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Cómo saber si vale la pena remodelar para vender

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Si estás considerando un proyecto de renovación hazte las siguientes preguntas: ¿es el momento? ¿Vale la pena el esfuerzo y la inversión? ¿Obtendré un beneficio, o solo lo estoy haciendo por el placer de ver el resultado final?

Paso 1. Calcula el valor actual de tu casa

Para tomar una decisión informada sobre si la renovación es idónea, el primer paso es calcular el valor actual de tu propiedad.

Contacta a un agente de bienes raíces, él te puede dar una idea aproximada o puedes solicitar formalmente un avalúo. El costo es variable pero, en promedio, el avalúo de una casa con valor de un millón de pesos cuesta 3,000 pesos.

Recuerda que en un bien construido se toma en cuenta la localización del inmueble, los metros cuadrados, el tiempo de uso, la calidad de los acabados y el mantenimiento.

Paso 2. Investiga cuánto valdría tras la remodelación

El siguiente paso es averiguar en cuánto se vendería después de hacerle las mejoras. Esto se puede investigar con un agente de bienes raíces. Haz una comparativa con inmuebles de tamaño similar al tuyo y que se ubiquen más  o menos en la misma área.

Lo ideal es que esas viviendas hayan sido remodeladas o que, por lo menos, tengan mejores terminados que tu casa (sin pasar todavía por el proceso de renovación).

Podría ser un proceso largo, pero este tipo de investigación te ofrece una idea clara del panorama. Cuando lo hayas hecho, sabrás con exactitud lo que estás buscando con la venta o, en todo caso, reevaluar tus intenciones.

Paso 3. Haz tu presupuesto

Remodelar tu vivienda no sólo ayuda a optimizar tu comodidad, a veces con una inversión de 10% del valor la propiedad, se puede aumentar el mismo hasta 40%. Pero para ello, debes manejar tus recursos de forma inteligente.

La calidad y el tipo de acabados determinarán ese incremento, aunque también dependerá de la zona remodelada: la cocina y el baño son puntos clave pero hay que tener sumo cuidado. Es necesario que te plantees si la renovación que tienes planeada sobrepasará el valor de la vivienda. Lo importante es no exagerar y sacarla involuntariamente del mercado.

Por ello el paso tres es hacer un presupuesto: es preciso saber cuánto dinero deseas gastar en la remodelación. Quizá ya tengas un aproximado de los gastos, pero si no es así, lo más recomendable es que analices qué es lo que se va a modificar y cuánto capital se puede llevar. Esto implica cotizaciones de mano de obra y de los materiales que se requerirán. No olvides que al momento de solicitar varias cotizaciones, también hay que tomar en cuenta el plazo de garantía que te ofrezca cada una.

Paso 4. Realiza el cálculo

Si aun con todos los ejercicios que has hecho no te sientes seguro, existe una opción que te puede ayudar. El beneficio potencial de los resultados de renovación se puede resolver con la siguiente fórmula:

Valor potencial de la propiedad renovada, menos el valor actual de la misma, menos los costos estimados de remodelación, menos otros costos (como los seguros, los costos de operación y los gastos de venta). Esto es igual al beneficio o la equidad potencial.

Recuerda que el beneficio resultante cambiará si inflas el costo de renovación o si calculas mal el valor potencial de tu propiedad. Por ello, lo mejor es establecer contacto con profesionales del rubro, agentes inmobiliarios, un contratista y hasta con varios proveedores para asegurar que tu estimación sea tan confiable como sea posible.

Además, necesitas estar seguro de que podrás dedicar tiempo y esfuerzo suficientes para esta tarea y descubrir de esa forma si renovar sigue siendo buena idea o si es más una potencial pérdida de ingresos.

Cuando hagas números y estés realmente satisfecho con los resultados, prepárate para enfrentar cierto nivel de riesgo y comprométete con el proyecto. Con una buena gestión, planificación y ejecución, no solo obtendrás un beneficio, sino que también generarás en ti un auténtico sentimiento de logro. ¡Te deseamos la mejor de las suertes!

Editorial Metroscubicos

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5 pasos para lograr una casa con eficiencia energética

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La eficiencia energética de una casa o departamento no se traduce solamente en un ahorro en los recibos de consumo, sino también en una reducción de los daños generados en el medio ambiente.

De acuerdo con Alicia Silva, especialista en certificaciones LEED y directora general de Revitaliza Consultores, en México los edificios gastan aproximadamente un 30% del consumo eléctrico y el 70% lo gasta la industria. “Cualquier esfuerzo que hagamos para lograr una eficiencia energética en casa, ayudará a ser más autosuficientes y a reducir la construcción de presas, termoeléctricas o más fuentes de energía, aunque algunas son renovables quedan muy pocas”.

1. Cambia a iluminación LED

La tecnología LED te permite crear luz indirecta, hay estrategias que ayudan a resaltar la arquitectura del lugar, crear ambientes cálidos y confortables. Estos focos no generan calor, tienen mayor duración, son ecológicos y no necesitan mantenimiento frecuente.

Pero hay que tener cuidado con el espectro. Como es cerrado, pareciera que genera menos luz, “por eso es recomendable pedir la asesoría de un arquitecto o especialista en iluminación para que te ayude a dirigir la luz”, señala Silva.

2. Explota la luz natural

Aprovecha las ventanas y los tragaluces para permitir el paso de luz natural, así tendrás menos focos encendidos durante el día. En las paredes, techos, pisos y muebles emplea colores claros para reflejar la luz que reciben, recuerda que los colores oscuros la absorben.

3. Protección para la calefacción

Es necesario detectar las corrientes de aire frío y las fugas de aire caliente. Puedes sellar las ventanas con contactel o tapar los zoclos de las puertas con rollos de tela y costales con arena. “La mayoría del intercambio energético se da a través del techo, asegúrate de que cuente con material aislante”, sugiere Silva.

Si necesitas aparatos de calefacción evita los calentadores de aceite y procura utilizar de convección, son los más eficientes. El calentador de gas y el de alcohol etílico también son una buena opción para usarse durante el día, verifica que tenga seguro para evitar intoxicaciones y no los utilices mientras duermes.

Los nuevos espacios habitables sobre todo los departamentos, “tienen doble cristal en las ventanas y es un factor muy importante porque garantiza la eficiencia al disminuir la entrada de frío del exterior y la conservación del calor en el interior” asegura la especialista.

4. Ahorra agua y energía

Los sistemas de bombas de agua y los equipos hidroneumáticos pueden gastar mucha energía si no están en condiciones óptimas para su funcionamiento. Además, el baño es uno de los lugares que más desperdicia agua, cuida que los excusados cumplan con la norma mexicana de Grado Ecológico gastando 3.8 litros por descarga, utiliza dispositivos ahorradores eficientes de agua para regaderas y grifos.

5. Busca electrodomésticos eficientes

La especialista recomienda adquirir refrigeradores y lavadoras que tengan el sello FIDE (Fideicomiso para el Ahorro de Energía Eléctrica) o Energy Star, son dos certificaciones que aprueban el uso eficiente de electricidad y potencializan una gran cantidad de ahorro durante el funcionamiento.

En el caso de los televisores, es indispensable conectarlos a un regulador para evitar cargas muertas mientras permanecen apagados, de lo contrario puede representar hasta el 30% de tu consumo total de energía.

La Comisión Federal de Electricidad (CFE), sugiere revisar que tu instalación eléctrica no tenga fugas. Apaga todas las luces, desconecta los aparatos eléctricos y revisa que el medidor no siga girando. Estas recomendaciones pueden ser la diferencia entre pagar una tarifa baja o la DAC, además estarías fomentando una conciencia ecológica que va más allá de separar la basura.

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Cuándo te conviene pagar antes tu hipoteca

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Si tienes excedente en tus ingresos, por bonos, aguinaldo u otro concepto, antes de correr y adelantar un pago analiza tu situación financiera: ¿Tienes otras deudas a corto plazo?, por ejemplo, ¿debes en tus tarjetas de crédito o tienes un préstamo personal? En caso de que sí tengas otras deudas deberás establecer prioridades, más vale pagar primero la tarjeta de crédito donde ya te están cobrando intereses moratorios que adelantar tu hipoteca.

Si no tienes deudas y tus finanzas están organizadas, es decir, estás en números negros, entonces puedes hacer pagos adelantados.

Otro buen motivo para pagar antes tu deuda son proyectos relevantes como, tener un bebé, una maestría, un viaje o tal vez estén pensando ir a un mundial de fútbol.

Cuándo no hacer pagos adelantados

No conviene hacer pagos adelantados cuando tienes una hipoteca a 15 años en la que amortizas capital desde el inicio y en la que la mensualidad no sólo la pagas cómodamente, sino que ya pagándola te queda suficiente dinero para el estilo de vida al que te has acostumbrado.

En otras palabras, no necesariamente te conviene adelantar con un crédito que va acorde con tu perfil con tasa fija, en pesos.

Si tienes excedentes de dinero, pero tu hipoteca es la adecuada, entonces mejor invierte el dinero en otra cosa.

En qué periodo del crédito conviene adelantar pagos

La recomendación es hacer los pagos durante los primeros cinco o hasta ocho años de la hipoteca, cuando se pagan más intereses y se aporta menos a capital. De esta forma, todo lo que adelantes se irá directo a capital y se reducirá el plazo y el pago de intereses.

Avisa a la institución financiera que vas a hacer un pago adelantado y diles si es para reducir tus mensualidades o tu plazo y corrobora que no haya penalización por éstos.

Adelantando algunos pagos puedes llegar a reducir tu hipoteca por casi cinco años. Mira cómo se comporta una hipoteca de 15 años a tasa fija con dos o hasta tres pagos adelantados al año.

Cómo te beneficia realizar al menos un pago adelantado por año

En un crédito por $1,000,000 de pesos (a un plazo a 15 años, con una tasa promedio de 12.75%), pagas una mensualidad promedio de $13,400 pesos; sin embargo, durante el primer año la amortización a capital promedio será de $1,970 pesos cada mes, los otros $11,180 pesos son intereses.

Si en ese primer año pagaras tan sólo una mensualidad extra, será lo equivalente a cuatro mensualidades, es decir, terminarás de pagar tu crédito cuatro meses antes.

Siguiendo esta dinámica, y pagando puntualmente tus mensualidades, los primeros cinco años, en lugar de pagar tu crédito a 15 años, terminarás en 11.8 años.

Consulta qué instituciones financieras te penalizarán, es decir cobran un interés extra por pago anticipado. Generalmente es en créditos con planes de recompensas. Desde luego, prefiere aquellas que no te cobren por adelantar pagos.

 

Editorial Metroscubicos

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Seguros obligatorios y recomendables para hipoteca

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Todo crédito hipotecario, sea institucional (Infonavit o Fovissste) o privado, incluye en su presupuesto el pago de la prima de algunos seguros que acompañarán a la hipoteca durante toda su vida y dan algo de certidumbre tanto a la institución financiera como al acreditado.

Los más comunes y que están contemplados por todo banco, Sofol o instituto de vivienda son  el de casa, que ampara la propiedad hipotecada contra diversos riesgos como inundaciones, terremoto o cualquier eventualidad que provoque la destrucción de la vivienda en garantía; y el de vida, que cubre a los acreditados en caso de fallecimiento.

Desde tu primera visita a la institución para perfilar un crédito a tu medida, el asesor incluirá el monto de la prima de estos seguros a la mensualidad que arroje el simulador y deberá explicarte cuáles son los beneficios que te representan. Estos dos seguros no son opcionales, sino obligatorios por Ley y siempre acompañarán tu crédito.

En los últimos años, además del de daños a la propiedad en garantía y el de vida, la mayoría de las instituciones financieras incluyen un seguro de desempleo, que te protege en caso de que pierdas tu fuente de ingresos y te veas imposibilitado para pagar. Este seguro cubre un número limitado de mensualidades de tu hipoteca, que te permitirán buscar un nuevo trabajo con menor grado de ansiedad.

Infonavit cuenta con Garantía Infonavit para apoyarte en caso de pérdida de empleo.

Parece lo mismo, pero no es igual

Aunque todas las instituciones financieras los incluyen para acompañar sus hipotecas, es importante que recuerdes que los seguros de este tipo de créditos son para ti tanto un beneficio como una obligación, mientras que para los bancos y sofoles significan una garantía de pago y una herramienta útil para atraer clientes.

Es decir, cuando perfiles tus opciones, pregunta las características de cada seguro, el precio, la forma de financiamiento (lo más común es que se sume a la mensualidad) y los beneficios que te reporta, así como tiempos y sumas aseguradas.

El de casa es común que cubra en su totalidad el valor del inmueble en garantía y con él se paga al banco Sofol el adeudo que aún tengas en caso de siniestro. Por otro lado, el de vida protege a la familia en caso de fallecimiento del acreditado, con la liquidación total de la hipoteca.

En este sentido, algunos bancos aseguran también al o la cónyuge del acreditado –sea coacreditado o no, y sin importar el régimen matrimonial-, de modo que también el acreditado quede protegido en caso del fallecimiento de su esposa o esposo. Algunos seguros de vida cubren también por invalidez parcial o total del acreditado, en el entendido de que no podrá trabajar para obtener ingresos y seguir pagando.

Aun cuando el seguro de desempleo no es obligatorio, la mayoría de los créditos modernos lo incluyen como prestación. Aquí es importante que preguntes cuántos meses te ampara en desempleo. Lo más común son seis, pero algunas instituciones ofrecen 9 y hasta 12 meses. Según el caso, los meses se utilizan en una sola ocasión o pueden dividirse en dos eventos.

Editorial Metroscubicos

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¿Puedo traspasar aún sin terminar de pagar?

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Seguramente hay muchas personas que están ante este escenario y se hacen esta pregunta que para los profesionales del sector inmobiliario comúnmente denominan como “compraventa con cesión de deuda”.

Y la definen así: “Estos traspasos son operaciones por medio de las cuales se adquiere un inmueble sobre el cual se encuentra una hipoteca, la que garantiza un crédito otorgado a favor de quien pretende vender”, explica Guillermo Escamilla, presidente de la Comisión de Comunicación del Colegio de Notarios del Distrito Federal.

Si bien es posible llevar a cabo un traspaso, es importante que éste se realice con extremos cuidados y de manera legal y segura, ya que en muchas ocasiones la gente prefiere irse  por el camino “fácil” para evitarse los trámites de dicha operación, aunque esto propiciará riesgo tanto para quien vende como para el que compra.

Por ello, en primera instancia, si quieres vender o comprar, lo mejor es “acudir con un notario, quien te dará la asesoría necesaria y te ayudará, de forma imparcial, a evaluar la posibilidad de comprar y/o vender, o no”, aconseja Escamilla.

El Notario te va a explicar los pasos que debes seguir ante la institución que te otorgó el financiamiento, así como algunas disposiciones legales que rigen a este tipo de créditos. De esta manera, cumpliendo con la ley, “existe la posibilidad de que adquiramos o vendamos la propiedad debidamente, haciendo que quien compre, asuma el crédito a nombre propio”, anota el vocero del Colegio de Notarios.

Si prefieres  “irte por la libre”, porque:

a) consideras que la operación te parece atractiva porque ver “oportunidad” de comprar un inmueble a un precio menor al del mercado, el cual irás pagando poco a poco;

b) o bien, porque “aprovecharás” un proceso de crédito ya iniciado con  institución de crédito o de vivienda como el Infonavit o Fovisste;

c) o quizá porque como vendedor piensas que obtendrás “beneficios económicos” por el traspaso, al “vender” tu propiedad, y te “librarás” de una deuda más…

Te recomendamos escuchar la advertencia de los expertos: “Se trata de operaciones no recomendables para ninguna de las partes, ya que se está realizando un contrato privado sujeto al cumplimiento de condiciones, que únicamente se establecen bajo palabra”.

Una operación de esta naturaleza puede convertirse en una verdadera pesadilla por  los riesgos que implica para ambas partes. Algunos de los riesgos, son:

Para quien vende

Por lo común, el posible vendedor piensa que el que adquiere pagará la deuda, pero si no lo hace, el responsable será el titular del crédito original.  “Recordemos que la hipoteca garantiza el pago del adeudo, aunque no nos exenta del mismo, y en todo caso a quien llamarían a juicio sería a quien vende”, anota Escamilla.

Tú vendiste en un precio determinado, pero, por traspasar, perdiste el “control de la propiedad. Entonces, si el que te compró  decide más adelante vender, usando tu nombre, a un precio más alto,  la Secretaría de Hacienda puede exigir el pago complementario en la declaración anual.

También existe la posibilidad de que, quien compra, actuando en tu nombre y representación, adquiera otras deudas o compromisos y tú serías responsable directo del pago de las mismas.

Si vendes tu casa habitación y tienes forma de demostrarlo en términos de Ley, el ingreso que recibas estará libre de impuestos, es decir, será un dinero que recibirías íntegro. Y el experto advierte: “Sólo que esta exención sólo puede realizarse una vez cada cinco años,  ¿qué sucedería si tienes otra propiedad para vender, que podrías exentar de impuestos, y no  lo puedes hacer por haber hecho el traspaso de tu deuda y no tener escrituras?

Para quien compra

Sí estás en este caso, estás arriesgando tu patrimonio. Y es que, al buscar que  la institución que otorgó el crédito no se dé cuenta que el que pagador no es el acreditado original, con el fin de que no cambie las condiciones del financiamiento dado, el contrato permanece en lo oculto.

La consecuencia, dice el vocero del Colegio de Notarios, es que quien presumiblemente sigue siendo el propietario es la persona que acreditó la institución financiera, ya que no se te otorgó la escritura ni se inscribió en el Registro Público de la Propiedad,

Esto implica que estarás pagando una deuda a otro nombre. Es decir, no eres tú el que está  generando un buen historial crediticio, sino él, que sigue siendo el propietario titular del crédito.

También “puede darse el caso de que, el mismo vendedor decida venderla nuevamente a otra persona, sin mayor problema”, anota Escamilla.

En caso de que le des el dinero al vendedor para él pague el crédito, corres el riesgo de que no lo haga y, en ese caso, el organismo que financia  el crédito puede exigir, no sólo las mensualidades, sino el total del adeudo, y como no se está haciendo, concluir rematar el inmueble.

Y, ¿has pensado qué sucedería si el vendedor fallece o no lo puedes localizar cuando necesites que se firme la escritura? Si esto pasa, deberás iniciar un juicio ante el juzgado correspondiente, teniendo que pagarle a un abogado, así como los gastos que conlleva del juicio. Además debes tomar en cuenta el tiempo que se va a llevar el litigio.

Así también, estas operaciones generalmente se otorgan dando un “poder irrevocable” ante notario. “Sin embargo, los poderes no son un medio legal para transmitir propiedades. Existen prohibiciones en la ley, de que los inmuebles sean adquiridos por “apoderados”, salvo ciertas excepciones. El poder se extingue por fallecimiento de cualquiera de las dos partes”, explica Escamilla.

Como regla general, si la institución crediticia se entera de este traspaso sin su consentimiento y fuera de la Ley, podría aplicar la cláusula que establece  que debe exigir la totalidad del pago del adeudo y, en su caso, una pena adicional.

12 consejos legales para la venta de tu casa

La decisión de vender la casa puede obedecer a varios factores aunque debemos tener claros los pasos a dar para que la venta se lleve a cabo sin mayor contratiempo y considerar la documentación que se necesitará para llevar a cabo la escritura correspondiente.

Los pasos a seguir y documentos que se requerirán son los siguientes:

1.- Convenir las condiciones de la venta en un contrato de promesa de venta. Este contrato deja claras las obligaciones que cada parte asume y los términos en que serpa otorgada la escritura correspondiente.

2.- Contar con la siguiente documentación original.

3.- Escritura debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad. Con este documento acreditamos que somos los propietarios.

4.- Boletas y comprobantes de pago de los últimos 5 años. Con estos documentos acreditamos que el inmueble se encuentra al corriente en sus contribuciones.

5.- Comprobantes de domicilio a nombre propio, para acreditar el que estamos exentos del impuesto por la venta del inmueble.

6.- Acta de matrimonio en caso que hayamos adquirido el inmueble estando casados.

7.- RCF o CURP. Este documento es necesario para un aviso que el notario debe dar a las autoridades fiscales.

8.- -Identificación oficial con fotografía.

9.- En caso de ser un inmueble en condominio, una constancia de que el mismo se encuentra al corriente en sus cuotas.

10.- En caso que el inmueble hubiere estado hipotecado, la escritura de cancelación de hipoteca o la carta de liberación expedida por la institución que nos dio el crédito.

11.- Algún otro documento derivado de la revisión que el notario haga de esta.

12.- El Notario asesorará en los pasos antes citados, obtendrá la documentación necesaria adicional a la ya mencionada y elaborará la escritura correspondiente. Su atención será imparcial y resolverá todas las dudas.

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Consejos básicos para acreditados del infonavit

Al adquirir un crédito debemos organizarnos de la mejor manera, mas aún tratándose de un crédito hipotecario, ya que hablamos de un adeudo importante donde está de por medio nuestro patrimonio. Por ello te presentamos algunas recomendaciones que es conveniente tenerlas en cuenta para evitar problemas futuros.

Recomendaciones al momento de la escrituración

Para comenzar supongamos que como derechohabiente ya efectuaste los trámites correspondientes ante el Infonavit, tu crédito fue aprobado y has decidido ejercerlo para adquirir una vivienda nueva o usada. Al momento de cerrar la operación, es importante mencionar que el Notario Público te hará entrega de las Escrituras de tu casa, mismas que deberán estar inscritas en el Registro Público de la Propiedad (RPP).

En este caso, el primer consejo es tomar nota de la escritura, nombre y número del Notario Público, número de escritura y fecha, guarda estos datos para en caso de que se extravíe la escritura puedas solicitar una copia certificada de ella.

Cómo deberán efectuarse los pagos Infonavit

Al momento en que se te otorga el crédito Infonavit, el pago es una cuota fija determinada en veces salario mínimo (VSM). Para convertir a pesos, se debe multiplicar esa cantidad por el salario mínimo vigente en el Distrito Federal. Dicha cuota debe ser cubierta una vez al mes como pago del crédito, existen dos maneras de pago para tu Crédito Infonavit:

Si tienes trabajo

Tu patrón debe descontar esa cuota y entregarla al Infonavit. En caso de que el descuento que hace tu patrón no se refleje en los estados de cuenta del crédito, debes informarte en infonatel para lograr que se apliquen los pagos. Los recibos de nomina son los comprobantes de los descuentos que hace el patrón como pago para el crédito Infonavit, debes cuidarlos. En caso de que el patrón no está obligado a descontar el pago de tu crédito, en ese caso debes hacerlo tu mismo.

Si no tienes empleo

Debes pagar con el talón que aparece en tu Estado de Cuenta, mismo que llegará por correo a tu domicilio o bien llama a Infonatel y solicita una Línea de Captura que utilizarás para pagar en el banco mediante una ficha de depósito. También puedes buscar información en el Sitio de Internet http://www.infonavit.org.mx obtén una Línea de Captura y paga en alguno de los bancos autorizados.

En caso de no realizar el pago mensual

Si estas atrasado en tus pagos y por alguna razón no puedes ponerte al corriente llama a infonatel para encontrar una solución, ya que de no hacerlo el Infonavit iniciará los trámites para recuperar la vivienda.

Recibirás un aviso de falta de pago a través de visitas domiciliarias que realizan los gestores de pago, despachos de cobranza o llamadas telefónicas que realiza Infonatel, en las que te asesorarán sobre que debes de realizar y te proporcionarán la clave correspondiente para que puedas pagar directamente en el banco. Con el retraso en los pagos de las mensualidades del crédito Infonavit se cobrarán intereses moratorios.

Cambio de empleo

En caso de que cambies de empleo avisa a al nuevo patrón de inmediato para que realice los descuentos correspondientes de tu crédito. Si no lo haces, el Infonavit requerirá a tu nuevo patrón el acumulado de los pagos no realizados, así como multas y recargos que posteriormente descontara de tu sueldo.

No olvides guardar los recibos de nómina donde se reflejan los descuentos correspondientes.

Perdiste el empleo

Deberás pagar las mensualidades directamente en el banco, o en su caso, solicitar una prórroga.

En caso de solicitar una prórroga, tendrás un plazo máximo de 30 días después de perder tu trabajo para hablar a Infonatel y solicitarla. Cada prórroga no podrá ser mayor a un año y en la vida del crédito podrás disfrutar hasta 24 meses.

Una vez concluida la prórroga, deberás realizar el pago de tus mensualidades en el banco. Los intereses que dejes de pagar se sumarán a tu deuda total pero en ese periodo no se generarán intereses moratorios al crédito.

Obligaciones al obtener un crédito Infonavit

Realizar el pago puntual de tus mensualidades y pagar el Seguro contra Daños de la vivienda. Reportar en Infonatel cualquier pago no aplicado.

En caso de cambiar de empleo, avisar a tu nuevo patrón que tienes un crédito Infonavit. Avisar en Infonatel en caso de perder el empleo.

Contacto Infonatel

9171-5050, desde la Ciudad de México; 01800-008-3900, sin costo dentro de la República Mexicana.

Comunícate por Internet. También cuentas con acceso directo desde el interior de los Centros de Servicio Infonavit (Cesis).

Horario.- Servicio automático: las 24 horas del día y los 365 días del año; asesoría personal: de lunes a viernes de 7:30 a 21 horas; sábados y domingos de 9 a 15 horas

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Las Comisiones de Honor y Justicia, ¿Comó y hasta donde deben actuar?

¿Hasta donde se debe llegar y como deben abordarse los conflictos cuando hay diferencias entre inmobiliarios?

 

 

1.- Los conflictos y el papel de las Comisiones de Honor y justicia.

 

a.- ¿Que es un conflicto?

 

Un conflicto es una situación en que dos o más partes, con intereses contrapuestos, que entran en confrontación u oposición en la búsqueda de ciertos objetivos. Es una situación que implica un problema, diferencias, una dificultad y puede suscitar posteriores enfrentamientos.

 

En lo que corresponde a nuestra actividad, la base es entender que en la medida que profesionalicemos la actividad inmobiliaria existirán menos conflictos y diferencia de posiciones o apreciaciones. Por lo tanto, pensar en métodos y maneras para la resolución de conflictos será siempre una buena medida.

 

Parte del mejoramiento y profesionalización de la actividad inmobiliaria es el cumplir irrestrictamente entre otras con la ética, el orden, la puntualidad, el deseo de superación, la responsabilidad y el respeto por los demás como principios básicos.

 

b.- las Comisiones de Honor y Justicia

 

Los Comités de Honor y Justicia Seccionales y Nacional (CSHYJ y CNHyJ por sus siglas) de la AMPI están diseñados para cumplir con esas dos  ideas:

 

1.- La de poner en practica métodos para resolver los conflictos y

2.- basarse en el código de comportamiento ético, reglamentos, estatutos y marco legal.

 

Las CSHYJ y CNHyJ en el pasado reciente han tenido algunas situaciones como:

 

a) El no estar bien constituidas, ya sea con falta de integrantes, integrantes sin capacitación en el tema; comisiones no constituidas, porque las secciones son muy pequeñas o

b) No existen, es decir, no hubo interés de nadie para formarlas y;

c) Funcionando sin criterio, ya que en la mayoría de los casos, los integrantes no guardan patrones uniformes de resolución, ni criterios claros para su función, a pesar de que tengan muy claro lo que debe de ser la actitud en la profesión.

 

La consecuencia de esta situación en términos institucionales es negativa ya que los conflictos brincan de la esfera seccional a la nacional

 

i.- El desgaste.- sin esta segunda tenga el contexto claro, haya elementos de juicio objetivos, existan documentales suficientes y obvio el problema de las distancias;

ii.- Mala imagen, porque casi siempre permea hacia el interior y exterior lo que por su naturaleza debería ser reservada a los interesados y la CSHYJ y, se vuelve una guerra de descalificaciones o pronunciamientos de una parte hacia la otra.

 

La de imagen exterior es muy dañina, al grado de encontrarse con el problema de que algunos inmobiliarios fuera a la AMPI aseguran que los que formamos la Asociación somos iguales o peores que los famosos coyotes porque no respetamos los tratos, condiciones o acuerdos; y en ese incumplimiento nunca pasa nada por su entrada a las Comisiones de Honor.

 

Analizar y actuar sobre la  realidad de que las CNHYJ y las CSHYJ deben de evolucionar y perfeccionar nuestros estatutos para establecer más y mejores atribuciones, en la búsqueda de sustento legal y moral que los respalde, será lo aduacuado.

 

c.- El carácter de las resoluciones internas

 

Reflexión paralela a todo esto es, entender que las resoluciones emitidas por la CNHYJ y la CSHYJ serán de carácter interno y jamás podrán sustituir a las medidas legales que las autoridades administrativas o judiciales impongan. Los asociados de la AMPI debemos asumir las resoluciones de los Comités y buscar que todos acaten los principios que rigen el comportamiento ético de la profesión.

 

Es más, se recomienda que en la situación concreta que un problema se convierta en tema de Ministerio Público o ya de un Juzgado implicará que se cierre el proceso interno, ya que se corre el riesgo de que una resolución interna se contraponga a una sentencia o determinación de la autoridad y eso pondría en tela de juicio la autoridad moral de la AMPI.

 

2.- Los métodos alternos para los conflictos entre los inmobiliarios

 

Pero, ¿Buscar mecanismos alternos para la resolución de conflictos será válido y tendría efectos positivos para el gremio?, ¿Servirá que las comisiones de Honor y Justicia caminen hacia algo parecido o se deje en instancias externas?

 

Cualquier mecanismo alterno será válido con el principio de que si se abre una propuesta así, tendrá que darse aviso a las CHYJ Seccional o Nacional y estas la dejaran cerrada internamente.

 

De hecho la aplicación de métodos que no sean judiciales para arreglar las diferencias entre las partes se denomina en el argot legal “Resolución Alternativa de Conflictos” (RAC por sus siglas), es la forma no judicial de resolver conflictos al margen de los medios judiciales convencionales. En nuestro caso, se aplicaría a los temas que se generen a causa de operaciones inmobiliarias.

 

a.     Algunos de los métodos ya existentes son:

 

i.          Mediación, aclarando que son solo facilitadores

 

El término hace referencia al acto de intervenir en una situación con el objetivo de solucionar un enfrentamiento o disputa entre dos partes. La mediación se aplica en diferentes disciplinas profesionales (Comercio, Derecho, Psicología, Trabajo Social, etc.), en el que dos o más partes llegan a acuerdos consensuados facilitados por una tercera parte (el mediador), que actúa bajo el principio de la neutralidad. El mediador, ayuda a las partes a lograr un rápido acuerdo usando diferentes métodos para lograrlo.

 

ii.          Conciliación, estos dan opciones de solución.

 

Es un medio alternativo de resolución de conflictos, a través del cual las partes resuelven directamente un litigio con la intervención o colaboración de un tercero. Existen dos tipos de conciliación:

 

*La conciliación prejudicial: es un medio alternativo al proceso judicial, es decir, mediante ésta las partes resuelven sus problemas sin tener que acudir a un juicio.

 

*La conciliación judicial: es un medio alternativo a la resolución del conflicto mediante una sentencia; es una forma especial de conclusión del proceso judicial. El tercero que dirige esta clase de conciliación es naturalmente el juez, que además de proponer bases de arreglo, homologa o convalida lo acordado por las partes.

 

En el ámbito del Derecho, se considera que tanto la mediación como la conciliación jurídica son métodos de resolución alternativa de conflictos, que evita y descongestiona procesos administrativos tradicionales del poder judicial. Están basados en la democracia, la pacificación social, el diálogo, el respeto, y el consenso para la convivencia. Dos de las diferencias más evidentes entre la mediación y la conciliación son:

 

1) El mediador se rige por el principio de neutralidad, buscando un acuerdo consensuado y aceptado por las partes, que siguen siendo las protagonistas del proceso, mientras que el conciliador se rige por los principios de imparcialidad y justicia, y decide unilateralmente un acuerdo que es aceptado por las partes (el conciliador es el protagonista principal del proceso);

 

2) El acuerdo logrado en un proceso de mediación no es vinculante jurídicamente para las partes (es decir, si las partes lo incumplen, no tienen consecuencias judiciales), mientras que el acuerdo logrado a través de un proceso de conciliación, sí tiene consecuencias jurídicas, y su incumplimiento puede derivar en un proceso judicial.

 

 

 iii.          Negociación,

Es un esfuerzo de interacción que se realiza a fin de generar beneficios. Es un proceso por el cual las partes interesadas resuelven conflictos, buscan ventajas individuales y/o colectivas, acuerdan líneas de conducta y procuran obtener resultados que sirvan a sus intereses mutuos. Se contempla generalmente como una forma de resolución alternativa de conflictos o situaciones que impliquen acción multilateral.

 iv.          Facilitación,

                        v.          Evaluación neutral previa,

                       vi.          Arbitraje,

 

El arbitraje en Derecho, es una forma de resolver un litigio sin acudir a la jurisdicción ordinaria. Las partes, de mutuo acuerdo, deciden nombrar a un tercero independiente, denominado árbitro, que será el encargado de resolver el conflicto. El árbitro, a su vez, se verá limitado por lo pactado entre las partes para dictar el laudo arbitral (es la resolución que dicta un árbitro y que sirve para resolver un conflicto entre dos o más partes). Deberá hacerlo conforme a la legislación que hayan elegido las partes, o incluso basándose en la simple equidad, si así se ha pactado.

 

Cuando un arbitraje se ajusta a la legalidad, sustituye completamente a la jurisdicción ordinaria, que deberá abstenerse de conocer el litigio. Entre las ventajas del arbitraje se encuentran su flexibilidad y el hecho de que se pueden pactar los costes con anterioridad.

 

vi.1. Tipos de arbitraje

 

Existen tres tipos de arbitraje:

 

a)*Institucional: Es el que se lleva a cabo en una institución arbitral generalmente con sus propias reglas y con una lista cerrada de árbitros.

 

b)*Independiente o Ad Hoc: Es el que se lleva a cabo por las partes, ya que éstas escogen los árbitros y las reglas que van a regir el arbitraje.

 

c)*De inversiones: Es el que se lleva a cabo entre un Estado y particulares. Los arbitrajes se basan en reglas como las establecidas por la CNUDMI (Comisión de las Naciones Unidas para el Derecho Mercantil Internacional); las reglas de la Cámara Internacional de Comercio (ICC por sus siglas en inglés); las reglas de la Corte Internacional de Arbitraje de Londres; entre otras.

 

vi.2. Las Cláusulas arbitrales

 

Por lo general, las partes en conflicto acuden al arbitraje, ya que generalmente se establece en el contrato una cláusula arbitral donde se especifica que las partes, en caso de conflicto, se comprometen a someterse a un tribunal arbitral. Actualmente se presentan diversos problemas con la interpretación de dichas cláusulas, especialmente en lo que respecta a la jurisdicción, el lugar del arbitraje, entre otros.

 

Una cláusula modelo podemos decir es la de Cámara Internacional del Comercio CCI:

“Todas las desavenencias que deriven de este contrato o que guarden relación con éste serán resueltas definitivamente de acuerdo con el Reglamento de Arbitraje de la Cámara de Comercio Internacional por uno o más árbitros nombrados conforme a este Reglamento”

 

Asimismo, El arbitraje puede solucionarse a través del Método Alterno de Solución de Controversias, en el que las partes haciendo reciprocas concesiones logran un acuerdo antes de la emisión del laudo, que deberá ratificarse ante el árbitro para otorgarle su eficacia jurídica.

 

Existen otras cláusulas arbitrales que otorgan distintos derechos y obligaciones a cada uno de los contratantes, estas “Cláusulas Asimétricas” no son perfectamente bilaterales y establecen derechos para una sola de las partes. Algunos ejemplos de ellas se refieren a temas relacionados con costas, gastos arbitrales, selección de árbitros o la facultad para acudir a la jurisdicción ordinaria.

 

vii.          Mini juicios,

                    viii.          Dispute boards, sobre todo para contratos de construcción.

 

En fin, como se ve hay muchas maneras de “ponerse de acuerdo” antes de llegar a tribunales, la honorabilidad de cada uno de los profesionales inmobiliarios podría quedar en tela de juicio si esta no es defendida por las instancias internas, es decir nuestras CHYJ o las instancias expuestas externas no judiciales; recordar quemuchas de las veces las posiciones son radicales y aunque uno tenga la razón simple y llanamente se está en desventaja ante alguien muy ruidoso, popular o con más poder; hacerlo antes de que sea judicial es buena opción, los medios existen, lo que tendremos que evaluar es, si dejamos en Estatutos lo que en materia de CHYJ existe o lo perfeccionamos y les damos un poco más de atribuciones, de reglas de funcionamiento, hacemos un reglamento de esto o; de plano acudimos a instancia externas no judicialespara que identificadas podamos tener la certeza de que sin llegar al pleito nos pondremos de acuerdo.

 

No judiciales
Judiciales
CNHJ Ministerio Público
Métodos Alternativos expuestos Juzgados
*Mediación
*Conciliación
*Arbitraje
*Negociación, etc.

 

 

La judicialización, la mala o la no atención de los conflictos lo único que nos traerá será desprestigio gremial, profesional, personal; recordar que varios ejes sostienen ahora nuestra actividad y debe cuidarse de sobremanera, la capacitación-formación, la tecnología, la legalidad y el comportamiento ético.

 

Allí queda la reflexión.

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Obligaciones del Arrendador

Dentro de las cargas que supone la concepción de un contrato de arrendamiento, encontramos una parte de vital importancia para que el mismo logre ser llevado a cabo con total claridad, estamos hablando en esta oportunidad de los deberes que debe cumplir el arrendador para que ante la ley dicho contrato sea legal y pueda ser llevado a cabo en su totalidad.

Los deberes del arrendador como ya se dijo son parte crucial a la hora de realizar un contrato de arrendamiento, pues estos ratifican por parte del arrendador algunos parámetros mínimos que el mismo debe cumplir antes y durante que el contrato sea vigente, por ello a continuación mencionaremos algunos de los más importantes deberes del arrendador, con el propósito que los futuros arrendatarios conozcan algunas cosas con las que el arrendador debe por obligación legal cumplir.

• El arrendador debe respetar ante todo el contrato.

• El arrendador se ve obligado a entregar el bien mueble o inmueble en el estado, el cual el mismo especifico en el contrato previamente firmado.

• El arrendador debe proporcionar la información necesaria de daños infraestructurales que posea el inmueble; esto para que el arrendatario pueda llevar una vida cotidiana con total normalidad.

• El arrendador debe mantener en buen estado el inmueble, para que el arrendatario pueda acogerse al mismo sin ninguna dificultad.

• El arrendador debe demostrar legalmente que el bien mueble o inmueble se encuentra libre de deudas de cualquier índole.

• El arrendador debe realizar las mejoras necesarias al bien, con el propósito que este pueda ser utilizado correctamente sin ningún tipo de percance.

• En caso de vivienda, el arrendador debe respetar íntegramente la vida privada del arrendatario.

• El arrendatario se encuentra en el derecho de pedir todas las llaves y elementos que puedan dar acceso a la propiedad y el arrendador se encuentra en la obligación de cumplir dicha petición.

• El arrendador se encuentra en la obligación de informar al arrendatario con un tiempo previo y por via escrita la fecha de terminación del contrato o la fecha de la renovación del mismo.

• El arrendador si desea realizar cualquier tipo de modificación al bien inmueble debe pedir permiso previo al arrendatario, puesto que al firmar el contrato el arrendatario pasaría a ser el dueño provisional de dicho inmueble.

• El arrendador se encuentra en la obligación de brindarle al arrendatario un recibo de pago donde certifique que el mismo, si cancelo puntual y oportunamente la suma económica acordada previamente en el contrato.

Aunque son muchos otros los deberes a los cuales el arrendador debe acogerse, los anteriormente dichos son tan solo algunos de los básicos a tener en cuenta a la hora de realizar un contrato de arrendamiento.

Es muy importante recomendar que antes de firmar cualquier tipo de contrato, es muy bueno leer con suma atención el mismo, puesto que de esta manera tendremos medios por los cuales defendernos legalmente en caso que el arrendador incumpla con algunos de los requisitos que anteriormente fueron mencionados.

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