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¿Cuánto cuesta heredar un inmueble?

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Aceptar una herencia relacionada a bienes inmuebles requiere de varios trámites desde el pago de los impuestos correspondientes hasta tener en tus manos los papeles que te avalan como nuevo propietario.

Irma Moedano, abogada especialista en temas inmobiliarios de la Notaría 54, señala que aún cuando el legado no tenga problemas financieros como deudas por servicios o hipotecas, implica obligaciones y expone diferentes escenarios.

1.    Existe testamento y el inmueble no tiene deudas

Es el panorama ideal pues la existencia del testamento evitará que tengas que hacer gastos extra por juicio sucesorio u honorarios de un abogado que te asesore. En este caso solo deberás cubrir los impuestos de traslado de dominio y derechos de Registro Público de la Propiedad, además de los honorarios del notario. Esto equivale en conjunto entre el 4 y 8% sobre el avalúo del inmueble.

Por ejemplo, si la casa que heredaste está valuada en 3 millones de pesos, el 5% serían $150,000 pesos, este monto cubriría ambos impuestos y los honorarios del notario.

2.    La persona falleció y no dejó testamento

Sin herencia el dueño de la propiedad sigue siendo el difunto. Para hacer el cambio se recurre a un juicio sucesorio, esto representa un desembolso que va desde $15,000 pesos por avalúo y notificaciones. El proceso tarda entre 12 y 18 meses. Una vez que termine, deberás pagar los impuestos mencionados en el primer punto.

3.    No hay testamento y el inmueble tiene deudas

Estos adeudos pueden ser por servicios como agua, luz o predial. Debes saber que los acreedores pueden requerir el pago por vía judicial, mismo que recibirán hasta donde alcance el monto que cubre el valor de la propiedad. Si la persona que heredó desea quedarse con la propiedad, deberá cubrir las deudas y realizar los trámites de los pasos uno y dos.

4.    Inmueble con deudas que sobrepasan su valor

Si el inmueble tiene problemas financieros y no los puedes cubrir o son mayores al valor de la propiedad, puedes dimitir, es decir, renunciar a la herencia. Esta opción se conoce como herencia a beneficio del inventario. El proceso se realiza mediante un juicio sucesorio. Los gastos y costos se calculan con base al valor del inmueble y van entre  4 y 10% en la Ciudad de México y hasta 8% en el resto del país.

5.    Si la hipoteca no está liquidada

Por lo general las hipotecas cuentan con un seguro de vida que en caso de fallecimiento cubre el saldo insoluto del crédito. La cobertura cambia según la aseguradora así que deberás conocer las condiciones. Cuando se firman las escrituras originales, existen cláusulas para autorizar este tipo de póliza que permite transferir la propiedad libre del gravamen en caso de fallecimiento del acreditado.

Como beneficiario, deberás dar aviso a la institución y presentar el acta de defunción. También se manda una petición al Registro Público para liberar la hipoteca y transferir la propiedad a quien estipuló el titular.

El seguro es válido, siempre y cuando la muerte del titular o cotitular es resultado de un padecimiento no diagnosticado al momento de contratar un financiamiento.

Como en los puntos anteriores, los costos se calculan con base al valor del inmueble, entre un 4 y un 8% y los paga el heredero.

6. Herencia en vida o donación en vida

Esto no significa que de un día para otro el propietario se quedará sin nada. Puede hacer una escritura de Usufructo Vitalicio y Nuda Propiedad, lo que quiere decir que en vida seguirá administrando su propiedad y que hasta el momento que muera, los herederos se convertirán en propietarios.

Tiene la ventaja de que te evitarás juicios sucesorios posteriores pero, a su vez, este documento puede ser revocado si el testador (el que hereda) tuviera necesidad de utilizar sus bienes o existiera ingratitud de los herederos. El desembolso por una donación en vida es entre 4 y 8% sobre el valor del inmueble.

No dejes el testamento para después

El tipo de testamento más común, práctico y seguro, es el público abierto, que se hace frente al notario y donde éste guarda el documento hasta el fallecimiento de la persona.

El proceso se puede tramitar desde los 16 años de edad y la persona debe estar asesorada por un notario público certificado.

Los requisitos son simples: solo se tiene que acudir a la notaría de preferencia, llevar identificación, manifestar a quién o quiénes se les quiere dejar los bienes y pagar los honorarios del notario.

Piensa en tus herederos

Cuando heredas una propiedad a varias personas, éstas se vuelven copropietarias, para evitar futuras disputas, lo recomendable es determinar el porcentaje de la propiedad que le corresponde a cada quien.

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9 reglas legales para comprar tu casa

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Cuando encuentras la casa que quieres comprar e inicias las negociaciones, es momento de corroborar que la propiedad cuenta con todos los documentos necesarios para llevar a cabo la compra-venta. La idea es garantizar que estás frente a un bien raíz legal y que tu inversión no corre riesgo alguno.

Aunque lo más recomendable es contar con la asesoría de un abogado experto en bienes raíces, puedes avanzar en la revisión de los documentos y detectar cualquier anomalía oportunamente.

El primer paso

Solicita al vendedor copias de las escrituras, de su identificación oficial y acta de matrimonio, así como de los últimos pagos de predial y servicios. Estos documentos son los pilares para saber que la casa que vas a comprar está en regla.

Con la escritura en la mano, debes revisar:

1.La ubicación.

Corrobora que la propiedad se encuentra ubicada donde la escritura lo menciona.

Es posible que el nombre de las calles haya cambiado, si es el caso, acude a la delegación correspondiente o al palacio municipal de tu localidad, y verifica que el nombre anterior de la calle coincide con las escrituras.

Esto debes informarlo al notario público cuando se realice la firma de las nuevas escrituras, para que se haga una anotación como la siguiente: “La calle Fulana, antes, hoy Av. Mengana…”.

  1. 2.   Nombre del propietario.

La única persona autorizada para vender la propiedad es el mismo que aparece como dueño en las escrituras, por esto es importante corroborar sus datos con la identificación oficial.

En ocasiones ocurre que el propietario tiene dos nombres y en la escritura sólo se lee uno. En este caso, también se debe hacer saber al notario esta aclaración.

  1. 3.   Régimen de la propiedad.

Este punto es de vital importancia para la compra de una casa, pues el estado civil del propietario tiene relevancia.

Si el dueño está o estuvo casado bajo el régimen de sociedad conyugal, es fundamental contar con el consentimiento del cónyuge para la venta. De lo contrario la transacción no podrá realizarse.

 

Otros aspectos a revisar, que no están registrados en las escrituras son:

 

4. Permisos y planos

Las construcciones nuevas tienen planos arquitectónicos y de instalaciones, así como licencia de construcción y un aviso de terminación de obra. Las especificaciones de estos documentos deben corresponder a la realidad: si el papel dice “edificio de cinco pisos”, no debe tener seis, pues en caso de incurrir en estas anomalías la obra puede clausurarse.

5. Constitución de Régimen en Condominio

Si es un edificio de departamentos, también solicita este documento en el cual se especifica que cada comprador es dueño exclusivo, y únicamente del departamento que compró.

6. Adeudos y gravamen

Estos pueden ser:

  • Gravamen: Se refiere a aquellos adeudos por créditos hipotecarios o problemas de embargos a la propiedad. Un gravamen aplica a vivienda nueva y usada.
  • Predial y servicios: Ya sea una vivienda nueva o usada, es importante verificar que los pagos por estos conceptos estén al corriente.

Cuando compras una vivienda nueva, es importante que la desarrolladora garantice por escrito que no quedará ninguna deuda a la hora de la firma de la escritura por servicios de luz o agua, pues si se quedara algún adeudo lo deberán pagar entre todos los residentes.

Aunque el notario público en su momento verificará posibles gravámenes, o problemas de litigios, es recomendable detectar posibles contratiempos antes de que el proceso esté más avanzado.

7. El contrato de compra-venta

Cuando tienes la certeza que todo está en regla con la casa o departamento, estás listo para firmar el contrato de compra-venta, documento en el cual se expresa tu consentimiento y el de el vendedor por realizar la transacción.

El contrato debe incluir la identificación e individualización del inmueble por adquirir: calle, número, colonia, superficie de terreno y construcción, cajón de estacionamiento. Además de las características técnicas, especificaciones de construcción, acabados y otras características adicionales a detalle.

Asimismo, se incluye el precio total del inmueble y la forma en que se pagará; los precios adicionales y los montos de penalización en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes. La fecha de entrega y si la vivienda cuenta con seguro de calidad, o el plazo y términos de la garantía en caso de surgir vicios ocultos.

En el caso de viviendas nuevas, ya sea en el cuerpo del contrato o en anexos también se deben estipular las amenidades y servicios del complejo habitacional.

8. La escrituración

Llegó el momento de acudir a una oficina notarial para escriturar la propiedad a tu nombre. Los documentos se presentan en original y son: la escritura previa inscrita en el Registro Público de la Propiedad (RPP); las boletas pagadas de predial y agua de los últimos cinco años. Si el vendedor es casado, su acta de matrimonio.

Junto con tus documentos, deberás entregar un anticipo para pagar algunas gestiones y documentos necesarios para el trámite, como constancias, certificados y el avalúo. El resto de los gastos notariales, como honorarios e impuestos se pagan al momento firmar la nueva escritura.

El trámite entero se lleva entre 25 y 30 días naturales.

9. Firma de la escritura

El proceso concluye cuando tú y el comprador se presentan a las oficinas notariales a la firma de las escrituras.

Es aquí cuando deberás liquidar la propiedad, ya sea con un cheque certificado o una transferencia bancaria.

Una vez que las partes hayan firmado, el notario presenta copia de los siguientes documentos: avalúo y certificados de no adeudo al Registro Público, con el correspondiente pago de impuestos para que el Registro haga la inscripción de la operación de compra-venta.

Ahora sí, puedes estar seguro que lo que acabas de firmar y el dinero que recién pagaste te convierte en el dueño de la casa que has soñado.

Editorial Metroscubicos

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Comprar casa con crédito o al contado

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Hay una serie de factores a tomar en cuenta para decidir qué forma de pago utilizar cuando compras un inmueble. Si tienes el capital necesario para hacerlo de contado, debes hacer un análisis profundo que tiene que ver con el costo de oportunidad del dinero, “depende de qué harías con el capital si no compraras el inmueble”, dice Antonio Ramírez, director de Arx Patrimonium consultoría hipotecaria. Por otra parte, decidirte por un crédito va más allá de ser sujeto al mismo.

Ventajas y desventajas al pagar de contado

Las opiniones se dividen sobre esta forma de pago aunque los expertos consultados coinciden en que lo mejor es un término medio, no apalancarte al máximo con un crédito ni descapitalizarte pagando de contado. Para tomar la decisión, puedes considerar las siguientes ventajas y desventajas de elegir esta forma de pago cuando cuentas con los recursos:

  1. Si es lo único que tienes, no te conviene descapitalizarte. “Si tienes el dinero, y te sobra, valora si hay otra inversión que te daría más por tu dinero y pide un crédito”, dice Flavio Franyutti, director de Crediteca, empresa de asesoría hipotecaria.
  2. Si tu intención es comprar para invertir en bienes raíces y cuentas con el dinero, úsalo. Cuando empieces a percibir las rentas busca invertirlas para recapitalizarte, dice Jorge Castañares, director de la empresa de consultoría inmobiliaria Aguirre Newman.
  3. Si tu intención es comprar un inmueble para vivir y cuentas con el total para comprarlo, descapitalizarte sería un error, afirma Castañares. Si contratas un crédito, dice, tu capital te puede dar el rendimiento para pagar mensualmente el servicio de la deuda y pagar otro proyecto de inversión.
  4. No obstante, pagar de contado evita cargos de comisiones e intereses. Según Antonio Ramírez, de Arx Patrimonium, a lo largo del crédito pagarás de tres a 3.5 veces el monto del crédito inicial por el pago de intereses, seguros y comisiones. Sin embargo, el pago se amortigua ante el efecto de la inflación frente a mensualidades fijas a lo largo de 15 o 20 años.
  5. Si das el monto total de un bien inmueble puedes negociar mejores precios, señala Ramírez. El pago del crédito implica para el dueño del inmueble esperar de dos hasta seis meses después de otorgado el crédito. “Con efectivo en la mano se puede negociar mejor porque no depende del monto del préstamo”, dice.
  6. Cuando haces un pago de contado puedes elegir tu propio notario lo que te permite reducir el costo de escrituración. “Cuando contratas un crédito, en 90% de los casos el banco elige al notario”, dice Antonio Ramírez.
  7. De contar con el capital total para adquirir un inmueble, Castañares recomienda contratar un crédito y usar el dinero para dar un enganche mayor y así disminuir el costo. “Recomendaría una proporción de 35% a 40% del valor”, dice.  Descapitalizarte de más, indica, sería perder el costo de oportunidad y la posibilidad de ahorrar en fondos líquidos para obtener, por ejemplo, un rendimiento de 7% en sociedades de inversión.

Contrata un crédito pero sácale provecho

  1. Si el crédito se adecua a tus posibilidades financieras resulta ser un instrumento que genera valor y te ayuda a conformar un patrimonio. “Hay que considerar  la tercera parte del ingreso remanente, es decir, después de pagar impuestos, para pagar deudas de consumo e hipotecaria”, dice Castañares.
  2. Los expertos recomiendan la contratación de un crédito hipotecario dadas las condiciones financieras actuales de los mismos.
  3. Un crédito no te descapitaliza y te protege ante un eventual fallecimiento. “Al estar acompañado por un seguro de vida, si el titular fallece la deuda se liquida, los beneficiarios se quedan con la vivienda y el dinero que no se usó para gastarlo en la casa se lo queda la familia”, dice Antonio Ramírez, de Arx Patrimonium.
  4. Muchos créditos no penalizan el adelanto de pagos, lo cual puede reducir el riesgo que implica el largo plazo. “Cada vez que se acorta el plazo, se disminuye el riesgo por desempleo”, dice Franyuti, de Crediteca.
  5. El mercado ofrece diversas opciones de crédito y es posible encontrar opciones que permiten que los primeros pagos sean una proporción importante de la deuda y no sólo intereses. En los créditos a 15 años, coinciden los expertos, se puede llegar a pagar hasta 30% del capital los primeros ocho años.

Analiza tu capital disponible, tus proyectos a corto plazo y decide qué esquema de compra te conviene más. Recuerda que los bienes raíces deben ser parte de tu portafolio de inversión pero no deben descapitalizarte.

 Editorial Metroscubicos

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Los olores importan al vender tu casa

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A nadie le gusta una casa que huele mal y mucho menos a un comprador potencial. Es tan enorme la influencia de los aromas que su utilización se extiende a diversas ramas de la industria, incluso existen empresas que se dedican crear ambientes a través del manejo de los olores. Esta es una tarea que no se toma a la ligera.

Los casinos y las grandes cadenas de hoteles usan fragancias ambientales no solo para eliminar los aromas desagradables, de hecho, las usan porque tienen algo muy claro: saben que un buen olor vende.

Buenos o malos olores y el éxito de venta

De acuerdo con algunos estudios independientes, existe una fuerte correlación entre el uso de fragancias ambientales y el aumento de los ingresos. Las compañías invierten bastante para desarrollar reforzamientos psicológicos positivos.

La industria inmobiliaria no está fuera de juego, también reconoce el poder emocional como elemento para favorecer la compra de una casa y para ello recurre a ciertas técnicas, por ejemplo, añadir un olor especialmente agradable a sus casas o departamentos muestra.

Consejos para dar la mejor impresión y vender más rápido

El tema de los olores se trata de asociaciones, de traer a la mente recuerdos que funcionen como reforzadores positivos, ahí es donde radica su verdadero poder. Como señala el folclor del marketing, un aroma delicioso tocará el nervio que conecta el corazón con la billetera. Veamos algunas estrategias para lograr el cometido:

  • Olor a sucio: si en el lavatrastos ya no caben los platos o el cesto se desborda de ropa sucia, es hora de limpiar. Los olores que desprenden estas fuentes no le dan la bienvenida a nadie.
  • Olor a mascotas: si tu perro o gato viven dentro de tu casa, procura ventilar las habitaciones y dejarlos fuera por unas horas, mientras muestras tu casa. Su aroma puede resultar molesto para algunas personas.
  • Olor a cigarro: Este olor suele impregnarse en la ropa, en las cortinas y hasta en los cojines, evita el uso de aromatizantes que solo enmascaran el problema. Prueba con un generador de ozono o lava a profundidad las cortinas y las fundas.
  • Olor a comida: tu posible comprador no necesita saber lo que desayunaste o lo que comerás ese día. Para no tener una mezcla de olores en la cocina, opta por pedir comida a domicilio.

Algunos consejos:

Hacer que un lugar huela bien no se trata de llenarlo de flores o sustancias aromáticas. No es poner aromatizante cítrico en caso de que una familia se interese en tu depa o rosas cuando el prospecto sea una mujer joven y soltera. En realidad, lo más recomendable es hacer coincidir la fragancia con el tipo de construcción. Por ejemplo, el olor a jengibre va bien con un departamento de estilo contemporáneo, la canela es ideal para lugares con madera oscura. No se pueden hacer combinaciones aleatorias.

Si no crees que en tu casa pueda haber aromas indeseables, pide a alguien de tu confianza que te ayude a identificarlos en caso de que existan, incluso puedes pedir al opinión de tu broker hipotecario y tal vez te pueda ofrecer una solución.

Uno de los trucos más viejos en los bienes raíces es poner galletas en el horno antes de que el comprador cruce la puerta. Su olor recuerda el calor de hogar, de eso se trata este arte.

La próxima vez que vayas a vender, o si ya estás en el proceso, toma en cuenta estos aspectos que pueden parecer invisibles pero que conforman una herramienta poderosa para motivar a la gente e influir en su comportamiento consumista.

Editorial Metroscubicos

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7 razones por las que amamos los depas

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Hace alrededor de 10 años la tendencia de los departamentos empezó a florecer en el país. Primero se notó en la Ciudad de México y sus alrededores, después el fenómeno se expandió a otras ciudades como Monterrey, San Luis Potosí y Querétaro.

Hoy vemos continuamente cómo se erigen nuevos edificios de departamentos, por ello te presentamos siete motivos que explican este boom:

  1. Seguridad. Los asaltos, los robos a casa habitación y el ambiente de inseguridad es innegable. Los departamentos ayudan a mitigar este efecto y por eso muchos deciden olvidarse de las casas. No obstante, se puede adquirir una vivienda dentro de privadas que permiten tener todo, una casa, la seguridad de la vigilancia y las amenidades.
  2. Área privada pequeña. Esto se traduce en los metros cuadrados necesarios para vivir cómodamente. Ya no está de moda tener metros cuadrados de más.
  3. Área común grande. Una de las características principales de los nuevos desarrollos son los espacios comunes como albercas, gimnasios, jardines, que quizá no quieres o no puedes mantener sin la ayuda de tus vecinos. De cierta forma, lo que estás comprando son estas amenidades.
  4. Mantenimiento. Mantener el jardín o la alberca en una casa una de 400 m2 de construcción puede llegar a costar $50,000 al mes. No obstante, puedes tener acceso a la alberca y a un jardín que pagas con tus vecinos por medio de la cuota de mantenimiento que puede ser de $2,000. Así nadie quita la posibilidad de un espacio de 400 metros cuadrados para vivir. Entre más grande es el depa e incluye más amenidades, la cuota de mantenimiento sube.
  5. Practicidad. Para muchos, la facilidad de cerrar con llave y apagar el gas e irse de viaje sin preocupaciones es una de las razones que los impulsan a dejar a un lado la idea de la casa. Al final, al regreso del viaje, el pasto seguirá verde, las plantas no se habrán secado y la casa estará intacta.
  6. Ubicación. Aunque se pueden localizar departamentos en zonas variadas, los favoritos son aquellos que se encuentran en el centro de la ciudades o cerca de las áreas de corporativos. Para las casas se necesitan más metros cuadrados y por precio es mejor opción irse a la periferia. Si lo que buscas es localización, es probable que encuentres mejores opciones en departamentos.
  7. Variedad. En los departamentos encontrarás diversidad de estilos y tamaños. Hay opciones desde 50 m2 hasta un par de cientos. Los acabados también brindan un gran abanico de posibilidades.

Editorial Metroscubicos

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Cuánto cuesta mudar tu crédito Infonavit

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Desde que compró su casa, hace casi tres años, María Luisa Jiménez ha sido una acreditada puntual en sus pagos con Infonavit. A pesar de eso, en la última revisión de su estado de cuenta encontró que su deuda ha crecido. Y no sólo eso, también su mensualidad ha aumentado un poco cada año.

Las dudas llegaron y María Luisa piensa que debió contratar su crédito hipotecario con un banco. Y es que, aunque sabe que ninguna tasa de interés bancaria es tan baja como el 10% de su crédito en infonavit, nunca esperó que su deuda creciera en vez de disminuir.

Así como es posible solicitar un crédito Infonavit para pagar los pasivos de un crédito privado –con banco o sofol- también se puede ejecutar la operación inversa y pedir un crédito bancario para liquidar el que se tiene con Infonavit. Pero ojo, todo se vale menos generalizar, así que si estás en el caso de María Luisa, piensa y haz números antes de tomar una decisión.

Por qué crece mi deuda con Infonavit

El de María Luisa no es un caso especial; todos los créditos Infonavit están diseñados de esta manera. Como todos los créditos, incluidos los bancarios, los primeros años un gran porcentaje de la mensualidad va para el pago de intereses y sólo uno muy pequeño para amortizar el capital adeudado. Esto hace que la deuda baje apenas.

Sin embargo, las deudas con Infonavit tienden, además, a crecer un poco los primeros años debido a que sus créditos están tasados en Veces Salarios Mínimos, y no en pesos, de modo que cada enero, la deuda y las mensualidades se ajustan a la alza en la misma medida que el salario mínimo general por zona (este año el incremento fue de 4.2%).

Es decir, además del 10% anual al que María Luisa contrató su crédito, el 1 de enero de este 2012 su deuda y su mensualidad –ambas tasadas en VSM- crecieron 4.2%, lo que eleva el interés real por pagar al orden del 15%, explica la coach de finanzas personales Isela Muñoz.

A este ritmo, con los aumentos anuales e impredecibles del Salario Mínimo, la deuda nunca se pagaría, pero eso tampoco sucede. Un factor positivo en la ecuación de los créditos Infonavit, que ningún crédito privado tiene, es que reciben bimestralmente aportaciones patronales por el 5% del salario diario integrado del trabajador, y van directo a capital.

Así, si María Luisa se mantiene firme y constante con sus pagos y no pierde el empleo, su deuda comenzará a bajar de a poco en el cuarto año y ya más consistentemente hacia el año 8 y podrá terminar de pagar sin problema entre el 14 y el 16, según el plan original que Infonavit le entregó cuando compró su casa.

Y si quiere terminar de pagar antes y evitarse una buena cantidad de intereses, la receta, igual que en cualquier crédito, es adelantar todo lo que pueda, pues cada peso extra a su mensualidad irá directo para amortizar el saldo de su deuda.

En unos meses más, cuando entre en vigencia la posibilidad de contratar créditos Infonavit en pesos, será más fácil hacer la comparación entre todos los productos del mercado, para que decidas cuál se adapta mejor a tus necesidades. Por ahora no se ha anunciado la tasa de interés, pero los pagos serán fijos gracias a que el trato será en pesos.

¿La mala noticia? Que este nuevo producto Infonavit sólo estará disponible para nuevos créditos, y los que ya están en VSM no podrán cambiarse.

 

¿Sustituir o no?

Antes que nada, debes saber que no cualquier crédito con Infonavit es candidato a sustituirse por uno bancario. El proceso es sencillo, dice Isela, siempre y cuando: estés al corriente en tus pagos con Infonavit en los 12 meses anteriores a iniciar el proceso; puedas acreditar ingresos constantes y suficientes, y tengas un buen historial crediticio respecto a otros créditos.

Y claro, tampoco pienses que todo crédito bancario será mejor. Deberás calificar para uno que sea en pesos, con tasa de interés fija y pagos congelados –fijos durante toda la vida del crédito-. También es importante que lo tomes a 15 años cuando mucho, pues el costo financiero de los créditos a plazos más largo es muy grande.

Si te ofrecen uno con pagos crecientes y a 20 años, de plano no te convendrá. Tu situación será similar a la de tu actual crédito en VSM, pues tu deuda subirá constantemente, mientras luchas por pagarla. Tampoco es un monstruo, la tasa será un poco más baja de inicio y sabrás desde el principio el incremento que sufrirá tu deuda -algo que no sucede con el salario mínimo.

Como verás, dejamos fuera el asunto de las tasas de interés, pues si bien es cierto que en el mercado abierto privado son en su mayoría superiores a 10%, que es la más alta de Infonavit, y su Costo Anual Total es superior a 12%, el incremento en deuda y mensualidad de los créditos Infonavit hace que su tasa aumente en la práctica, y como no podemos predecir los incrementos al Salario Mínimo, cualquier cálculo será una especulación.

Otro aspecto importante a considerar si te decides por cambiar tu crédito Infonavit por uno bancario, o al revés, es que deberás pagar los gastos de cancelación de hipoteca y titulación por la nueva, que significa entre 3.5 y 4.5% del valor de tu vivienda, indica Isela Muñoz, así que no olvides incluirlos en tu plan financiero de la sustitución.

Asimismo, no pierdas de vista el concepto “aforo”. Los bancos sólo te prestarán el equivalente a 85% del valor de tu casa; es decir, si tu vivienda vale $1’000,000 de pesos, un banco sólo te prestará $850,000.

Aunque siempre se recomienda hacer los pagos adelantados y la sustituciones en los primeros 5 años, que son los que cobran mayor cantidad de intereses, “debe analizarse cada caso por separado”, señala Muñoz.

Y es que todos los créditos Infonavit (tradicional, Total y Cofinavit) integran el Saldo de la Subcuenta de Vivienda al pago de la casa, y ese ahorro varía en cada trabajador. Además, para los trabajadores con salarios superiores a 20,000 pesos, existe la modalidad AG, en la que no se aporta a la compra el 100% del SSV, sino sólo una sexta parte. El resto es para pagos de anualidades en 5 años.

También debes considerar que al sustituir tu crédito con el Instituto por uno bancario, dejarás de contar con las aportaciones patronales para la amortización de tu deuda. Comenzarán a acumularse de nuevo en tu Subcuenta de vivienda, ya sea para que solicites un segundo crédito en Infonavit –este sí en pesos– o para que completes tu fondo de retiro.

Editorial Metroscubicos

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Qué hacer si ya no puedo pagar crédito Infonavit

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Existen varias razones por las que algunas personas no pueden seguir pagando su crédito con Infonavit, conoce algunas de las opciones que existen para enfrentar esta complicación.

  • Pérdida de empleo

Desde 2007, todos los créditos Infonavit cuentan con un seguro de desempleo que cubre el pago de seis mensualidades, aunque ojo, existen dos esquemas y debes saber cuál es que te corresponde.

  • Prórroga

Llegar a la etapa de las prórrogas no es del todo agradable, si bien el Instituto no te exigirá el pago de la mensualidad, tu crédito causará intereses y, en consecuencia, tu deuda crecerá y el plazo de pago se alargará.

Siempre es recomendable utilizar primero el seguro de desempleo al que tengas derecho, sin embargo, si tu crédito es anterior a 2007, si ya utilizaste el beneficio, aun no tienes un nuevo empleo y tampoco tienes forma de pagar tus mensualidades de forma directa, es tu mejor opción.

Para solicitar la prórroga del Infonavit sólo debes confirmar por escrito que aceptas los términos y condiciones del acuerdo. Esto debes hacerlo ante el Infonavit por medio de una carta que te dará tu asesor de cobranza. Antes de formalizar una prórroga analiza las ventajas y considera el impacto. Considera que podrás utilizarla hasta por 12 meses continuos y en dos ocasiones a lo largo de la vida del crédito.

  • Mediación

Los acuerdos con mediación son una alternativa pacífica, imparcial, voluntaria, confidencial y neutral, en la que cuentas con un mediador que estará presente en la negociación con el Infonavit, su tarea es facilitar la comunicación para encontrar una solución al pago de tu crédito, buscando en todo momento que el acuerdo sea ágil, transparente y voluntario para ambas partes.

El mediador es un profesional certificado por el Poder Judicial del estado, si acudes con él, tienes la ventaja de acortar el tiempo de trámites en la gestión de tu problema, economizas los costos financieros y emocionales que esto implica y evitas el desgaste de iniciar procesos jurisdiccionales al llegar a un acuerdo amigable.

Esta opción está disponible para cualquier acreditado que tenga un problema de pago con su crédito Infonavit, para solicitarlo acude a cualquier centro de servicio Infonavit. La mediación demuestra tu buena fe, pero considera que si hoy no puedes pagar, probablemente no lo podrás hacer en el futuro porque tu deuda va a seguir aumentando. Mediar sólo te puede hacer ganar tiempo pero no resuelve el problema de raíz.

  • Sustitución de pasivo: obtener un crédito bancario para pagar

No cualquier crédito con Infonavit es candidato a sustituirse por uno bancario. El proceso es sencillo, siempre y cuando estés al corriente en tus pagos con Infonavit en los 12 meses anteriores de iniciar el proceso de sustitución, puedas acreditar ingresos constantes y suficientes, y tengas un buen historial crediticio.

De esa forma, el banco te otorgará un nuevo crédito hipotecario que te servirá para pagar el otorgado por el Infonavit y así tendrás mejores condiciones de crédito porque

tu nueva hipoteca será en pesos y podrás olvidarte de los aumentos de cada principio de año. Pagarás en cada mensualidad más capital y tanto tu mensualidad, como tu tasa de interés serán fijas. Te recomendamos contactar a un broker hipotecario para que te asesore en el cambio.

Finalmente, procura que tu nuevo crédito hipotecario sea contratado a 15 años como máximo para lograr que pagues (amortices) más capital de lo que hiciste con tu crédito Infonavit.

  • Vender la casa actual para saldar tu adeudo

Cuando ya no puedes seguir pagando tus mensualidades pero no quieres incumplir con tus obligaciones y quieres rescatar parte del valor de la casa, es recomendable que pongas tu casa a la venta.

Si la has mantenido de forma adecuada, es muy probable que haya incrementado su valor y eso significa que tienes algo de capital por recuperar. Para saber si esto es lo que te conviene, haz el siguiente ejercicio:

Calcula tu deuda actual de la hipoteca Infonavit revisando tu más reciente estado de cuenta. Investiga  cuánto vale tu casa, pregunta a tus vecinos en cuánto han vendido casas similares a la tuya. Al valor del avalúo réstale tu deuda y, si el resultado es positivo, quiere decir que tienes capital todavía en la casa por lo que si la vendes podrás pagar completamente tu crédito y tendrás algo de dinero sobrante.

  • Dación en pago: regresar la casa

Esta opción es para la persona que no puede obtener un crédito nuevo que sustituya al del Infonavit debido a problemas con el buró de crédito, no tiene capital en el valor de su casa (debe más de lo que vale la casa) o definitivamente no tiene forma de cubrir sus mensualidades.

La dación en pago es una forma legal de extinguir las obligaciones que debes cumplir, implica dar en pago algo distinto a lo que habíamos acordado. En este caso, habías acordado pagar dinero a una tasa en un plazo y en lugar de hacer eso, entregarás la casa para pagar (liquidar) la deuda.

Para llevarla a cabo debes acercarte a la oficina regional más cercana y explicar por escrito porqué ya no puedes pagar tu crédito y que deseas entregar la casa en pago para que no se sigan generando intereses. Abandonar la casa no es una opción.

Hay pocos errores financieros más graves que dejar de pagar tu crédito hipotecario por lo que implica a nivel personal y, sobre todo, por el mensaje que mandas a las instituciones de crédito.

Todo tiene solución, aunque en ocasiones el remedio no sea de todo tu agrado. Analiza tu situación, toma una decisión pensando no sólo en si todavía te alcanza para pagar hoy, sino en lo que es mejor  para ti y tu familia.

Editorial Metroscubicos

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12 tips para llegar a la casa ideal

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Sin duda todos quisiéramos tener una casa en la mejor zona de la ciudad, con más de una recámara, una gran sala-comedor y un cuarto de TV, además de amenidades como piscina y gimnasio, entre otras. Sin embargo, la realidad es que la casa de tus sueños es un proyecto que debe ajustarse únicamente a tu presupuesto.

La Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco) recomienda que si estás por adquirir una casa o departamento, ya sea a través de un crédito bancario o del Infonavit, es importante que determines, junto con la familia, aquellas características de la casa que habrán de satisfacer todas sus necesidades, pero principalmente que esté al alcance de tu presupuesto.

Para elegir la mejor casa o departamento sin atentar contra tu bolsillo considera las siguientes 12 recomendaciones antes de firmar cualquier documento.

1.- Busca y compara todas las opciones que pueden adaptarse a tu presupuesto.

2.- Emplea las herramientas tecnológicas (calculadoras) que ofrece el portal Metroscubicos.com, los bancos y el Infonavit para comparar precios y las distintas características de los créditos e inmuebles.

3.- Haz una búsqueda exhaustiva de la vivienda que quieres. Siempre considera varias opciones.

4.- Cuando hagas una visita al inmueble que te interesa, además de ver los planos y maquetas, piden que te hagan un recorrido  la casa de muestra.

5.- Si la vivienda es nueva aclara todas tus dudas sobre la construcción, los materiales, acabados en pisos y muros y muebles adicionales que se pudieran incluir.

6.- Pregunta si además de los servicios básicos, la casa o departamento cuenta con las instalaciones necesarias para instalar teléfono, televisión por cable e Internet.

7.- Recorre la calle, colonia o delegación en distintas horas para determinar si te gusta el ambiente y el comportamiento de los vecinos.

8.- Asegúrate que la vivienda esté al corriente con el pago de servicios, impuestos y administración. Así como los datos que tenga el Registro Único de la Propiedad.

9.- Verifica si en la calle o colonia hay edificaciones con distintos usos de suelo, ya que si hay negocios no autorizados que podrían afectar el valor de la propiedad, así como el nivel de plusvalía.

10.- Si aún no cuentas con un crédito hipotecario, antes de solicitarlo recuerda comparar los esquemas que ofrecen los bancos o sofoles. Pon atención a la tasa de interés (fija, variable o mixta) con la que se calcula el tipo de financiamiento.

11.- Pregunta por las limitantes del contrato de crédito como puede ser el no arrendar el inmueble durante la vigencia del crédito, cesión de derechos y el importe final del crédito después de comisiones, entre otras.

12.- Antes de formalizar solicita a la institución una copia del contrato de apertura de crédito con garantía hipotecaria; analízalo y, si lo consideras necesario, busca asesoría.

Editorial Metroscubicos

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Consejos para rentar una habitación

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Si tienes la intención de rentar una habitación, te decimos algunos de los aspectos que debes cuidar para que encuentres un inquilino de forma rápida y segura.

Aunque parece complicado, establecer las reglas al rentar una habitación es más sencillo de lo que piensas. El primer paso es decidir qué clase de persona quieres tener como inquilino. Una vez establecido el perfil, lo siguiente es determinar el precio de la renta que depende de varios factores:

1.- Si la habitación está amueblada o no

2.- La ubicación y antigüedad de la casa

3.- Generalmente la renta incluye el pago de agua, luz y gas

4.- Si la habitación tiene teléfono el alquiler es más caro

5.- Si el alquiler incluye alimentos aumenta el precio

6.- Si la habitación tiene entrada independiente o no

7.- Si tienes la intención de rentar a estudiantes y si la casa está cerca de una escuela, esto también se toma en cuenta.

Elaboración del contrato

Los aspectos que generalmente se citan en un contrato son:

1.- El monto de la renta  mensual

2.- Si quedan prohibidas o no las mascotas

3.- Si al término del contrato, el cual generalmente es de un año, el inquilino desea seguir ocupando la habitación para renovar el mismo aumentando el precio de renta en un máximo de 10%.

4.- El pago de la renta debe ser puntual

5.- El monto de la multa que impondrá en caso de impuntualidad con el pago de renta

6.- Especificar que si el arrendatario no paga la renta, después de 60 días el arrendador puede proceder legalmente con aviso judicial, dando por terminado el contrato y con orden de desalojar el inmueble en un plazo de tres meses

7.- Establecer que al momento en que el inquilino desocupe la habitación debe estar en el mismo estado como la recibió, en caso contrario el arrendador debe acudir con el aval para que responda por los daños

8.- Queda prohibido subarrendar.

Requisitos que debes pedir al interesado

1.- Un aval con bienes raíces y comprobante de domicilio.

2.- Pago de un mes de renta por adelantado, más un mes de depósito. Generalmente cuando el inquilino desea abandonar la habitación, avisa con anticipación y así no paga el último mes de ocupación, entonces el arrendador utiliza el dinero de depósito para el cobro de este último mes.

3.- Algunas personas piden también como requisito, para más seguridad, una constancia de estudios o de trabajo, dependiendo de la actividad del arrendatario.

4.- Recuerda que si elaboras un contrato con la ayuda de un abogado, no quedará duda que el contrato es legítimo y podrás respaldarte en él cada vez que sea necesario.

Otras cuestiones

1.- Pide referencias a la persona que va a alquilar la habitación. Si es posible busca gente cerca de tu círculo de amistades.

2.- Pregunta al futuro inquilino a qué se dedica, si trabaja o está estudiando. Esto te servirá para conocer su posible solvencia, aunque no te garantizará el pago de la mensualidad.

3.- Establece de forma clara las normas de convivencia. Define claramente cuales son los espacios privados y los compartidos. Los inquilinos deben respetar los espacios comunes, utilizándolos adecuadamente sin perjudicar al resto de personas. Los inquilinos deben limpiar la vivienda de forma periódica para su buena conservación.

4.-Es conveniente que cada habitación tengan una cerradura para garantizar la privacidad de cada una de las personas que vivien en el inmueble.

5.- Informa adecuadamente de cuales son los gastos corrientes: luz, agua, etcétera, y la forma en que serán pagados.

6.- Explica al futuro inquilino que él deberá correr con los gastos de reparación de aquellos aparatos y electrodomésticos que disfruta en la vivienda.

7.- Haz un inventario de los muebles y complementos que tiene la vivienda, para que en el caso de desaparición de alguno de ellos puedas reclamárlo.

8.- En caso de que se produzcan daños, como por ejemplo averías en las tuberías o instalación eléctrica, los gastos de reparación correrán por cuenta de quien haga el desperfecto..

Editorial Metroscubicos

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