Cómo saber si vale la pena remodelar para vender

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Si estás considerando un proyecto de renovación hazte las siguientes preguntas: ¿es el momento? ¿Vale la pena el esfuerzo y la inversión? ¿Obtendré un beneficio, o solo lo estoy haciendo por el placer de ver el resultado final?

Paso 1. Calcula el valor actual de tu casa

Para tomar una decisión informada sobre si la renovación es idónea, el primer paso es calcular el valor actual de tu propiedad.

Contacta a un agente de bienes raíces, él te puede dar una idea aproximada o puedes solicitar formalmente un avalúo. El costo es variable pero, en promedio, el avalúo de una casa con valor de un millón de pesos cuesta 3,000 pesos.

Recuerda que en un bien construido se toma en cuenta la localización del inmueble, los metros cuadrados, el tiempo de uso, la calidad de los acabados y el mantenimiento.

Paso 2. Investiga cuánto valdría tras la remodelación

El siguiente paso es averiguar en cuánto se vendería después de hacerle las mejoras. Esto se puede investigar con un agente de bienes raíces. Haz una comparativa con inmuebles de tamaño similar al tuyo y que se ubiquen más  o menos en la misma área.

Lo ideal es que esas viviendas hayan sido remodeladas o que, por lo menos, tengan mejores terminados que tu casa (sin pasar todavía por el proceso de renovación).

Podría ser un proceso largo, pero este tipo de investigación te ofrece una idea clara del panorama. Cuando lo hayas hecho, sabrás con exactitud lo que estás buscando con la venta o, en todo caso, reevaluar tus intenciones.

Paso 3. Haz tu presupuesto

Remodelar tu vivienda no sólo ayuda a optimizar tu comodidad, a veces con una inversión de 10% del valor la propiedad, se puede aumentar el mismo hasta 40%. Pero para ello, debes manejar tus recursos de forma inteligente.

La calidad y el tipo de acabados determinarán ese incremento, aunque también dependerá de la zona remodelada: la cocina y el baño son puntos clave pero hay que tener sumo cuidado. Es necesario que te plantees si la renovación que tienes planeada sobrepasará el valor de la vivienda. Lo importante es no exagerar y sacarla involuntariamente del mercado.

Por ello el paso tres es hacer un presupuesto: es preciso saber cuánto dinero deseas gastar en la remodelación. Quizá ya tengas un aproximado de los gastos, pero si no es así, lo más recomendable es que analices qué es lo que se va a modificar y cuánto capital se puede llevar. Esto implica cotizaciones de mano de obra y de los materiales que se requerirán. No olvides que al momento de solicitar varias cotizaciones, también hay que tomar en cuenta el plazo de garantía que te ofrezca cada una.

Paso 4. Realiza el cálculo

Si aun con todos los ejercicios que has hecho no te sientes seguro, existe una opción que te puede ayudar. El beneficio potencial de los resultados de renovación se puede resolver con la siguiente fórmula:

Valor potencial de la propiedad renovada, menos el valor actual de la misma, menos los costos estimados de remodelación, menos otros costos (como los seguros, los costos de operación y los gastos de venta). Esto es igual al beneficio o la equidad potencial.

Recuerda que el beneficio resultante cambiará si inflas el costo de renovación o si calculas mal el valor potencial de tu propiedad. Por ello, lo mejor es establecer contacto con profesionales del rubro, agentes inmobiliarios, un contratista y hasta con varios proveedores para asegurar que tu estimación sea tan confiable como sea posible.

Además, necesitas estar seguro de que podrás dedicar tiempo y esfuerzo suficientes para esta tarea y descubrir de esa forma si renovar sigue siendo buena idea o si es más una potencial pérdida de ingresos.

Cuando hagas números y estés realmente satisfecho con los resultados, prepárate para enfrentar cierto nivel de riesgo y comprométete con el proyecto. Con una buena gestión, planificación y ejecución, no solo obtendrás un beneficio, sino que también generarás en ti un auténtico sentimiento de logro. ¡Te deseamos la mejor de las suertes!

Editorial Metroscubicos

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AMPI descarta aumento en precio de inmuebles

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El presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) sección Ciudad de México, Ernesto Meana Sariñana, descartó que haya una burbuja inflacionaria en este sector, o que se dispare el precio de los inmuebles.

Aseguró que el sector inmobiliario se encuentra blindado ante factores como la volatilidad de los mercados financieros globales, situación que ha pegado con la depreciación del peso.

“Sí hay inflación, pero es de carácter mundial y tiene que ver más con reservas de petróleo y a una economía globalizada. En materia inmobiliaria, la ley de la oferta y demanda es la que regula el manejo y la operación de la renta y compra de un inmueble”, aclaró.

No obstante, reconoció que hay inmobiliarios que especulan y generan un tema de conflicto, por lo que recomendó tener prudencia, “y quienes tenga interés en adquirir un bien inmueble, que inviertan en bienes raíces racionalmente para evitar caer en un juego de especulación”.

En un comunicado, consideró que los recientes ajustes del dólar frente al peso tienen un impacto importante, en tanto no trascienda a insumos o materias primas del extranjero.

En ese sentido, estimó que los desarrolladores inmobiliarios tienen capacidad probada para contener un posible impacto negativo del peso frente al dólar; “lo ha indicado la autoridad fiscal, Hacienda lo ha manifestado y no tenemos por qué tener un temor”, dijo.

Respecto al encarecimiento que ha tendido la vivienda en la Ciudad de México, explicó que en los últimos cinco años se ha registrado un incremento de 20 por ciento en promedio.

“El incremento ha sido por zonas y tienen que ver distintos factores, entre ellos la especulación o el desarrollo comercial; por eso debe estudiarse la oferta y ver qué capacidad de compra tiene el comparador, o los créditos hipotecarios”, refirió.

Expuso que en la actualidad dichos créditos tienen tazas de referencia económicas razonablemente conservadoras y sin movilidad, sólo con su desliz inflacionario.

Ernesto Meana señaló que la AMPI trabajará este año con las autoridades locales e integrantes de la Asamblea Legislativa del Distrito Federal, en un ámbito de generar normas, ideas e iniciativas que contribuyan a actualizar el marco normativo en materia de desarrollo urbano y vivienda.

“Esta ciudad debe crecer con orden y hacia arriba; con desarrollos verticales, razonables y sustentables. De allí la importancia de trabajar como asociación con el gobierno de la Ciudad de México, específicamente con la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) y con la ALDF”, concluyó.

Fuente: Notimex

10 claves para contratar el local ideal

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Antes de contratar un local comercial es fundamental que determines si realmente tu negocio está listo para crecer, si cuentas con recursos financieros, humanos y materiales. De esta forma tendrás un panorama mucho más claro del lugar que necesitas, tener más posibilidades de éxito al emprender sin morir en el intento, pero sobre todo, tener el local en el que debes de estar y no en el que está disponible.

De acuerdo con Julio Rolando Rosales, directivo de Location City, especialista en locales comerciales, el 75% de los emprendedores que abren un negocio cierran antes del segundo año de operación y considera que el 50% de este sector se debe a la falta de una ubicación estratégica en los establecimientos. “Es necesario entender cuál es la ubicación que más favorece el desarrollo de un negocio y seguir una metodología para contratar el local ideal, así podrás reducir los riesgos de inversión” afirma Rosales.

Si ya tienes “un concepto de negocio bien definido, personal de confianza para operar, capital para invertir y soportar seis meses de operación sin sacarle dinero a la propia empresa” entonces ya estás listo para buscar tu local comercial.

Conoce al cliente

Saber quién compra y cómo lo hace te permite hallar con facilidad la mejor ubicación para tu negocio. Considera aspectos como sexo, edad, nivel socioeconómico, frecuencia de consumo y examina si tu negocio es de impulso o destino, en dónde se vende más, el entorno comercial, la competencia, cómo llegar, días y horarios.

Detecta zonas potenciales

Busca zonas con la mayor cantidad de consumidores de tu producto o servicio. Dos de los principales métodos para detectarlas son por nivel socioeconómico y por generador, normalmente se apoyan de la herramienta de geomarketing para identificar la zona a la que va dirigido tu negocio. 

Busca inmuebles

“Los mejores locales no siempre tienen un anuncio de renta, los que sí tienen son los más difíciles porque cuentan con una lista de clientes en espera y regularmente los emprendedores son descartados”, aclara Rosales. Pero existe la posibilidad de negociar un traspaso, subarrendar espacios o acercarse a las inmobiliarias de la zona que te interesa.

Sondea

Después de haber ubicado el local, averigua cuánto puedes vender en ese lugar para saber si es un sitio productivo y si la renta que piden es buena o mala. Valora el flujo peatonal, cuánto vende la competencia en la zona, encuesta a los vecinos locatarios y a la gente que pasa frente al local para que opine sobre el producto o servicio que quieres implementar.

Realiza una pre-gestoría

Asegúrate de que el local tenga el uso de suelo correcto, que no tenga adeudos de agua y predial, de lo contrario corres el riesgo de que el lugar sea clausurado o que no obtengas una licencia de funcionamiento. Si es un local muy grande verifica las escrituras en el Registro Público de la Propiedad.

Negociación del contrato

Es importante que el emprendedor no pierda de vista en el contrato de arrendamiento los siguientes puntos: la renta no debe ser mayor al 10% de las ventas esperadas, firma un contrato por lo menos de tres años, solicita un plazo de gracia para remodelación y tramitar lo necesario, debes estar listo para ofrecer dos depósitos en garantía y algunas rentas anticipadas. “Una negociación basada en la honestidad y en la responsabilidad aumenta la posibilidad de obtener el contrato”

Remodelación

El proceso no acaba cuando contratas, debe adecuarse el espacio exterior e interior para generar una vista más atractiva y contar con instalaciones productivas. Si la remodelación no es realizada por expertos puede haber una pérdida de tiempo y dinero muy significativa.

Estrategia de éxito

La activación del negocio no está dada por la apertura del local, sino por las estrategias publicitarias que lleves a cabo. “Haz algo para decir que estás ahí y que prueben tu producto o servicio” Los anuncios personalizados en el exterior del inmueble es una de muchas herramientas que pueden ayudarte.

Básicos que no deben faltar

Encontrar el local ideal no es fácil. La persistencia y la paciencia son cualidades que siempre debes portar, no tomes una decisión apresurada contratando el primer local a la vista, sigue buscando. “El local que es para ti ahí estará… el rango adecuado de búsqueda es de 4 a 8 meses” Por último, muestra audacia aprovechando las oportunidades que surjan cuando encuentres el lugar que necesitas.

Características estructurales

Se recomienda que sea un espacio amplio con altura de 2.80m a 3.40m, sin elementos que obstaculicen la vista en el exterior, con espacio para colocar anuncios publicitarios como en las marquesinas y debe contar con acometida eléctrica y drenaje. “En obra todo es posible y puedes modificar de acuerdo a tus necesidades”, explica Rolando Rosales.

La mayoría de los emprendedores se preocupan por las condiciones del interior y dejan a un lado la ubicación. Ocúpate de estar en la zona correcta, junto a un generador, en donde pasa gente, que sea un  sitio visible. “El mejor local comercial será de aquellos que lo busquen con mayor inteligencia” asegura el directivo de Location City.

 

fuente: Editorial metroscubircos

¿Qué temas hablar durante la venta de un inmueble?

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Luego de todo el esfuerzo en preparar una casa en venta y haber establecido una estrategia de marketing para publicitarla, llega una de las partes más importantes del proceso compraventa: enseñar el inmueble. Un momento clave para mantener una amena plática con el posible comprador, mostrando los beneficios del lugar.

Los expertos en ventas de la franquicia Alfa Inmobiliaria, te dan algunos consejos para llevar la plática perfecta con el posible comprador, para que hagas valer todo el esfuerzo previo realizado.

Recibe a tus prospectos con una sonrisa en el rostro, antes de comenzar la plática o al primer contacto con el cliente sonríe. Recuerda que tu estado de ánimo se transmite al momento de la venta.

Es importante que tu actitud no de la sensación de tener urgencia por cerrar la venta, no agobies al cliente, déjale su espacio e intenta que sea él quien pregunte, lo que significará que tiene el interés.

Evita tocar temas del precio al inicio de la reunión. Es el tema principal, pero deberás abordarlo cuando tú y el comprador se sientan más seguros, hayan hablado de la propiedad, su estado actual y valores agregados de ésta.

Habla un poco de lo que rodea a la vivienda, recuerda convertir lo bueno de la vivienda en beneficios, comenta acerca de sus características y cualidades de acuerdo a sus requerimientos, como la cercanía con establecimientos y servicios.

Un consejo en el que los expertos de Alfa inmobiliaria hacen énfasis es que la plática sea lineal y fluida, sin altos ni bajos de atención, recuerda observar la comunicación no verbal del cliente, esto te puede decir que tan interesante se volvió tu plática.

Los vendedores expertos dejan que la plática fluya y se centran mucho en resaltar las características del producto, recuerda que el cliente, por el momento, lo que quiere es ver la casa.

Siguiendo estos consejos, las posibilidades de éxito en la venta de tu casa aumentan, asegurándote de que seguiste todos los pasos correctos para dar la mejor impresión al posible comprador del inmueble; de ahora en adelante, la decisión está en manos del cliente.

Editorial Metroscubicos

Cómo dividir la renta y los gastos con un roomie

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El reto de encontrar un espacio para rentar y compartir no sólo esta relacionado con la ubicación y un precio razonable, también radica en conocer cómo administrar los gastos. ¿Cuál es  la mejor estrategia para dividir los gastos?

De acuerdo con Federico Sobrino, quién forma parte del Consejo de Directores de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) de la Ciudad de México, considera necesario que al momento de renta se considere:

1) Qué la cantidad de la renta no rebase del 25% de los ingresos de cada uno de los futuros inquilinos.

2)  Es importante que aunque compartas solo uno sea el titular. El responsable de firmar el contrato.

3) Para el pago del depósito, el experto sugiere que se divida en partes proporcionales.

De acuerdo con el experto deben discutir aspectos financieros para hacer acuerdos. Aquí algunas recomendaciones que debes tener en cuenta:

  • Qué porcentaje de renta pagará cada uno. ¿Cuánto renta cada persona va a pagar por mes . Si va a compartir el lugar de manera uniforme la división debe ser en partes iguales, pero si tienes una habitación mucho más grande, o más de espacio en general, decidan cuánto más debes pagar.
  • Responsable de pagos. Planear quién hará los pagos de renta y servicios en tiempo y forma a fin de evitar multas o suspensión de los mismos.
  • Gastos adicionales. ¿Quieren TV por cable? Es probable que solo uno quiera contratar este servicio por lo que le correspondería pagarlo, sin embargo puede ser injusto porque, inevitablemente, el roomie que afirmaba no estar interesado podría ver algún programa televisivo sin costo extra.
  • Consumo de servicios. Es probable que el pago no sea en partes iguales, dependerá de las actividades diarias de cada quien. Por ejemplo, si uno de los residentes acostumbra cocinar diario, debe ser el que pague la mayor parte del recibo de gas. O bien si alguno va a trabajar desde casa  el gasto de electricidad y servicio telefónico deberá ser su responsabilidad.
  • Visitas. Acuerden si las visitas recurrentes, por ejemplo la pareja de alguno debe aportar para los servicios.
  • Plazo del contrato. Dejen estipulado qué pasará si alguno de los roomies decide irse antes de que finalice el contrato. ¿Qué pasará con su cuota? ¿estará obligado a encontrar un sustituto?

Y si buscas una división aún más equitativa, Francis Su, profesor de matemáticas en el Harvey Mudd College en California, hace una proposición  basada en el trabajo del matemático alemán Emanuel Sperner. Se llama el lema de Sperner, y consiste en un triángulo con diversas opciones tomando en cuenta otros aspectos, como por ejemplo, quién valora más la luz natural, o la cercania con el baño o la salida,

Editorial Metroscubicos

Cómo tramitar una fianza de arrendamiento

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¿Estás pensando rentar una casa o un departamento y el propietario te solicita una fianza de arrendamiento como parte de los requisitos? No te preocupes, aquí te explicamos lo que necesitas saber al respecto.

En primer lugar debes tener claro que una fianza de arrendamiento inmobiliario es el contrato a través del cual una afianzadora (fiador), autorizada por la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas (CNSF), se obliga a pagar al beneficiario del contrato (arrendador), las obligaciones contraídas por el arrendatario (fiado), en caso de que éste no lo haga.

¿Cuáles son sus beneficios?

De acuerdo con Eduardo de la Canal, consultor de negocios de Coldwell Banker México, este tipo de fianza tiene dos grandes beneficios:

  • Da certeza jurídica al dueño del inmueble en renta, es decir, le responde en caso de que el inquilino no cumpla su compromiso de pagar la renta o los servicios y cuando el fiador también tenga problemas para llevar a cabo su obligación.
  • Brinda una respuesta rápida, ya que una vez que el arrendador mete su solicitud de pago a la afianzadora, ésta cubrirá la renta no pagada en los siguientes 10 a 15 días hábiles, siempre y cuando se cumplan todos los requisitos establecidos por la empresa.

¿Cuánto cuesta?

La fianza de arrendamiento varía según la afianzadora y el costo de la renta. “Hablamos de cerca de 85 o 90% sobre el valor de ésta. Por ejemplo, si deseas rentar una propiedad de 10 mil pesos mensuales, la fianza (incluyendo IVA) puede oscilar entre 9,200 o 9,500 pesos”, explica de la Canal.

De acuerdo con Claudia Rodríguez, promotora de fianzas, entre los conceptos que incluye una fianza de arrendamiento se encuentran:

  • El monto a garantizar: es la cantidad equivalente al pago de la renta durante los 12 meses que generalmente dura un contrato de arrendamiento. Se calcula multiplicando la renta mensual por 12 para anualizarla. Por ejemplo: $7,000 x 12= $84,000
  • La prima neta: es un factor que determina cada afianzadora al multiplicar el monto a afianzar por su tarifa. En el ejemplo: $84,000 x 4%= $3,360
  • Los gastos de derecho de investigación que ascienden a 3.5% de la prima neta: En el ejemplo: $3,360 x 3.5%= $117.60
  • Los gastos por emisión de póliza: es la cantidad que determina cada afianzadora: fluctúa entre $1,000 y $1,800.
  • La consulta al buró de crédito: $150 aproximadamente.
  • IVA: 16%. En el ejemplo: $4,477.60, más 16% de IVA ($716.42). Lo que daría un importe total de $5,194.02

¿Cómo tramitarla?

Para contratar una fianza primero debe de existir un contrato de arrendamiento. La persona interesada en rentar el inmueble deberá de presentarse en una afianzadora para integrar un expediente de solvencia que refleje su nivel de ingresos, entre otros datos.

También es necesario que tenga un obligado solidario, el cual debe presentar un inmueble que se tomará como garantía en caso de que no se cumpla el pago de la renta. La propiedad debe estar libre de gravamen, es decir, no estar hipotecada o comprometida como garantía en otro contrato. Además, debe de pertenecer a la persona que aparece en la escritura.

¡Ojo con esto!

Pagar una fianza de arrendamiento puede parecer oneroso, sin embargo es completamente recomendable, incluso si como arrendador ya cuentas con otros instrumentos de protección como la póliza jurídica.

“La diferencia radica en que una fianza de arrendamiento ofrece la posibilidad de recuperar el monto de las rentas no pagadas hasta por dos meses (periodo que se alarga solo en caso de presentar constancia a la afianzadora de que se ha iniciado una demanda de desahucio), mientras que la póliza te asesora en la labor de desalojo del arrendatario moroso” señala Eduardo de la Canal.

Un buen consejo

Dado que la fianza de arrendamiento ofrece un beneficio directo al dueño del inmueble y al mismo tiempo responde a la obligación del inquilino de ofrecérsela, suele suceder que ambas partes lleguen a un acuerdo para dividir el costo total de la póliza. Intenta tomar esta vía con el propietario, no se perderá nada si lo propones.

Fuente Editorial Metroscubicos

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