es el de los materiales. El comercial está relacionado con las propiedades en la zona.

La técnica valuatoria busca propiedades similares a las que va a valuar y pregunta o determina el precio comercial de éstas. Luego se hace una homologación, que es tratar de eliminar las diferencias entre los bienes y así se llega al valor comercial del inmueble en cuestión.

El valor comercial tiene mucho que ver en el avalúo, aunque también se toma en cuenta el mantenimiento del inmueble en cuestión versus el de las otras propiedades, el uso, si está en una esquina, el tiempo del inmueble y demás características antes mencionadas.

Del avalúo al precio final

Puede haber variación entre lo que determina el avalúo y el precio de salida de venta, porque el avalúo refleja un precio para una referencia, para que el vendedor o el comprador tenga un aproximado. No necesariamente es el precio final.

Muchos de los compradores deciden salir al mercado con un valor por encima del avalúo para establecer un punto de negociación.

Uno de los factores que intervienen en el precio es el valor cualitativo que se pone al inmueble. El vendedor siempre quiere que su propiedad valga más, entran factores subjetivos como el valor emocional de materiales o de la historia del bien inmueble en la familia.

El crédito bancario y el avalúo

Aunque el precio que dicte el avalúo no compromete al vendedor a modificar su precio de venta, sí se refleja en dos aspectos de tu compra:

1. Tu crédito. La institución financiera que elijas se basará en el avalúo para determinar el monto que te otorgará.

2. Los Impuestos Sobre la Renta (ISR), que pagues por la compra del inmueble serán calculados en base a este documento.

Cuando el avalúo es menor al precio de venta, el monto de crédito también disminuye. Por ejemplo, si la propiedad tiene un precio de venta de $1,000,000 pero el avalúo indica que su precio en el mercado es de $850,000, el porcentaje de crédito que te otorguen será sobre esta última cantidad. Considera que el saldo pendiente lo deberás cubrir con recursos propios. Debido a que es probable que estés comprando más caro sobre el precio del mercado, estás exento de pagar impuestos por la adquisición.

Ahora bien, si el avalúo dicta un precio superior, el monto de crédito que obtendrás es mayor y necesitarás cubrir un menor enganche. Sin embargo, a partir de que el avalúo rebasa el 10% del precio de venta, sí debes pagar el Impuesto Sobre la Renta sobre esa diferencia.

Arreglar la casa antes del avalúo

El mantenimiento es un tema importante. Esa primera impresión de una casa cuidada hace que el comprador la valore más. Lo que da valor: limpieza, buena iluminación, que los aparatos funcionen bien, buena pintura, resanar golpes en puertas y paredes, no tener humedad.

Hay que tener cuidado porque hay inversiones muy costosas que no ayudan a vender mejor. Por ejemplo, materiales muy caros o inversiones en gustos extravagantes.

Cómo elegir un valuador

Busca a una persona que venga de una institución con buenas credenciales y con experiencia para ahorrarte errores importantes.

Una institución seria da seguridad de que el trabajo que se desarrolla es el correcto. Dentro del mundo de los valuadores hay muchos que se prestan a poner el valor que el cliente quiere y eso hace que haya problemas a la hora de la compra-venta. Este es un riesgo que no debes correr y puedes evitar si buscas a un valuador respaldado por una institución reconocida y confiable.

Editorial Metroscubicos

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Qué gastos incluye un crédito Infonavit

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Los productos hipotecarios del Infonavit ofrecen soluciones integrales en las que, con un buen ajuste entre necesidades y posibilidades, cualquier derechohabiente puede comprar su vivienda sin desembolsar un peso en efectivo; sin embargo, hay gastos colaterales e inevitables que el nuevo propietario debe considerar.

Se trata de gastos que, más que con la casa, tienen que ver con el concepto de propiedad y con la remuneración de servicios profesionales relacionados con el crédito y que pueden significar diferencias importantes entre tu precalificación y la realidad.

Es simple: El avalúo comercial, los impuestos y derechos por la compra-venta de inmueble, y los gastos de titulación, financieros y de operación, siempre, siempre, siempre correrán por tu cuenta y debes tenerlos en mente para que a la hora de la verdad no falte dinero para afrontarlos.

Gastos de titulación, financieros y de operación

Estos gastos son los primeros “extra” y ni siquiera los sentirás, porque el Instituto los determina desde la misma precalificación y los descuenta del monto que te prestará. Sin embargo, es importante que sepas para qué sirvió ese dinero que, tú lo pagas, aunque no sale directo de tu bolsillo, sino del crédito mismo.

Se trata de los gastos que se generan por la escrituración notarial, por la gestión financiera y por la operación del crédito otorgado. Si analizas tu precalificación, verás que estos tres conceptos integran una sola cantidad de dinero y significa 5% del monto del crédito casi en todos los casos. Para la vivienda económica (con precio no mayor a $214,586 pesos) el descuento es sólo de 3% del préstamo otorgado.

Este descuento sirve para pagar los honorarios del Notario y los gastos de administración de tu crédito que hace Infonavit; digamos que este último concepto es el equivalente a los gastos de apertura de un crédito bancario.

Avalúo comercial

Una vez que precalificaste, Infonavit te exige que curses un taller de orientación sobre sus créditos (Saber para Decidir), y así puedas elegir con certeza el producto hipotecario que más te conviene. En este punto, es el momento de la valuación de la propiedad que comprarás y el pago, éste sí, saldrá de tu bolsillo.

El avalúo es un instrumento que te ayudará a conocer el valor comercial del inmueble que quieres comprar y si el precio al que te lo ofrecen es correcto y justo. El avalúo debe ser realizado por una unidad de valuación acreditada ante el Infonavit, pues determinará el valor de la garantía que estas dejando al instituto y, por ende, el monto de crédito. El préstamo nunca será mayor que el valor de la garantía.

Este instrumento sirve también para que el Notario calcule los impuestos y derechos que deberás pagar por comprar tu vivienda. El costo del avalúo varía según las dimensiones del inmueble en cuestión. Infonavit publicó en octubre pasado su tabla de referencia con los siguientes datos:

Impuestos y derechos

Cuando compras unos calcetines o papel higiénico pagas un impuesto al consumo conocido como Impuesto al Valor Agregado (IVA), ¿verdad? Cuando compras una casa, también debes pagar un impuesto local (al municipio), además de Derechos por el Traslado de Dominio y por la inscripción de la escritura, a tu nombre, en el Registro Público de la Propiedad.

El monto del impuesto varía según la autoridad municipal y sus tabuladores, y por lo mismo el Infonavit no lo incluye en su precalificación. El encargado de hacer ese cálculo y ejecutarlo es el Notario Público que redactará la nueva escritura. Para calcular el impuesto, se toma en cuenta el valor comercial de la propiedad, el precio de venta y a veces el valor catastral. Generalmente se ubica entre 2 y 6% del avalúo.

Es común que los municipios tengan programas de apoyo a la vivienda económica, de modo que los impuestos y derechos por pagar son muy bajos, pero sólo el Notario podrá informarte de cuánto estamos hablando, y lo hará una vez que le lleves los documentos necesarios para escriturar y antes del día de la firma de tus escrituras.

Cuentas claras

Al momento de precalificar tu crédito en la página web del Infonavit es imposible saber cuánto te prestarán realmente (depende mucho del avalúo) por el inmueble que quieres comprar; sin embargo, la cantidad marcada sí se acerca mucho a la realidad.

El primer consejo de los asesores de Infonavit es que una vez precalificado tu crédito busques una propiedad con un precio que se ajuste a ese préstamo hacia abajo. La diferencia entre el precio del inmueble y lo que te prestarán según avalúo, podrías utilizarlo para afrontar algunos de los gastos extra con parte del crédito, y con suerte, todos.

Es recomendable que tengas a la mano el pago del avalúo, pues ese debes hacerlo antes de entregar tu expediente en Infonavit. En caso de que el monto de tu préstamo más el Saldo de tu Subcuenta de Vivienda (la sexta parte si tu producto es AG), ajuste apenas al precio de la casa o sea menor, deberás sacar todos estos gastos extra de tu cartera.

Para un inmueble de $800,000, por ejemplo, si el monto de tu crédito es de $850,000 con Infonavit Total AG, y tu SSV tiene $250,000 (que se dividirán en seis partes de $41,666, por las anualidades), menos $39,000 de los gastos de titulación, financieros y de operación (5%) dispondrás de $852,666.

De tal suerte, podrías tomar del excedente ($52,666): el costo del avalúo, de alrededor de $1,200, y para pagar los impuestos y los derechos, que calculados a 5% del precio del inmueble, serán unos $40,000.

Si por el contrario, de decides por una vivienda de $900,000, deberías tener a la mano los $41,200 (+-) del avalúo y el pago de impuestos y derechos, además de $47,334 para completar el precio de la vivienda. Saca tu lápiz y elige la casa que mejor se ajuste entre tus necesidades y capacidad de compra.

Editorial Metroscubicos

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