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Cómo elegir el mejor crédito hipotecario

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Un crédito hipotecario es una de las herramientas más utilizadas para adquirir una vivienda. Y aunque escuches que muchos temen tramitar este tipo de financiamiento, la verdad es que hoy día una hipoteca a la medida y bien elegida no necesariamente será una carga en tu vida financiera.

Actualmente las tasas hipotecarias están más bajas que nunca, no se ha cerrado la llave a los créditos –aún con la volatilidad económica- y se espera que a futuro se mantenga la demanda, así que la hipoteca es un buen instrumento para crear patrimonio.

Pero, antes de presentarte las tres claves para que elijas el mejor crédito, entérate cómo puedes prepararte para una hipoteca y qué otros elementos debes comparar para estar listo para comprar tu casa.

Primero prepárate

Antes de hablar con el asesor de alguna institución financiera, haz la tarea e infórmate sobre el lugar donde estás parado -financieramente hablando- y qué créditos hay en el mercado.

Haz tu presupuesto: Lo primero que debes saber es cuánto puedes pagar al mes por tu hipoteca. Prepara tu presupuesto y revisa cuánto puedes pagar de mensualidad de una hipoteca. Ésta no debe ser mayor al 30% de tus ingresos mensuales brutos.

Navega la red: Para saber qué hay en el mercado, debes saber qué instituciones financieras te pueden prestar dinero y con qué condiciones. Si surgen dudas, acude a la institución para pedir informes.

Recuerda que cuando compares los productos de cada institución debes hacerlo con créditos similares, es decir, que sean por el mismo número de años y monto que vas a dar como enganche.

Conoce los elementos generales

Para poder comparar y escoger debes entender los componentes que hacen al crédito. Estos son algunos de los elementos generales:

El enganche: Los bancos y las Sofoles financian hasta alrededor del 80% del valor de la casa, por lo que el enganche debe ser del 20% mínimo. Este monto es lo que debes tener ahorrado para empezar el proceso de la compra.

Si la casa vale hasta 3 millones de pesos es probable que puedas obtener el 80% del valor o hasta un poco más, pero si la vivienda cuesta más el financiamiento puede ser de un 70 por ciento.

Comisión por apertura de crédito: Este costo depende de la institución financiera a la que solicites la hipoteca, pero puede llegar a ser de hasta 2.7% del monto que pidas para la compra. En el caso de una casa de 1 millón de pesos, una comisión por apertura de 2.7% es equivalente a 27,000 pesos, y sí puedes encontrar un ahorro con un crédito con una comisión de 1%, equivalente a 10,000 pesos.

Los seguros: Todo crédito hipotecario incluye seguros y hay que comparar qué es lo que ofrecen. Analiza el seguro por desempleo, qué pasa si te quedas sin trabajo y qué debes hacer para hacerlo válido. También revisa que tengas seguro por daños que protegerá al bien inmueble de un desastre natural durante la vida del crédito.

3 claves que hacen la diferencia

Para escoger el mejor crédito para ti, además de los elementos antes mencionados, debes tomar en cuenta estos factores:

1.- La amortización: Esto es el monto de la mensualidad que pagas que se va al pago del crédito y no a los seguros o intereses. Para poder saber este dato debes solicitar la tabla de amortización a la institución financiera que te otorgue el crédito y comparar. Sobre todo, debes comparar cuánto has pagado para el año 8 de la vida del crédito, que es el momento en el que te darás cuenta -de forma simple- qué crédito te permite amortizar más a capital. Un crédito en el que no amortizas capital no te ayuda a crear patrimonio.

2.- El plazo: En un crédito a largo plazo el que más se recomienda es el de 15 años. Primero averigua si la institución ofrece un crédito a 15 años. Si la mensualidad es muy alta para tu presupuesto, es probable que estés adquiriendo una casa muy cara para tu capacidad financiera. Si debes aumentar el plazo para lograr la compra, hazlo, pero no subas a más de 20 años.

La diferencia entre mensualidades no es mucha, pero sí hay diferencia cuando se contempla el crédito junto con los otros elementos, por eso se recomienda este periodo. En un crédito a 15 años por un millón de pesos pagarías 13,300 pesos al mes, a 20 años pagarías 12,700 pesos, y a 30 años 12,300 pesos.

3.- La denominación: Puedes conseguir créditos hipotecarios en pesos, Udis o salarios mínimos. La opción más recomendable es tomar una hipoteca en pesos para que sepas siempre cuánto vas a pagar al mes. Si la tomas en Udis o salarios mínimos, conforme pase el tiempo pagarás más al mes porque dependen de la inflación.

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3 razones de por qué el alquiler será el futuro inmobiliario

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Cuando llega el momento de independizarte surge el mismo dilema:¿comprar o alquilar? A pesar de que la `sabiduría recibida´ dice que es preferible comprar, uno de cada cinco hogares en América Latina y el Caribe alquila su vivienda. Esto equivale a 30 millones de hogares. En Europa, Estados Unidos y Canadá este porcentaje es mayor.

La tendencia para los próximos años es que más personas prefieran alquilar su vivienda. Aquí las cuatro razones de por qué este esquema tomará fuerza.

1) Más jóvenes jefes de hogar, más adultos mayores, hogares más pequeños

Hay ciertos grupos demográficos que prefieren el alquiler en mayor proporción que el resto. Estos grupos están aumentando en cantidad e importancia:

  • Jóvenes jefes de hogar. En 2025 habrá un millón de hogares más que hoy encabezados por un menor de 30 años.
  • Adultos mayores. Este es el grupo que crece más rápido. En 2025 habrá 17.2 millones de hogares más que hoy encabezados por un mayor de 64 años.
  • Hogares unipersonales, divorciados y parejas sin hijos. El tamaño promedio del hogar está disminuyendo. Hoy el promedio es 3.8 personas por hogar, y en 2025 será 3.1. La causa de ello es el aumento de los hogares unipersonales y la caída en la tasa de natalidad.

2) Más movilidad y menos tiempo de transporte

La población urbana seguirá creciendo en América Latina y el Caribe, y el área urbana crecerá aún más rápido. Eso significa que las distancias y los tiempos de transporte serán mayores. Las viviendas en alquiler tienden a ubicarse cerca del centro de la ciudad. En una urbe sobrepoblada de automóviles, quienes quieran minimizar sus tiempos de transporte tienen una buena razón para preferir alquilar en zonas cercanas al centro.

La dinámica del trabajo va en la misma dirección: en una economía moderna la movilidad laboral es clave. En ese sentido, la flexibilidad que ofrece la vivienda en alquiler es funcional a un mercado del trabajo dinámico, y ayuda a equilibrar espacialmente la oferta y la demanda por trabajo.

3) Precio del suelo

El aumento del poder adquisitivo de las familias inevitablemente conlleva un aumento del precio del suelo. Los terrenos con buena ubicación serán escasos y cada vez más apetecidos. Por ello, los costos de ser propietario aumentarán. La asequibilidad de la propiedad, es decir, la capacidad financiera que se necesita para acceder a ella es un problema hoy: un cuarto de los hogares de la región necesitarían gastar más del 30% de sus ingresos mensuales para financiar la compra de una vivienda formal básica (40 metros cuadrados, a un precio de $15,000 dólares en las condiciones actuales del mercado hipotecario).

El aumento del precio del suelo agravará este problema. Por eso, el alquiler será una alternativa para quienes no puedan o no quieran enfrentar esta pesada carga.

 

BID

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Equipa tu casa y agrégale valor

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Al momento de equipar una propiedad, no se debe perder de vista que el objetivo principal es crear espacios funcionales y estéticos que favorezcan la vida de sus ocupantes y al mismo tiempo permitan aumentar su valor.

El primer aspecto que debemos considerar es que nuestra inversión no se dirija a cuestiones puramente estéticas ya que esto sólo refleja un posicionamiento económico. El interiorista Aurelio Vázquez del despacho DIN, recomienda enfocarnos en  aquéllos elementos que mejoran la calidad de vida y al mismo tiempo proporcionan belleza y confort al hogar. Estos elementos podemos englobarlos en tres grandes rubros: acabados, iluminación y tecnologías inteligentes.

Acabados de calidad

Los acabados de una vivienda –pisos, paredes, techos, ventanas, puertas, carpintería- son la piel de una construcción. Se calcula que del total de inversión en la construcción de una casa o departamento el 45 por ciento o más se asigna a los acabados. Hugo Jiménez Cuevas, arquitecto y director de obra de la inmobiliaria Provivan, asegura que “invertir en acabados de calidad  permite aumentar la plusvalía de una propiedad, ya que estos se consideran al momento de realizar un avalúo”.

El piso, inversión a largo plazo

Son clave para transformar un lugar y generar un mayor valor del inmueble. De ahí la importancia de hacer una buena elección, en especial si consideramos que una vez que se han instalado tardaremos entre 15 y 20 años en cambiarlos.

Jiménez Cuevas recomienda invertir en cerámicas, ya que son más resistentes, requieren mínimo mantenimiento y pueden durar más de 20 años.

Las cerámicas con mayor demanda, por su bajo costo, son las esmaltadas. Las puedes encontrar desde 100 pesos el metro cuadrado.

Por su parte, los porcelanatos, cuyo valor puede superar los 1,000 pesos el metro cuadrado, también son de alta resistencia, baja porosidad y amplia tolerancia a los impactos. Son de fácil mantenimiento debido a su resistencia al agua.

Pisos de madera

Resultan atractivos porque aportan calidez a cualquier espacio, sin embargo, tienen menor resistencia y requieren mayor mantenimiento. Su vida útil depende en mucho de la dureza de la madera y de sus acabados.

Los más cotizados en el mercado son los pisos de madera maciza, se trata de suelos de alta resistencia que pueden tener una vida útil de 50 años o más.

También están los pisos de ingeniería compuestos por tres, cinco o más capas de madera natural y cuya vida útil es de entre 15 y 25 años.

Toma en cuenta que los pisos de madera requieren mantenimiento periódico – pulido y barnizado- especialmente en aquéllas áreas de la vivienda de alto tráfico. Además, son susceptibles a deformaciones o deterioro debido a  las variaciones del clima, suelen dilatarse o contraerse a causa de la humedad en el ambiente.

Iluminación

Es otro de los aspectos que debes considerar al momento de equipar una propiedad. No solo porque permite habitar un espacio de manera confortable, sino también porque su uso adecuado se traduce en un ahorro energético importante. Lo último en fuentes de luz para el hogar son los LED. Esta tecnología permite un ahorro de hasta 80 por ciento en el consumo eléctrico, superan los 12 años de duración, minimizan los riesgos de incendio y su emisión de luz es direccional, es decir, iluminan solamente lo que precisa ser iluminado.

Domotiza cada espacio

Los nuevos sistemas de automatización dotan de inteligencia a una vivienda para que se ocupe de ciertas tareas que pueden ser tan simples como acondicionar la temperatura y la ventilación de una habitación, encender o apagar las luces del hogar, bajar o subir las persianas; o tan complejas como encargarse de la seguridad de su casa o detectar fugas de gas e incendios.

La domótica es un concepto sustentable, cuyo beneficio principal es que aprovecha los recursos naturales y permite ahorros importantes de energía y agua. Una vivienda dotada con tecnología inteligente siempre tendrá un valor superior a un inmueble  que no cuenta con ella.

Salvador Jiménez, ingeniero y director de promoción inmobiliaria de Prodemex, refiere que el costo de los sistemas inteligentes depende en gran medida de qué tan sofisticados sean. Señala que existen aditamentos para automatizar las instalaciones eléctricas en las viviendas como cerraduras digitales, dimmers, controles de tiempo, sensores de movimiento, que no representan una inversión superior a los 15,000 pesos.

Equipa el corazón de tu hogar

Cocinas

Es una de las inversiones más sólidas. Es recomendable que la inversión en la realización de cambios estéticos o estructurales de este espacio no sea mayor al 15 por ciento del valor de la propiedad. El porcentaje de recuperación es de entre 75 y 90 por ciento en cuanto al valor agregado del inmueble.

Con una inversión no mayor a los 20,000 pesos se puedes adquirir una integral, visualmente agradable y con los módulos y complementos necesarios para hacerla funcional. Si  lo que deseas es una cocina más sofisticada equipada con tecnologías vanguardistas como refrigeradores con pantalla touch, estufas para controlar a distancia, grifos que regulan la presión del agua y gavetas que mantienen la comida en perfecto estado por más tiempo, entre otros aditamentos, deberás invertir entre 200,000 y 500,000 pesos.

El baño, la otra pieza clave

Esta área de la casa, es la segunda más importante al momento de equipar. Busca mobiliario funcional y evita las excentricidades. Echa mano de las más actuales tendencias decorativas y también de la tecnología de punta.

Por ejemplo, tazas de baño suspendidas con entradas para música, sistemas para regaderas que regulan el chorro de agua, llaves con monomandos que se abren y se cierran con un solo toque, grifos en los que se enciende una luz roja cuando el agua sale fría y azul cuando está caliente marcan las nuevas tendencias en el diseño de  baños.

Equipar un baño de manera básica puede tener un costo aproximado de 16,000 pesos y se puede recuperar alrededor del 75 por ciento de la inversión al momento de su venta. En contraste, equipar grandes baños con accesorios caros, azulejos, bañeras, carpintería, tazas de baño  y duchas costaría  alrededor de 50,000 pesos y podría recuperar en la venta de su casa el 70 por ciento de su inversión original.

Equipar tu casa o departamento es un reto a la creatividad, es atreverse a romper con lo tradicional o lo establecido para darle a cada espacio de tu hogar personalidad, estilo, color, confort  y elegancia. Es la mejor fórmula para que tu propiedad gane plusvalía con el tiempo.

Editorial Metroscubicos

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Hipotecas para trabajadores independientes

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Ser profesionista independiente, freelance, jubilado o tener un negocio propio, no te limita a ser sujeto de un crédito hipotecario, la condición es que demuestres que puedes cumplir con ese compromiso financiero. Los esquemas que existen se basan en el ahorro, pues por este medio las instituciones crediticias evalúan tu puntualidad y capacidad de pago.

Entre las opciones de hipotecas para trabajadores independientes o que no pueden comprobar ingresos se encuentran:

Crediferente de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF)

Te permite contratar un crédito para adquisición de vivienda nueva o usada con plazos que pueden ser de 5, 10, 15, 20 y hasta 25 años. El enganche mínimo que debes aportar es de 10% del valor de la vivienda y el monto máximo de crédito que puedes obtener dependerá de tu capacidad de pago.

Puedes demostrar dicha capacidad de diferentes maneras: esquema de ahorro, esquema de renta con opción a compra, esquema de buen pagador y renta pagada.

Para saber dónde puedes contratar un crédito con Crediferente 

Ahorra y Estrena de BBVA Bancomer

Este programa es para ti si quieres comprar casa pero no tienes forma de comprobar ingresos o no cuentas con experiencia en el Buró de Crédito.  Ahorras sólo unos meses y recibes el préstamo para hacerte dueño. Es ideal para personas asalariadas, trabajadores, profesionistas independientes y freelance. Aquí el paso a paso:

  • Abre una cuenta de El Libretón “Destino Hipotecario”.
  • Elige el programa de ahorro que más se adapte a tus posibilidades de pago y el plazo en el que quieres ahorrar, entre 6 y 18 meses.
  • Cumple puntualmente con el ahorro mensual correspondiente, el cual equivale a la mensualidad que deberás pagar de tu crédito hipotecario.
  • Si cumples con el programa Ahorra y Estrena, obtienes el préstamo para tu casa.
  • La cantidad que hayas ahorrado te servirá para el pago del enganche o para los gastos de apertura del crédito.

 

AhorraSIF de Bansefi

Las personas con ingreso mensual de cinco salarios mínimos en adelante se pueden integrar a este plan y deberán acreditar la actividad que desempeñan ante la SOFOL Hipotecaria. El esquema de ahorro constante en Bansefi es de acuerdo al plazo de 6, 9 o 12 meses, según determine la Sociedad Hipotecaria Federal.

AhorraSIF ofrece sustituir el requisito de comprobación de ingresos, integrar el enganche y gastos de escrituración, atractivos intereses, participación en sorteos y protección por fallecimiento.

El interesado puede solicitar su inscripción en cualquier sucursal Bansefi, para conocer los requisitos de apertura 

Autofinanciamiento

Este sistema se divide en dos fases: una de ahorro y otra de pago de un crédito. En la primera, se forma parte de un grupo de ahorradores, similar a una tanda: los participantes tendrán que aportar recursos para el enganche a un fideicomiso (no al propietario al que deseen comprar un inmueble) y alguien obtiene el crédito.

Una persona que decide entrar a un sistema de autofinanciamiento sin contar con el enganche correspondiente debe realizar primero la contratación y pagar la inscripción o apertura del contrato que puede ser un promedio del 4% sobre el valor del contrato o bien de la propiedad.

El siguiente paso será comenzar mes a mes con las aportaciones designadas de acuerdo al valor de su contrato hasta reunir un promedio de 60 mensualidades puntuales (5 años) o adelantadas y así tendrán derecho a entrar a una lista de espera, o bien, a participar en alguna subasta para poder adjudicar su contrato.

Generalmente, las empresas de autofinanciamiento solicitan un enganche equivalente al 40% del valor de la propiedad que se quiere adquirir. La entrega de las casas depende de la compañía y del plazo contratado y fluctúa entre 3 y 10 años.

En un esquema de autofinanciamiento, los pagos incluyen seguro de vida y comisiones por gastos administrativos. La recomendación es que siempre sepas a cuánto equivale cada uno para conocer el monto exacto que estás aportando a tu ahorro y a tu deuda.

Si trabajas por Comisiones y propinas

Si tu sueldo base es pequeño pero recibes comisiones todos los meses, puedes aspirar a obtener un mayor monto de préstamo por parte del Infonavit, siempre y cuando esas comisiones se reflejen en tu SDI (Salario diario Integrado) de manera constante, pues si existen variaciones bimestrales en tu salario el Infonavit no podrá hacer un cáculo adecuado.

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Consejos básicos para acreditados del infonavit

Al adquirir un crédito debemos organizarnos de la mejor manera, mas aún tratándose de un crédito hipotecario, ya que hablamos de un adeudo importante donde está de por medio nuestro patrimonio. Por ello te presentamos algunas recomendaciones que es conveniente tenerlas en cuenta para evitar problemas futuros.

Recomendaciones al momento de la escrituración

Para comenzar supongamos que como derechohabiente ya efectuaste los trámites correspondientes ante el Infonavit, tu crédito fue aprobado y has decidido ejercerlo para adquirir una vivienda nueva o usada. Al momento de cerrar la operación, es importante mencionar que el Notario Público te hará entrega de las Escrituras de tu casa, mismas que deberán estar inscritas en el Registro Público de la Propiedad (RPP).

En este caso, el primer consejo es tomar nota de la escritura, nombre y número del Notario Público, número de escritura y fecha, guarda estos datos para en caso de que se extravíe la escritura puedas solicitar una copia certificada de ella.

Cómo deberán efectuarse los pagos Infonavit

Al momento en que se te otorga el crédito Infonavit, el pago es una cuota fija determinada en veces salario mínimo (VSM). Para convertir a pesos, se debe multiplicar esa cantidad por el salario mínimo vigente en el Distrito Federal. Dicha cuota debe ser cubierta una vez al mes como pago del crédito, existen dos maneras de pago para tu Crédito Infonavit:

Si tienes trabajo

Tu patrón debe descontar esa cuota y entregarla al Infonavit. En caso de que el descuento que hace tu patrón no se refleje en los estados de cuenta del crédito, debes informarte en infonatel para lograr que se apliquen los pagos. Los recibos de nomina son los comprobantes de los descuentos que hace el patrón como pago para el crédito Infonavit, debes cuidarlos. En caso de que el patrón no está obligado a descontar el pago de tu crédito, en ese caso debes hacerlo tu mismo.

Si no tienes empleo

Debes pagar con el talón que aparece en tu Estado de Cuenta, mismo que llegará por correo a tu domicilio o bien llama a Infonatel y solicita una Línea de Captura que utilizarás para pagar en el banco mediante una ficha de depósito. También puedes buscar información en el Sitio de Internet http://www.infonavit.org.mx obtén una Línea de Captura y paga en alguno de los bancos autorizados.

En caso de no realizar el pago mensual

Si estas atrasado en tus pagos y por alguna razón no puedes ponerte al corriente llama a infonatel para encontrar una solución, ya que de no hacerlo el Infonavit iniciará los trámites para recuperar la vivienda.

Recibirás un aviso de falta de pago a través de visitas domiciliarias que realizan los gestores de pago, despachos de cobranza o llamadas telefónicas que realiza Infonatel, en las que te asesorarán sobre que debes de realizar y te proporcionarán la clave correspondiente para que puedas pagar directamente en el banco. Con el retraso en los pagos de las mensualidades del crédito Infonavit se cobrarán intereses moratorios.

Cambio de empleo

En caso de que cambies de empleo avisa a al nuevo patrón de inmediato para que realice los descuentos correspondientes de tu crédito. Si no lo haces, el Infonavit requerirá a tu nuevo patrón el acumulado de los pagos no realizados, así como multas y recargos que posteriormente descontara de tu sueldo.

No olvides guardar los recibos de nómina donde se reflejan los descuentos correspondientes.

Perdiste el empleo

Deberás pagar las mensualidades directamente en el banco, o en su caso, solicitar una prórroga.

En caso de solicitar una prórroga, tendrás un plazo máximo de 30 días después de perder tu trabajo para hablar a Infonatel y solicitarla. Cada prórroga no podrá ser mayor a un año y en la vida del crédito podrás disfrutar hasta 24 meses.

Una vez concluida la prórroga, deberás realizar el pago de tus mensualidades en el banco. Los intereses que dejes de pagar se sumarán a tu deuda total pero en ese periodo no se generarán intereses moratorios al crédito.

Obligaciones al obtener un crédito Infonavit

Realizar el pago puntual de tus mensualidades y pagar el Seguro contra Daños de la vivienda. Reportar en Infonatel cualquier pago no aplicado.

En caso de cambiar de empleo, avisar a tu nuevo patrón que tienes un crédito Infonavit. Avisar en Infonatel en caso de perder el empleo.

Contacto Infonatel

9171-5050, desde la Ciudad de México; 01800-008-3900, sin costo dentro de la República Mexicana.

Comunícate por Internet. También cuentas con acceso directo desde el interior de los Centros de Servicio Infonavit (Cesis).

Horario.- Servicio automático: las 24 horas del día y los 365 días del año; asesoría personal: de lunes a viernes de 7:30 a 21 horas; sábados y domingos de 9 a 15 horas

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