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Pedí una hipoteca y me quedé sin trabajo. ¿Qué hago?

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Cuando uno se compromete a pagar una hipoteca, quedarse sin chamba es la peor de las pesadillas. Pero, sucede. Te decimos qué debes hacer según en el momento del proceso del crédito hipotecario en el que te encuentres.

Si ya gestionaste el crédito pero no lo han autorizado

El compromiso de una hipoteca implica saber que deberás hacer un pago mensual por 10 o hasta 30 años. Estableces, pues, una relación a largo plazo. Así que si estás en proceso de saber si eres o no sujeto de crédito y te quedas sin empleo, lo mejor es cancelar la operación, recomienda Gonzalo Palafox, director de Banca Hipotecaria de BBVA Bancomer.

Para hacer esta cancelación solo debes llamar al teléfono de aclaraciones de la institución a la que has solicitado el crédito y dar aviso, también busca a la persona o agente con el que hayas estado en contacto en proceso de tu solicitud, sobre todo si trabajaste con un bróker hipotecario.

No debes preocuparte por ‘quedar mal con el banco’, Palafox dice que es mejor cancelar que terminar con una hipoteca que no puedes pagar. Cuando vuelvas a encontrar trabajo podrás solicitar un nuevo crédito al cumplir un año desde la contratación, aunque este periodo puede cambiar según cada institución financiera.

Si ya aceptaron el crédito pero sigues en proceso de papeleo y no has firmado

Si bien el que ya estés en proceso de papeleo con notario es positivo, pues el banco te consideró sujeto de crédito, la hipoteca no está realmente aceptada hasta que es liberada por el notario, explica el área de crédito hipotecario de Banamex. Así que si te quedas sin empleo mientras andas de arriba a abajo con los papeles para el notario, Palafox, de BBVA Bancomer también recomienda que eches para atrás el proceso y canceles tu crédito.

En este caso es probable que pierdas el dinero del avalúo, pero será mucho menor problema que entrar en cartera vencida desde la primera mensualidad, agrega Palafox. Recuerda que para volver a pedir o solicitar un crédito hipotecario debes comprobar que llevas cierto tiempo en el mismo empleo por lo que debes revisar este factor en cada institución financiera.

Además, recomienda Palafox que mantengas bien tu historial crediticio durante los meses que no tengas empleo y el periodo de espera para solicitar el nuevo crédito, pues tu historial es la puerta de entrada para solicitudes de crédito.

Si ya tienes el crédito y lo estas pagando

Cada institución financiera es distinta. Aquí te ponemos algunos ejemplos de un par de instituciones. Si ya tienes un crédito que has pagado entonces puede entrar en vigor el seguro de desempleo. Todos los créditos hipotecarios te dan un seguro de desempleo, la mayoría lo dan de forma gratuita.

Lo más importante que debes entender es que el seguro de desempleo solo aplica cuando la pérdida del trabajo es involuntaria, es decir, te corrieron. Si renuncias, no aplica el seguro y debes enfrentar el pago de tu crédito como si tuvieras empleo.

Además, otro factor que debes contemplar, es que este seguro aplica para asalariados,  no para independientes o dueños de empresas, explica Palafox de BBVA Bancomer.

En principio para iniciar el trámite del seguro deberás acudir a una de las sucursales o llamar al centro de atención telefónica y solicitar el formato que aplica para el seguro de desempleo de crédito hipotecario, presentar una carta finiquito de la empresa donde trabajaste en la que se muestra que hubo una indemnización, y esperar el dictamen.

Algunas instituciones piden la baja del IMSS. Además, el banco realiza una consulta en este instituto para asegurarse que ya no cotizas con el patrón que firma la carta.

En principio el proceso no es muy largo pues al banco no le conviene que dejes de pagar tus mensualidades.  La clave, como verás, es comprobar que fuiste despedido.

– Banamex

El seguro de desempleo de este banco lo puedes usar tres veces a lo largo de la vida del crédito y te cubre por tres meses. Es decir, no tendrás que pagar tu crédito por tres meses y conseguir empleo en ese periodo para pagar ya al cuarto mes. Podrás, en la vida de tu crédito, perder el empleo tres veces. Por lo tanto, al final lo que tienes son 9 meses de seguro de desempleo divididos en tres episodios diferentes. El dictamen del banco tarda un par de días.

– Banorte

Esta institución cubre hasta 9 mensualidades de la hipoteca en caso de desempleo involuntario.

– BBVA Bancomer

El seguro de desempleo de esta institución lo podrás usar tres veces durante la vida del crédito y te cubre por 6 meses de tu crédito en cada eventualidad. En este

caso el seguro de desempleo te cubre por una totalidad de 18 meses, pero en tres

eventualidades diferentes. Entre una pérdida de empleo y la que sigue debe haber un año en el que trabajes en la empresa para que pueda entrar en vigor otro periodo de desempleo en el crédito.

– Scotiabank

En este caso se cubre hasta 3 mensualidades al año en caso de pérdida involuntaria del empleo durante toda la vida del crédito.

Si mi crédito cuenta con Apoyo Infonavit

En este caso hay algunas instituciones financieras en las que no aplica el seguro de desempleo, por lo que es muy importante que revises a detalle el contrato. Por ejemplo, en Banorte el seguro de desempleo no aplica con Apoyo Infonvit.

En el caso de BBVA Bancomer sí aplica el seguro de desempleo aún con Apoyo Infonavit. De hecho, primero tienes los 6 meses que ofrece esta institución y luego entra en vigor la garantía de tu subcuenta de vivienda, explica Palafox.

Si tengo un crédito Cofinanciado

Cuando tienes un seguro Cofinavit, es decir, un crédito entre el banco y el Infonavit,

hay algunos bancos en los que sí aplica el seguro de desempleo y otros en los que no. BBVA Bancomer, por ejemplo, ofrece el seguro de desempleo por la parte correspondiente al monto de crédito que te otorgaron. Para la otra parte debes acercarte al banco.

En el área de Crédito Hipotecario de Banamex indicaron que si tienes un crédito Cofinavit debes acercarte al Infonavit y “negociar para solicitar una prórroga y ver las condiciones que ofrece el instituto”. Según el Infonavit si el trabajador pierde el empleo tiene derecho a disponer de una  prórroga para el pago de su crédito por entre 12 y hasta 24 meses durante la vida del crédito. Lo que es importante subrayar en este caso es que durante la prórroga no pagas tu mensualidad pero el adeudo que tienes incrementa por la acumulación de intereses.

Avisa, avisa, avisa

Lo más importante al perder el empleo es avisar a la institución financiera con la que ya tienes o estás tramitando tu crédito. Tú no quieres dejar de pagar y el banco no quiere más cartera vencida por lo que en un caso de despido siempre tendrán la disposición de ayudar a resolver el problema.

Editorial Metroscubicos

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Qué puedes encontrar en el mercado de hipotecas

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Elegir el mejor crédito es una labor de titanes, pero la recompensa por hacer la tarea y no elegir a ciegas es grande. Debes saber que cada institución bancaria tiene al menos tres esquemas básicos en operación, los cuales multiplican su oferta con diversos beneficios, desde descuentos por momento de vida para mujeres, hasta la promesa de devolver comisiones o mensualidades completas a los acreditados cumplidos. Averigua cómo seleccionar correctamente.

Tal vez te suene a la misma cantaleta de siempre, pero no por eso deja de ser verdad: el mejor crédito para ti no es el más barato, ni el más caro, ni el más corto, ni el más largo, ni el que tiene la tasa más baja. El mejor crédito es la opción que, individualmente, se adecua perfectamente a tu perfil, necesidades de financiamiento y capacidad de pago, pero además va bien con tu estilo de vida y la manera en que prevés y planeas tu futuro.

Sin duda son muchas las variables que hay que considerar, pero la finalidad de revisar con cuidado la oferta existente es contratar el crédito hipotecario que amortice más pronto el dinero que nos prestaron y, por ende, con el menor costo financiero. Y todo eso, en concordancia con el tipo de crédito al que podemos aspirar en función de nuestro perfil, ingresos y capacidad de pago.

¿Qué te prestan?

Hoy más que nunca el mercado mexicano ofrece hipotecas para todas las necesidades. Las hay con tasa de interés fija o variable con tope, pagos fijos o crecientes y opciones en cofinanciamiento con alguna institución pública (Infonavit y Fovissste). Aunque podría parecer que todas ofrecen lo mismo, hay características puntuales que pueden representar la diferencia entre obtener un crédito viable o un dolor de cabeza constante.

La oferta también incluye tasas fijas con aumentos programados, créditos con pagos fijos o crecientes, y desde finales de 2012 existe un producto con esquema a tasa variable con tope.

Las tasas fijas dependen del esquema (pagos fijos o crecientes), del plazo (en algunos casos a más años menor tasa, y en otros al revés), y del monto a financiar (a mayor monto, mayor tasa y menos aforo). El Costo Anual Total (CAT) va de 12% a 15.2%.

Todos los esquemas que están hoy en el mercado son en pesos y cuentan con diferentes plazos para elegir: desde siete hasta 30 años. Casi todos ofrecen la posibilidad de liquidar por adelantado sin penalización alguna, aunque es algo que debes preguntar siempre, pues nada es peor que las malas sorpresas.

Pagos fijos vs. Pagos crecientes

Debido a que sus condiciones son las mismas durante toda la vida del crédito (misma tasa y mensualidad), las hipotecas con pagos fijos son las consentidas. Aunque a primera vista suelen ser más caras que las de pagos crecientes (tasa y mensualidad más altas, para empezar), el hecho de que no cambien da certidumbre y tranquilidad a los acreditados.

Cada banco tiene diferentes plazos, pero los pagos fijos suelen plantearse a 10, 15 y 20 años, y los expertos aseguran que el mejor en el plano financiero —costo del crédito— es el intermedio, pues si bien la mensualidad a 20 años es un poco más baja que la de 15 años, la diferencia no justifica pagar casi el doble de intereses. Además, amortiza más pronto.

Ahora los pagos crecientes: aun cuando la tasa de interés también es fija, el esquema plantea una actualización anual de las mensualidades de entre 1% y 2.5%, lo que hace que en pocos años los montos superen a los de pagos fijos. Entre sus bondades está el hecho de que este modelo de hipoteca requiere menor desembolso inicial y ofrece mayor financiamiento con los mismos ingresos.

En este sentido, los bancos suponen que el acreditado (joven sobre todo) ascenderá en su trabajo y mejorará sus ingresos en los siguientes años, por lo que estará en condiciones de pagar mensualidades más altas sin que le signifiquen un problema. Como ves, la incertidumbre laboral es el principal punto en contra de este
esquema.

Para aminorarlo, se plantea una tasa fija con pequeños incrementos anuales a la mensualidad, lo que permite saber desde el primer día cuánto deberemos pagar cada año de la vida del crédito. Desde luego, el incremento al cabo de los 15 años es un poco abultado, aunque conocido. Los plazos son más largos: sólo a 15, 20 e incluso 22 años.

El cofinanciamiento

Son dos créditos, uno público y otro privado, garantizados por una misma vivienda. Uno de los créditos lo otorga una institución pública (Fovissste o Infonavit) según sus propias reglas, y el otro un banco. La hipoteca privada lleva la mayor carga de financiamiento y puede tener un esquema de pagos fijos o crecientes muy similar a los que otorgan en solitario.

En México un par de bancos ofrecen ya un esquema de cofinanciamiento en que otorgan un tercer crédito pequeño por el remanente de la Subcuenta de Vivienda, que en algunos casos el Infonavit retiene para adelantar pagos en cinco anualidades o utilizarlo como fondo de desempleo, según se necesite.

La hipoteca ideal

Los expertos en hipotecas coinciden en que existe un “crédito ideal”, ese que siempre se recomienda y que todos los bancos ofrecen: a tasa fija, con pagos fijos, en pesos y a plazo medio (15 años) para que tenga una buena amortización desde el primer año de pago, aunque siempre debes revisarlo en la tabla de amortización porque las comisiones, seguros y cuotas por administración varían de banco en banco.

Sin embargo, para que este crédito opere como debe, es necesario que el contratante aporte al menos 20% de enganche —algunos opinan que 30 o 35% sería mucho mejor—, cubra sin problema los gastos de inicio (operación y escrituración), y la mensualidad no rebase el 30% de sus ingresos.

Este sería el crédito ideal, con un costo financiero aceptable —que depende de la tasa y las comisiones—para alguien muy disciplinado que cuenta con el capital de arranque necesario, un empleo estable y la idea de comenzar a formar un patrimonio con esa vivienda, en la que habitará por muchos años.

Editorial Metroscubicos

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7 preguntas para tu asesor hipotecario

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¿Estás interesado en conseguir un crédito para comprar casa pero no sabes qué preguntar a tu asesor hipotecario? Aquí lo básico que debes tener en cuenta para evitar dificultades.

1. ¿Cuánto me prestan?

Generalmente, los bancos prestan un monto equivalente a 80 u 85% del valor de la vivienda. Para Luis Fabre Pruneda, vicepresidente técnico de la Condusef, lo ideal es aportar un enganche de por lo menos 20% del precio de la casa. Y es que, mientras más bajo es el enganche, más intereses pagarás al final del crédito, ya que el préstamo es mayor.

2. ¿Qué tasa de interés me cobran?

Los bancos han bajado sus tasas de interés recientemente. Si hoy contratas una tasa fija, ésta no se moverá durante toda la vida del crédito, aun cuando las instituciones suban las tasas en el futuro.

3. ¿Qué CAT tiene el préstamo?

También se tiene que considerar el Costo Anual Total (CAT). Éste es un indicador que te dice cuánto te cuesta el crédito considerando la tasa de interés más las comisiones, cuotas de administración y el pago de seguros asociados (vida, daños o desempleo). Esto te ayudará a decidir entre dos créditos que te ofrecen la misma tasa de interés, pues uno de ellos puede cobrar menos por concepto de comisiones o seguros.

4. ¿La deuda es en pesos, udis o salarios mínimos?

Identificar cuál es la unidad en la que estás adquiriendo el préstamo es básico. Muchas personas se dan cuenta de que, con los años, su deuda, en lugar de disminuir, aumenta pese a que la tasa de interés que contrataron es fija.

Esto se debe, en el caso de las Udis, porque son una unidad que reconoce el aumento de la inflación, es decir, si una persona debe 10 Udis y la Udi vale cuatro pesos, debe 40 pesos; si la Udi sube a 4.2, debe 42 pesos. Esto significa que cuando crece el valor de la Udi, la deuda aumenta.

Algo similar pasa con los créditos en salarios mínimos. La deuda se actualiza cada que aumenta el salario mínimo del Distrito Federal, lo cual ocurre al menos una vez al año.

La conveniencia de contratar créditos en pesos consiste en que el pago mensual queda fijo. Esto da mayor certidumbre al acreditado de cuánto es lo que debe por su casa y cuánto tiene que pagar mensualmente. Si tienes un crédito en Udis o salarios mínimos, pide asesoría a alguna institución financiera para sustituirlo a pesos.

5. ¿A cuántos años es el financiamiento?

Lo ideal es contratar créditos a 15 y no a 20 o 30 años. Mientras mayor sea el plazo, menor es la mensualidad, pero pagarás más intereses en el tiempo.

6. ¿Esquema de pagos fijos o crecientes?

  • El de pagos crecientes en pesos significa que, al inicio del crédito, la mensualidad es más baja y aumenta con el tiempo. Para algunas personas esto funciona, pues en teoría, la vida laboral inicia con un sueldo bajo que aumentará en el futuro, por lo que poco a poco podrán pagar una mayor mensualidad.
  • En contraste, la ventaja de los pagos fijos es que “si contratas un crédito que hoy representa 30% de tu ingreso, con el paso del tiempo el pago representará un porcentaje menor, bajo el supuesto de que tus ingresos van en aumento”, ejemplificó Miguel García, director de Crédito Hipotecario de Banamex.

7. ¿Qué comisiones me cobran?

Las instituciones cobran comisión por apertura, costo del estudio socioeconómico y avalúo, sin embargo, ya existen algunas instituciones que no las cobran.

Considera que estos gastos deben sumarse a los honorarios notariales. En conjunto, todos estos gastos pueden representar alrededor de 7% del valor de la casa. Asegúrate de que la institución no cobra comisiones por realizar pagos adelantados.

El Economista

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¿Estás listo para solicitar una hipoteca?

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A través de un crédito hipotecario puedes comprar tu casa o departamento pero debes considerar varios aspectos antes de solictarlo. Toma en cuenta tus ingresos, gastos fijos, deudas, ahorros y asegúrate de que posees la suficiente liquidez para enfrentar este compromiso.

Piensa que es una inversión a largo plazo (de al menos 15 años) y que necesitas considerar no sólo tus finanzas sino también tus planes a futuro. Sé disciplinado y prepárate antes de lanzarte a la aventura de comprar la casa de tus sueños.

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