Consejos básicos para acreditados del infonavit

Al adquirir un crédito debemos organizarnos de la mejor manera, mas aún tratándose de un crédito hipotecario, ya que hablamos de un adeudo importante donde está de por medio nuestro patrimonio. Por ello te presentamos algunas recomendaciones que es conveniente tenerlas en cuenta para evitar problemas futuros.

Recomendaciones al momento de la escrituración

Para comenzar supongamos que como derechohabiente ya efectuaste los trámites correspondientes ante el Infonavit, tu crédito fue aprobado y has decidido ejercerlo para adquirir una vivienda nueva o usada. Al momento de cerrar la operación, es importante mencionar que el Notario Público te hará entrega de las Escrituras de tu casa, mismas que deberán estar inscritas en el Registro Público de la Propiedad (RPP).

En este caso, el primer consejo es tomar nota de la escritura, nombre y número del Notario Público, número de escritura y fecha, guarda estos datos para en caso de que se extravíe la escritura puedas solicitar una copia certificada de ella.

Cómo deberán efectuarse los pagos Infonavit

Al momento en que se te otorga el crédito Infonavit, el pago es una cuota fija determinada en veces salario mínimo (VSM). Para convertir a pesos, se debe multiplicar esa cantidad por el salario mínimo vigente en el Distrito Federal. Dicha cuota debe ser cubierta una vez al mes como pago del crédito, existen dos maneras de pago para tu Crédito Infonavit:

Si tienes trabajo

Tu patrón debe descontar esa cuota y entregarla al Infonavit. En caso de que el descuento que hace tu patrón no se refleje en los estados de cuenta del crédito, debes informarte en infonatel para lograr que se apliquen los pagos. Los recibos de nomina son los comprobantes de los descuentos que hace el patrón como pago para el crédito Infonavit, debes cuidarlos. En caso de que el patrón no está obligado a descontar el pago de tu crédito, en ese caso debes hacerlo tu mismo.

Si no tienes empleo

Debes pagar con el talón que aparece en tu Estado de Cuenta, mismo que llegará por correo a tu domicilio o bien llama a Infonatel y solicita una Línea de Captura que utilizarás para pagar en el banco mediante una ficha de depósito. También puedes buscar información en el Sitio de Internet http://www.infonavit.org.mx obtén una Línea de Captura y paga en alguno de los bancos autorizados.

En caso de no realizar el pago mensual

Si estas atrasado en tus pagos y por alguna razón no puedes ponerte al corriente llama a infonatel para encontrar una solución, ya que de no hacerlo el Infonavit iniciará los trámites para recuperar la vivienda.

Recibirás un aviso de falta de pago a través de visitas domiciliarias que realizan los gestores de pago, despachos de cobranza o llamadas telefónicas que realiza Infonatel, en las que te asesorarán sobre que debes de realizar y te proporcionarán la clave correspondiente para que puedas pagar directamente en el banco. Con el retraso en los pagos de las mensualidades del crédito Infonavit se cobrarán intereses moratorios.

Cambio de empleo

En caso de que cambies de empleo avisa a al nuevo patrón de inmediato para que realice los descuentos correspondientes de tu crédito. Si no lo haces, el Infonavit requerirá a tu nuevo patrón el acumulado de los pagos no realizados, así como multas y recargos que posteriormente descontara de tu sueldo.

No olvides guardar los recibos de nómina donde se reflejan los descuentos correspondientes.

Perdiste el empleo

Deberás pagar las mensualidades directamente en el banco, o en su caso, solicitar una prórroga.

En caso de solicitar una prórroga, tendrás un plazo máximo de 30 días después de perder tu trabajo para hablar a Infonatel y solicitarla. Cada prórroga no podrá ser mayor a un año y en la vida del crédito podrás disfrutar hasta 24 meses.

Una vez concluida la prórroga, deberás realizar el pago de tus mensualidades en el banco. Los intereses que dejes de pagar se sumarán a tu deuda total pero en ese periodo no se generarán intereses moratorios al crédito.

Obligaciones al obtener un crédito Infonavit

Realizar el pago puntual de tus mensualidades y pagar el Seguro contra Daños de la vivienda. Reportar en Infonatel cualquier pago no aplicado.

En caso de cambiar de empleo, avisar a tu nuevo patrón que tienes un crédito Infonavit. Avisar en Infonatel en caso de perder el empleo.

Contacto Infonatel

9171-5050, desde la Ciudad de México; 01800-008-3900, sin costo dentro de la República Mexicana.

Comunícate por Internet. También cuentas con acceso directo desde el interior de los Centros de Servicio Infonavit (Cesis).

Horario.- Servicio automático: las 24 horas del día y los 365 días del año; asesoría personal: de lunes a viernes de 7:30 a 21 horas; sábados y domingos de 9 a 15 horas

Las Comisiones de Honor y Justicia, ¿Comó y hasta donde deben actuar?

¿Hasta donde se debe llegar y como deben abordarse los conflictos cuando hay diferencias entre inmobiliarios?

 

 

1.- Los conflictos y el papel de las Comisiones de Honor y justicia.

 

a.- ¿Que es un conflicto?

 

Un conflicto es una situación en que dos o más partes, con intereses contrapuestos, que entran en confrontación u oposición en la búsqueda de ciertos objetivos. Es una situación que implica un problema, diferencias, una dificultad y puede suscitar posteriores enfrentamientos.

 

En lo que corresponde a nuestra actividad, la base es entender que en la medida que profesionalicemos la actividad inmobiliaria existirán menos conflictos y diferencia de posiciones o apreciaciones. Por lo tanto, pensar en métodos y maneras para la resolución de conflictos será siempre una buena medida.

 

Parte del mejoramiento y profesionalización de la actividad inmobiliaria es el cumplir irrestrictamente entre otras con la ética, el orden, la puntualidad, el deseo de superación, la responsabilidad y el respeto por los demás como principios básicos.

 

b.- las Comisiones de Honor y Justicia

 

Los Comités de Honor y Justicia Seccionales y Nacional (CSHYJ y CNHyJ por sus siglas) de la AMPI están diseñados para cumplir con esas dos  ideas:

 

1.- La de poner en practica métodos para resolver los conflictos y

2.- basarse en el código de comportamiento ético, reglamentos, estatutos y marco legal.

 

Las CSHYJ y CNHyJ en el pasado reciente han tenido algunas situaciones como:

 

a) El no estar bien constituidas, ya sea con falta de integrantes, integrantes sin capacitación en el tema; comisiones no constituidas, porque las secciones son muy pequeñas o

b) No existen, es decir, no hubo interés de nadie para formarlas y;

c) Funcionando sin criterio, ya que en la mayoría de los casos, los integrantes no guardan patrones uniformes de resolución, ni criterios claros para su función, a pesar de que tengan muy claro lo que debe de ser la actitud en la profesión.

 

La consecuencia de esta situación en términos institucionales es negativa ya que los conflictos brincan de la esfera seccional a la nacional

 

i.- El desgaste.- sin esta segunda tenga el contexto claro, haya elementos de juicio objetivos, existan documentales suficientes y obvio el problema de las distancias;

ii.- Mala imagen, porque casi siempre permea hacia el interior y exterior lo que por su naturaleza debería ser reservada a los interesados y la CSHYJ y, se vuelve una guerra de descalificaciones o pronunciamientos de una parte hacia la otra.

 

La de imagen exterior es muy dañina, al grado de encontrarse con el problema de que algunos inmobiliarios fuera a la AMPI aseguran que los que formamos la Asociación somos iguales o peores que los famosos coyotes porque no respetamos los tratos, condiciones o acuerdos; y en ese incumplimiento nunca pasa nada por su entrada a las Comisiones de Honor.

 

Analizar y actuar sobre la  realidad de que las CNHYJ y las CSHYJ deben de evolucionar y perfeccionar nuestros estatutos para establecer más y mejores atribuciones, en la búsqueda de sustento legal y moral que los respalde, será lo aduacuado.

 

c.- El carácter de las resoluciones internas

 

Reflexión paralela a todo esto es, entender que las resoluciones emitidas por la CNHYJ y la CSHYJ serán de carácter interno y jamás podrán sustituir a las medidas legales que las autoridades administrativas o judiciales impongan. Los asociados de la AMPI debemos asumir las resoluciones de los Comités y buscar que todos acaten los principios que rigen el comportamiento ético de la profesión.

 

Es más, se recomienda que en la situación concreta que un problema se convierta en tema de Ministerio Público o ya de un Juzgado implicará que se cierre el proceso interno, ya que se corre el riesgo de que una resolución interna se contraponga a una sentencia o determinación de la autoridad y eso pondría en tela de juicio la autoridad moral de la AMPI.

 

2.- Los métodos alternos para los conflictos entre los inmobiliarios

 

Pero, ¿Buscar mecanismos alternos para la resolución de conflictos será válido y tendría efectos positivos para el gremio?, ¿Servirá que las comisiones de Honor y Justicia caminen hacia algo parecido o se deje en instancias externas?

 

Cualquier mecanismo alterno será válido con el principio de que si se abre una propuesta así, tendrá que darse aviso a las CHYJ Seccional o Nacional y estas la dejaran cerrada internamente.

 

De hecho la aplicación de métodos que no sean judiciales para arreglar las diferencias entre las partes se denomina en el argot legal “Resolución Alternativa de Conflictos” (RAC por sus siglas), es la forma no judicial de resolver conflictos al margen de los medios judiciales convencionales. En nuestro caso, se aplicaría a los temas que se generen a causa de operaciones inmobiliarias.

 

a.     Algunos de los métodos ya existentes son:

 

i.          Mediación, aclarando que son solo facilitadores

 

El término hace referencia al acto de intervenir en una situación con el objetivo de solucionar un enfrentamiento o disputa entre dos partes. La mediación se aplica en diferentes disciplinas profesionales (Comercio, Derecho, Psicología, Trabajo Social, etc.), en el que dos o más partes llegan a acuerdos consensuados facilitados por una tercera parte (el mediador), que actúa bajo el principio de la neutralidad. El mediador, ayuda a las partes a lograr un rápido acuerdo usando diferentes métodos para lograrlo.

 

ii.          Conciliación, estos dan opciones de solución.

 

Es un medio alternativo de resolución de conflictos, a través del cual las partes resuelven directamente un litigio con la intervención o colaboración de un tercero. Existen dos tipos de conciliación:

 

*La conciliación prejudicial: es un medio alternativo al proceso judicial, es decir, mediante ésta las partes resuelven sus problemas sin tener que acudir a un juicio.

 

*La conciliación judicial: es un medio alternativo a la resolución del conflicto mediante una sentencia; es una forma especial de conclusión del proceso judicial. El tercero que dirige esta clase de conciliación es naturalmente el juez, que además de proponer bases de arreglo, homologa o convalida lo acordado por las partes.

 

En el ámbito del Derecho, se considera que tanto la mediación como la conciliación jurídica son métodos de resolución alternativa de conflictos, que evita y descongestiona procesos administrativos tradicionales del poder judicial. Están basados en la democracia, la pacificación social, el diálogo, el respeto, y el consenso para la convivencia. Dos de las diferencias más evidentes entre la mediación y la conciliación son:

 

1) El mediador se rige por el principio de neutralidad, buscando un acuerdo consensuado y aceptado por las partes, que siguen siendo las protagonistas del proceso, mientras que el conciliador se rige por los principios de imparcialidad y justicia, y decide unilateralmente un acuerdo que es aceptado por las partes (el conciliador es el protagonista principal del proceso);

 

2) El acuerdo logrado en un proceso de mediación no es vinculante jurídicamente para las partes (es decir, si las partes lo incumplen, no tienen consecuencias judiciales), mientras que el acuerdo logrado a través de un proceso de conciliación, sí tiene consecuencias jurídicas, y su incumplimiento puede derivar en un proceso judicial.

 

 

 iii.          Negociación,

Es un esfuerzo de interacción que se realiza a fin de generar beneficios. Es un proceso por el cual las partes interesadas resuelven conflictos, buscan ventajas individuales y/o colectivas, acuerdan líneas de conducta y procuran obtener resultados que sirvan a sus intereses mutuos. Se contempla generalmente como una forma de resolución alternativa de conflictos o situaciones que impliquen acción multilateral.

 iv.          Facilitación,

                        v.          Evaluación neutral previa,

                       vi.          Arbitraje,

 

El arbitraje en Derecho, es una forma de resolver un litigio sin acudir a la jurisdicción ordinaria. Las partes, de mutuo acuerdo, deciden nombrar a un tercero independiente, denominado árbitro, que será el encargado de resolver el conflicto. El árbitro, a su vez, se verá limitado por lo pactado entre las partes para dictar el laudo arbitral (es la resolución que dicta un árbitro y que sirve para resolver un conflicto entre dos o más partes). Deberá hacerlo conforme a la legislación que hayan elegido las partes, o incluso basándose en la simple equidad, si así se ha pactado.

 

Cuando un arbitraje se ajusta a la legalidad, sustituye completamente a la jurisdicción ordinaria, que deberá abstenerse de conocer el litigio. Entre las ventajas del arbitraje se encuentran su flexibilidad y el hecho de que se pueden pactar los costes con anterioridad.

 

vi.1. Tipos de arbitraje

 

Existen tres tipos de arbitraje:

 

a)*Institucional: Es el que se lleva a cabo en una institución arbitral generalmente con sus propias reglas y con una lista cerrada de árbitros.

 

b)*Independiente o Ad Hoc: Es el que se lleva a cabo por las partes, ya que éstas escogen los árbitros y las reglas que van a regir el arbitraje.

 

c)*De inversiones: Es el que se lleva a cabo entre un Estado y particulares. Los arbitrajes se basan en reglas como las establecidas por la CNUDMI (Comisión de las Naciones Unidas para el Derecho Mercantil Internacional); las reglas de la Cámara Internacional de Comercio (ICC por sus siglas en inglés); las reglas de la Corte Internacional de Arbitraje de Londres; entre otras.

 

vi.2. Las Cláusulas arbitrales

 

Por lo general, las partes en conflicto acuden al arbitraje, ya que generalmente se establece en el contrato una cláusula arbitral donde se especifica que las partes, en caso de conflicto, se comprometen a someterse a un tribunal arbitral. Actualmente se presentan diversos problemas con la interpretación de dichas cláusulas, especialmente en lo que respecta a la jurisdicción, el lugar del arbitraje, entre otros.

 

Una cláusula modelo podemos decir es la de Cámara Internacional del Comercio CCI:

“Todas las desavenencias que deriven de este contrato o que guarden relación con éste serán resueltas definitivamente de acuerdo con el Reglamento de Arbitraje de la Cámara de Comercio Internacional por uno o más árbitros nombrados conforme a este Reglamento”

 

Asimismo, El arbitraje puede solucionarse a través del Método Alterno de Solución de Controversias, en el que las partes haciendo reciprocas concesiones logran un acuerdo antes de la emisión del laudo, que deberá ratificarse ante el árbitro para otorgarle su eficacia jurídica.

 

Existen otras cláusulas arbitrales que otorgan distintos derechos y obligaciones a cada uno de los contratantes, estas “Cláusulas Asimétricas” no son perfectamente bilaterales y establecen derechos para una sola de las partes. Algunos ejemplos de ellas se refieren a temas relacionados con costas, gastos arbitrales, selección de árbitros o la facultad para acudir a la jurisdicción ordinaria.

 

vii.          Mini juicios,

                    viii.          Dispute boards, sobre todo para contratos de construcción.

 

En fin, como se ve hay muchas maneras de “ponerse de acuerdo” antes de llegar a tribunales, la honorabilidad de cada uno de los profesionales inmobiliarios podría quedar en tela de juicio si esta no es defendida por las instancias internas, es decir nuestras CHYJ o las instancias expuestas externas no judiciales; recordar quemuchas de las veces las posiciones son radicales y aunque uno tenga la razón simple y llanamente se está en desventaja ante alguien muy ruidoso, popular o con más poder; hacerlo antes de que sea judicial es buena opción, los medios existen, lo que tendremos que evaluar es, si dejamos en Estatutos lo que en materia de CHYJ existe o lo perfeccionamos y les damos un poco más de atribuciones, de reglas de funcionamiento, hacemos un reglamento de esto o; de plano acudimos a instancia externas no judicialespara que identificadas podamos tener la certeza de que sin llegar al pleito nos pondremos de acuerdo.

 

No judiciales
Judiciales
CNHJ Ministerio Público
Métodos Alternativos expuestos Juzgados
*Mediación
*Conciliación
*Arbitraje
*Negociación, etc.

 

 

La judicialización, la mala o la no atención de los conflictos lo único que nos traerá será desprestigio gremial, profesional, personal; recordar que varios ejes sostienen ahora nuestra actividad y debe cuidarse de sobremanera, la capacitación-formación, la tecnología, la legalidad y el comportamiento ético.

 

Allí queda la reflexión.

Obligaciones del Arrendador

Dentro de las cargas que supone la concepción de un contrato de arrendamiento, encontramos una parte de vital importancia para que el mismo logre ser llevado a cabo con total claridad, estamos hablando en esta oportunidad de los deberes que debe cumplir el arrendador para que ante la ley dicho contrato sea legal y pueda ser llevado a cabo en su totalidad.

Los deberes del arrendador como ya se dijo son parte crucial a la hora de realizar un contrato de arrendamiento, pues estos ratifican por parte del arrendador algunos parámetros mínimos que el mismo debe cumplir antes y durante que el contrato sea vigente, por ello a continuación mencionaremos algunos de los más importantes deberes del arrendador, con el propósito que los futuros arrendatarios conozcan algunas cosas con las que el arrendador debe por obligación legal cumplir.

• El arrendador debe respetar ante todo el contrato.

• El arrendador se ve obligado a entregar el bien mueble o inmueble en el estado, el cual el mismo especifico en el contrato previamente firmado.

• El arrendador debe proporcionar la información necesaria de daños infraestructurales que posea el inmueble; esto para que el arrendatario pueda llevar una vida cotidiana con total normalidad.

• El arrendador debe mantener en buen estado el inmueble, para que el arrendatario pueda acogerse al mismo sin ninguna dificultad.

• El arrendador debe demostrar legalmente que el bien mueble o inmueble se encuentra libre de deudas de cualquier índole.

• El arrendador debe realizar las mejoras necesarias al bien, con el propósito que este pueda ser utilizado correctamente sin ningún tipo de percance.

• En caso de vivienda, el arrendador debe respetar íntegramente la vida privada del arrendatario.

• El arrendatario se encuentra en el derecho de pedir todas las llaves y elementos que puedan dar acceso a la propiedad y el arrendador se encuentra en la obligación de cumplir dicha petición.

• El arrendador se encuentra en la obligación de informar al arrendatario con un tiempo previo y por via escrita la fecha de terminación del contrato o la fecha de la renovación del mismo.

• El arrendador si desea realizar cualquier tipo de modificación al bien inmueble debe pedir permiso previo al arrendatario, puesto que al firmar el contrato el arrendatario pasaría a ser el dueño provisional de dicho inmueble.

• El arrendador se encuentra en la obligación de brindarle al arrendatario un recibo de pago donde certifique que el mismo, si cancelo puntual y oportunamente la suma económica acordada previamente en el contrato.

Aunque son muchos otros los deberes a los cuales el arrendador debe acogerse, los anteriormente dichos son tan solo algunos de los básicos a tener en cuenta a la hora de realizar un contrato de arrendamiento.

Es muy importante recomendar que antes de firmar cualquier tipo de contrato, es muy bueno leer con suma atención el mismo, puesto que de esta manera tendremos medios por los cuales defendernos legalmente en caso que el arrendador incumpla con algunos de los requisitos que anteriormente fueron mencionados.

Jóvenes Inmobiliarios

¿Y que pasa con los Jóvenes que entran a la industria inmobiliaria?
Los bienes raíces han sido y serán una buena opción de carrera en la historia de nuestro país; se estima en Enero de 2011 existían unas 100 mil personas dedicadas a la intermediación para la compra venta de bienes raíces en México, esto considerando sus circunstancias particulares en todas sus etapas y que van desde la persona que vende para otras personas una propiedad sin mayor preparación y herramientas, hasta las empresas con varios profesionales trabajando en ellas, capacitándose, pagando impuestos, haciendo exclusivas, con una imagen profesional, infraestructura y que están afiliados a AMPI.

AMPI tiene casi 3 mil titulares de oficinas inscritas, dentro de los cuales hay asociados y asociadas trabajando individualmente, hasta los asociados que tienen firmas con más de 100 personas en su empresa. Generando esto un potencial de ventas de casi 15 mil personas, es decir el 15% de los 100 mil enunciados en el párrafo anterior.

Pero de estos, ¿Cuántos tienen menos de 35 años y están en las condiciones adecuadas de empredurismo, profesionalización y ética?. De los censos de a los años pasados concluimos que el 17% de los asociados en AMPI tienen menos de 35 años, es decir, 340 personas, 1700 con personas asociadas o ligadas a AMPI y 17,000 en el país.

El problema que generalmente enfrentan quienes jóvenes abordan la idea de poner una empresa del giro que sea, pero en nuestro caso de intermediación en bienes raíces, es el poco apoyo y profesionalización que tiene la industria, al grado de que puesta una empresa el riesgo de errores o quiebra es muy alto.

Pensemos que si se formalizarán los canales para la incubación de las empresas de jóvenes inmobiliarios, cursos de capacitación, certificaciones y hasta carrera; acercamiento de negocios, una estrategia de relaciones públicas, formación en base al código de comportamiento ético, etc., podríamos bajar ese grado de riesgo y asegurar que profesionales inmobiliarios mejor preparados estén entrando a la nuestra industria y no se corra el riesgo de que con sus errores afecten a terceros, o se hagan patrones de conducta las malas prácticas porque en el inter tuvieron “éxito” y con ventas entendieron que lo que hicieron por mal que haya sido es bueno y así lo ejerzan de por vida o enseñen a otros.

Tener capacitación desde el ABC, como obtener exclusivas, enfoque en el servicio, certificaciones conocer o el TSU, nueva carrera en las universidades serían las opciones para la profesionalización que estamos buscando para los jóvenes inmobiliarios; acercamiento de negocios es una opción para todos, especialmente a los que por una u otra razón están empezando u son jóvenes, el organismo nacional tiene más opciones de conseguir negocios que los asociados de manera individual, buscar en bancos, sofoles, desarrolladores, etc., inventarios para venta, condiciones de comercialización dignas y trabajarlas con resultados.

En AMPI Nacional a partir de un ejercicio de planeación estratégica y priorizando los proyectos surge “Jóvenes Inmobiliarios”, uno de casi 60 proyectos que se pone en marcha bajo el liderazgo del inmobiliario carmelita y además bastante joven Jose Ramón Vior, en la que se busca entre otras cosas lograr esas ideas que planteamos y con esto logremos ir construyendo la generación responsable que aporte al gremio positivamente, a la economía del país y a las instituciones.

Buscamos obviamente que todos los que estén bajo la idea de tener más de 35 años y sean asociados o afiliados de AMPI se inscriban con Josera (como le decimos de cariño) y hagamos muy fuerte esta idea.

Estamos a punto de lanzar esta gran idea, esperamos dar resultados al final de este año y no solo esto, por mucho hayamos sembrado una semilla de una nueva cultura de negocios responsable y ética que fomente a otros iguales.

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