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Cómo tramitar una fianza de arrendamiento

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¿Estás pensando rentar una casa o un departamento y el propietario te solicita una fianza de arrendamiento como parte de los requisitos? No te preocupes, aquí te explicamos lo que necesitas saber al respecto.

En primer lugar debes tener claro que una fianza de arrendamiento inmobiliario es el contrato a través del cual una afianzadora (fiador), autorizada por la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas (CNSF), se obliga a pagar al beneficiario del contrato (arrendador), las obligaciones contraídas por el arrendatario (fiado), en caso de que éste no lo haga.

¿Cuáles son sus beneficios?

De acuerdo con Eduardo de la Canal, consultor de negocios de Coldwell Banker México, este tipo de fianza tiene dos grandes beneficios:

  • Da certeza jurídica al dueño del inmueble en renta, es decir, le responde en caso de que el inquilino no cumpla su compromiso de pagar la renta o los servicios y cuando el fiador también tenga problemas para llevar a cabo su obligación.
  • Brinda una respuesta rápida, ya que una vez que el arrendador mete su solicitud de pago a la afianzadora, ésta cubrirá la renta no pagada en los siguientes 10 a 15 días hábiles, siempre y cuando se cumplan todos los requisitos establecidos por la empresa.

¿Cuánto cuesta?

La fianza de arrendamiento varía según la afianzadora y el costo de la renta. “Hablamos de cerca de 85 o 90% sobre el valor de ésta. Por ejemplo, si deseas rentar una propiedad de 10 mil pesos mensuales, la fianza (incluyendo IVA) puede oscilar entre 9,200 o 9,500 pesos”, explica de la Canal.

De acuerdo con Claudia Rodríguez, promotora de fianzas, entre los conceptos que incluye una fianza de arrendamiento se encuentran:

  • El monto a garantizar: es la cantidad equivalente al pago de la renta durante los 12 meses que generalmente dura un contrato de arrendamiento. Se calcula multiplicando la renta mensual por 12 para anualizarla. Por ejemplo: $7,000 x 12= $84,000
  • La prima neta: es un factor que determina cada afianzadora al multiplicar el monto a afianzar por su tarifa. En el ejemplo: $84,000 x 4%= $3,360
  • Los gastos de derecho de investigación que ascienden a 3.5% de la prima neta: En el ejemplo: $3,360 x 3.5%= $117.60
  • Los gastos por emisión de póliza: es la cantidad que determina cada afianzadora: fluctúa entre $1,000 y $1,800.
  • La consulta al buró de crédito: $150 aproximadamente.
  • IVA: 16%. En el ejemplo: $4,477.60, más 16% de IVA ($716.42). Lo que daría un importe total de $5,194.02

¿Cómo tramitarla?

Para contratar una fianza primero debe de existir un contrato de arrendamiento. La persona interesada en rentar el inmueble deberá de presentarse en una afianzadora para integrar un expediente de solvencia que refleje su nivel de ingresos, entre otros datos.

También es necesario que tenga un obligado solidario, el cual debe presentar un inmueble que se tomará como garantía en caso de que no se cumpla el pago de la renta. La propiedad debe estar libre de gravamen, es decir, no estar hipotecada o comprometida como garantía en otro contrato. Además, debe de pertenecer a la persona que aparece en la escritura.

¡Ojo con esto!

Pagar una fianza de arrendamiento puede parecer oneroso, sin embargo es completamente recomendable, incluso si como arrendador ya cuentas con otros instrumentos de protección como la póliza jurídica.

“La diferencia radica en que una fianza de arrendamiento ofrece la posibilidad de recuperar el monto de las rentas no pagadas hasta por dos meses (periodo que se alarga solo en caso de presentar constancia a la afianzadora de que se ha iniciado una demanda de desahucio), mientras que la póliza te asesora en la labor de desalojo del arrendatario moroso” señala Eduardo de la Canal.

Un buen consejo

Dado que la fianza de arrendamiento ofrece un beneficio directo al dueño del inmueble y al mismo tiempo responde a la obligación del inquilino de ofrecérsela, suele suceder que ambas partes lleguen a un acuerdo para dividir el costo total de la póliza. Intenta tomar esta vía con el propietario, no se perderá nada si lo propones.

Fuente Editorial Metroscubicos

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Qué debe contener un contrato de arrendamiento

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Cuántas veces hemos oído a algún amigo o familiar decir que va a la papelería a comprar un contrato de arrendamiento porque va a rentar una casa o departamento a otra persona, o peor aún, que como se trata de un conocido, no hace falta hacer dicho contrato.

Lamentablemente, casos como éstos son muy comunes en todo el país, los propietarios rentan inmuebles a otras personas sin firmar un contrato o con “machotes” comprados en la papelería poniendo en riesgo su patrimonio.

En el proceso de rentar una casa o un departamento, es muy importante saber elegir quién será nuestro inquilino, pero lo es mucho más, contratar la operación de la manera correcta a través de un documento que establezca todos los acuerdos necesarios para proteger a cada una de las partes.

El contrato de arrendamiento residencial es un documento legal muy importante necesario para poder defender los derechos de propiedad y/o de uso sobre un inmueble. Este documento debe contener cierta información para la protección de las partes involucradas, en especial, para el dueño de la propiedad, que es quien corre el mayor riesgo.

 

Habitar una vivienda que cumpla con nuestras expectativas y necesidades es muy satisfactorio. En caso de que este inmueble sea rentado, es indispensable contar con un contrato de arrendamiento que defina las condiciones a través de las cuales ambos contratantes se obligan recíprocamente, uno, a conceder el uso y goce temporal de una cosa y, el otro, a pagar cierto precio por ese uso o goce.

Especialistas en el terreno inmobiliario comentan que hasta hace poco era una práctica común recurrir a los documentos vendidos en papelerías. Sin embargo, este tipo de “machotes” llegan a resultar obsoletos, por ello, nos indican cuáles son los puntos más recomendables que debe contener un contrato para la renta de un inmueble.

¿Qué debe incluir el contrato de arrendamiento?

Asegúrate que el contrato de arrendamiento que utilices incluya al menos la siguiente información:

• Nombre y datos generales del propietario o de la persona con las facultades legales para rentar la propiedad (arrendador).

• Nombre y datos generales de la(s) persona(s) que va a habitar la propiedad (arrendatario).

• Ubicación y descripción de la propiedad a arrendar.

• El objeto o propósito del contrato (dar en arrendamiento el inmueble).

• Domicilios del arrendador, del arrendatario y del fiador o aval, en caso de que esta figura se incluya en el contrato.

• El monto que el arrendatario pagará al arrendador como renta, especificando si es por mes, por año u otro plazo. Si el pago es por periodo adelantado o vencido, si no se indica, se supone que es por periodo vencido. Si existe una cuota de mantenimiento adicional, es recomendable ponerla en el contrato. También se debe determinar la penalización en caso de que el arrendatario no pague a tiempo.

• Plazo del contrato (seis meses, un año, cinco años, etcétera). La ley establece que en casa habitación, el plazo mínimo obligatorio es de un año, salvo pacto contrario.

• Forma y lugar de pago. Se debe acordar si el pago será con cheque, en efectivo o de otra forma. Si se pagará en el domicilio arrendado, en el domicilio del arrendador o si se depositará en una cuenta bancaria y en cuál.

• Detalles del depósito, el monto y las condiciones para que se devuelva al arrendatario al finalizar el contrato.

• Las responsabilidades del arrendador y el arrendatario respecto del mantenimiento de la propiedad.

• Inventario y condiciones. Enlistará qué contiene el predio arrendado, las condiciones físicas y legales en que se entrega, los derechos que tendrá el arrendatario respecto del inmueble, si podrá o no hacer modificaciones en él. En este caso, previo acuerdo, se recomienda tomar fotografías que sirvan de sustento a lo pactado.

• Uso y limitaciones del inmueble. Se debe aclarar si es para uso habitacional, comercial o de oficinas, además, incluye parámetros como la posesión de mascotas, horarios con mayor ruido permitido, subarrendamiento, etcétera.

• Renuncias. El arrendatario y su fiador están obligados a firmar renuncias a diversos artículos de la ley, a fin de evitar abusos.

• Renovación y aumento de la renta al término del contrato. Habrá que determinar si es o no renovable y las condiciones para cada caso.

• Garantía. Ésta puede ser un depósito y/o un fiador o una fianza.

• Las causas de rescisión del contrato, es decir, en qué casos una de las partes estaría incumpliendo con el contrato al grado de darlo por terminado (por ejemplo, no pagar la renta en dos meses, introducir personas, animales u objetos no permitidos en el inmueble, darle un uso inadecuado, etcétera). También es importante al incluir los términos de la rescisión del contrato, definir si existe alguna penalidad o repercusiones jurídicas.

• Las condiciones y procedimiento de renovación del contrato.

• Los derechos de uso del arrendador durante el plazo del contrato (si podrá entrar a la propiedad o no, podrá utilizarla en alguna situación, etcétera).

• La manera en que se resolvería, en caso de ser necesaria, una disputa legal entre el arrendador y el arrendatario, es decir, quién pagará los costos legales, en qué jurisdicción (lugar) se va a llevar a cabo la disputa y bajo que código civil.

• Fecha del contrato y firma de ambas partes.

Para resolver controversias en materia de arrendamiento inmobiliario, están los Juzgados de Arrendamiento Inmobiliario. También se puede buscar la Amigable Composición en Materia de Arrendamiento, en la Procuraduría Social, pero ésta se basa en la buena voluntad y deja los derechos de las partes para que los hagan valer en las instancias que corresponda.

El costo de formalizar un contrato de arrendamiento es variado, depende del inmueble, el uso y las condiciones pactadas. Puede oscilar desde cero, hasta cubrir diferentes cantidades y lo puede absorber cualquiera de los involucrados. Veamos:

a) Costo de la investigación del arrendatario: puede ir de cero a mil pesos.

b) Costo de una póliza jurídica: puede costar mil pesos, hasta el importe de un mes de renta.

c) Costo de una fianza: puede ser un 30% del valor de un mes de renta, hasta el importe del mes completo.

 

¿Es recomendable utilizar anexos en el contrato de arrendamiento?

Como recomendación general sí, te sugerimos que utilices anexos para validar la información del contrato. Puedes incluir anexos como copias de las identificaciones de las partes involucradas, anexo de la escritura de la propiedad que está como aval, en caso de que aplique, o cualquier otro documento adicional al contrato que pueda servir para validar la información del mismo.

¿El contrato de arrendamiento funciona en todos los casos?

Cada caso es diferente, algo que sea importante incluir en un contrato de arrendamiento, tal vez no lo sea en otro, pero las recomendaciones generales que te presentamos te pueden ayudar a proteger mejor tus derechos como arrendador o arrendatario.

Es importante que el contrato de arrendamiento incluya todas estas variables, de no ser así, te recomendamos incluirlas. Recuerda que éstas son recomendaciones para darte una guía general, lo ideal es consultar un abogado para que te ayude a formular un contrato a tu medida.

Editorial Metroscubicos

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