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Cómo potenciar las ganancias de tus rentas

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Si vives de tus rentas sabes que no es como comprar un CETE y recibir intereses mes con mes. Las posibilidades de enfrentarte a problemas con malos inquilinos, el riesgo de tener el departamento sin alquilar y no hacer rendir tu inversión, o de no tener el tiempo suficiente para administrar correctamente tus inmuebles es una realidad diaria.

Rodrigo Barrera, fundador de Club de Rentas, explica que “en México, el 99% de las rentas se realiza entre particulares, mientras que en Estados Unidos 1 de cada 3 viviendas es administrada por empresas profesionales”.

Esto tiene que ver, ahonda el experto, con el tema de impuestos, pero también con que hay muy pocas empresas de servicios de administración que ofrezcan una solución integral, “desde la búsqueda y perfilamiento de inquilinos, una oferta y contrato a la medida, y labores de cobranza preventiva y correctiva, mucho menos son las que asesoran al propietario en la parte fiscal” explicó.

Qué es la mutualidad de rentas

Si bien algunas de estas empresas de administración pueden hacer que el propietario se desentienda de la renta y gane más, ninguna en lo individual puede generarle un flujo constante o minimizar el gasto relacionado con juicios o casos extremos.

Una mutualidad de rentas es un esquema innovador en el que participan varios propietarios que juntan sus rentas en una misma cuenta para repartir ingresos y gastos entre todos. De esta manera, cada propietario que participa no deja de recibir ingreso, esté o no ocupado su departamento, y tampoco se ve afectado directamente en caso que se tenga que entablar un juicio de cobro y desalojo.

Rodrigo Barrera puntualizó las principales cualidades de una mutualidad:

  • Se trata de un Fideicomiso de Administración y Pago, seguro y transparente, en el que cada propietario participa proporcionalmente al valor de la renta que tiene contratada.
  • Una empresa profesional se dedica a administrar todas las rentas, cubrir los pagos de mantenimiento y las cosas que necesite cada propiedad para volverla a rentar.
  • El propietario recibe ingresos mes con mes, independientemente de la situación de su departamento.
  • En una mutualidad de rentas se mezclan solo las rentas y no las propiedades, lo que significa que te mantienes siempre como dueño. No hay gastos notariales, ni impuestos de traslado de dominio, e incluso una propiedad hipotecada puede participar en ellas.

Este es un pool de rentas, que no hay que confundir con los Fondos de Inversión de Inmuebles en Renta o FIBRAs en donde sí hay gastos e implicaciones en la propiedad.

En cierta manera, estamos democratizando las herramientas con las que las grandes FIBRAs administran sus propiedades para ponerlas al alcance de los particulares. Es la forma de administrar las rentas del nuevo milenio”, finalizó Barrera.

¿Cuánto te cuesta participar?

Cada participante de este fideicomiso debe aportar 4.2% sobre el valor de su renta, para la búsqueda y selección del inquilino. Además. 9.9% mensual por servicios de cobranza.

Generalmente el contrato de sesión de derechos de renta es por 5 años, aunque puedes retirarte anticipadamente con una pena correspondiente, que no es mayor a lo equivalente a dos meses de renta

Fuente: Editorial Metroscubicos

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Errores a evitar al firmar un contrato de renta

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A diario se elaboran cientos de contratos de renta que, aunque son parecidos entre sí, cada uno de ellos tiene sus peculiaridades. Unos fijan sobre el inquilino el pago del mantenimiento, otros cargan al propietario la responsabilidad de cubrir los servicios públicos; en fin, una variedad de contratos que son definidos entre el inquilino y el propietario.

De ahí la importancia de que los inquilinos pongan mucha atención y lean completamente el contrato antes de firmarlo, solicitar la modificación de las cláusulas con las que esté en desacuerdo, además de solicitar la copia del mismo (es obligatorio entregar una copia del contrato firmado entre las partes).

Las personas deben de ser muy precavidas cuando van a tomar decisiones que afectarán su economía, como la renta de una casa o departamento. Pero muchas veces las cautelas no son suficientes y sus intereses se ven dañados. Estos son algunos de los errores que hay que evitar cuando se firma un contrato de arrendamiento:

1.- Rentar sin verificar más posibilidades

Se debe investigar sobre todas las opciones disponibles para asegurar que se está tomando una decisión informada. Esto es importante porque el inquilino tal vez ni siquiera esté consciente de todas las posibilidades antes de empezar a ver otras opciones. Las mejores fuentes de información son Internet, los periódicos y las agencias inmobiliarias, luego puedes empezar a visitar aquellos inmuebles que te resulten interesantes.

Visitar el inmueble te dará una mejor idea acerca de las facilidades y del tamaño. Por eso es importante investigar lo que ofrece cada uno. Tal vez no encuentres lo que estás buscando antes de visitar muchos lugares.

2.- Desconocer si existen deudas en los servicios públicos

Es común que los inquilinos no verifiquen si existen deudas en los servicios públicos. Por ello debe exigir que le entreguen las facturas de los servicios públicos en cero. En caso contrario, deben estipular esa deuda en el contrato de renta, responsabilizando el pago de esa deuda al propietario o administrador.

3.- No investigar los precios de la zona

El mercado de renta de inmuebles ha cambiado, es importante investigar los precios de los inmuebles similares al que piensas alquilar, te servirá como parámetro para realizar una elección inteligente y negociar el precio.

4.- Fijar clausulas y promesas verbales

Uno de los errores más comunes es que los consumidores acepten promesas verbales, y al momento de demostrar que se llegado a ciertos acuerdos o condiciones es casi imposible hacer prevaler la palabra del propietario o administrador.

Por ejemplo, si el propietario o administrador informó que pagaría los gastos de seguridad, si es verbal éste puede alegar que es falso obrando de mala fe. Dejando al inquilino con la deuda sin ninguna opción a reclamar.

5.- No leer el contrato

El error más frecuente que comete un arrendatario es no verificar las clausulas del contrato y exigir que el contrato esté debidamente registrado.

La mayoría de las veces esto ocurre sin mala fe por parte del propietario, que se limita a copiar un modelo de contrato sin modificar las cláusulas que en él aparecen.

Se recomienda verificar las clausulas de penalidad en el contrato, ya que en caso de atrasos no se podrá alegar desconocimiento. Al recibir el inmueble solicita la copia de los servicios públicos (agua y electricidad y basura) que este al día.

Si no se revisa a detalle es posible que se excluyan ciertos aspectos importantes para el inquilino.

6.- No firmar todas las hojas del contrato

Abogados y expertos inmobiliarios recomiendan estampar la firma en cada uno de las páginas y anexos que aparecen en el contrato y no solo en la última, además de no firmar contratos con espacios en blanco.

De esta forma se evita que después se introduzcan cláusulas o se eliminen partes que perjudiquen al inquilino o al propietario.

7.- No revisar la casa, ni reflejar en el contrato su condición

Algunas veces la casa o renta que se va a rentar no está en buenas condiciones; es habitable pero tiene algunas grietas, desperfectos, problemas con la instalación eléctrica, humedad. Si el arrendatario acepta entrar a vivir aunque el inmueble tenga estas irregularidades debe dejar por escrito en el contrato los desperfectos que presenta la vivienda y si el dueño se compromete a repararlas. Debe realizar un inventario de la casa y que el propietario o administrador lo reciba como bueno y válido.

Si esto no se plasma en el contrato, el propietario puede negarse a realizar los arreglos una vez que el inquilino ya esté en la vivienda. Y lo que es peor, un tiempo después puede decir que ha sido el arrendatario quien causó los daños en la casa. Esto le puede dar derecho a pedir que lo pague o descontarlo de los depósitos.

8.- No realizar un inventario del mobiliario

De la misma forma que conviene dejar constancia del estado de la vivienda, en el contrato se debe incluir con claridad (en caso de estar amueblada o semi-amueblada), en un anexo, el mobiliario y electrodomésticos que se encontró en el inmueble y estado en el cual se encontró.

También hay que manifestar el estado en el que se encuentran los muebles de la cocina y los accesorios del baño, así como los clósets.

Así el arrendatario evita que después se le culpe de haber estropeado un aparato, mueble o puerta que ya no se encontraba en estado óptimo y el dueño se cubre las espaldas si le falta algún objeto.

9.- Confiarse porque conoce al administrador o propietario

Con frecuencia los inquilinos se fían de su cercanía o presunta amistad con el propietario o administrador del inmueble, y restan importancia a asuntos que deben plasmar en el contrato de renta.

En las transacciones comerciales no se puede dejar nada al azar, todo debe estar por escrito, puede que por prudencia o vergüenza el inquilino no realice una petición y no se plasme en el contrato, después es difícil hacer prevaler la palabra del inquilino y peor aun la amistad se puede perder.

10.- Forma de pago

En el contrato siempre debe aparecer la manera en que se van a pagar las mensualidades de la renta, la fecha límite de pago y dónde se hará. Muy importante, siempre debes solicitar el recibo de pago.

Es importante que esto quede establecido en el contrato, de lo contrario una de las partes puede argumentar que intentó abonar el dinero o cobrarlo y no fue posible.

Algunos anuncios de renta de vivienda son llamativos por su bajo precio. Después, al consultarlo, resulta que el arrendatario debe pagar todos los gastos junto con los del agua, la luz, la basura, la seguridad, el mantenimiento, etcétera.

La ley da completa libertad al propietario para que introduzca en el contrato cláusulas en las que atribuya al inquilino el pago de todos estos servicios, pero es conveniente que antes de firmar el arrendatario calcule cuánto va a tener que pagar por estos impuestos que, en principio y si no se establece lo contrario, le corresponderían al dueño del inmueble.

También hay que evitar, en la medida de lo posible, abonar de manera anticipada muchas mensualidades al alquilar la vivienda, es mejor negociar y no quedarse sin un dinero que puede ser imprescindible.

Editorial Metroscubicos

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