Las Comisiones de Honor y Justicia, ¿Comó y hasta donde deben actuar?

¿Hasta donde se debe llegar y como deben abordarse los conflictos cuando hay diferencias entre inmobiliarios?

 

 

1.- Los conflictos y el papel de las Comisiones de Honor y justicia.

 

a.- ¿Que es un conflicto?

 

Un conflicto es una situación en que dos o más partes, con intereses contrapuestos, que entran en confrontación u oposición en la búsqueda de ciertos objetivos. Es una situación que implica un problema, diferencias, una dificultad y puede suscitar posteriores enfrentamientos.

 

En lo que corresponde a nuestra actividad, la base es entender que en la medida que profesionalicemos la actividad inmobiliaria existirán menos conflictos y diferencia de posiciones o apreciaciones. Por lo tanto, pensar en métodos y maneras para la resolución de conflictos será siempre una buena medida.

 

Parte del mejoramiento y profesionalización de la actividad inmobiliaria es el cumplir irrestrictamente entre otras con la ética, el orden, la puntualidad, el deseo de superación, la responsabilidad y el respeto por los demás como principios básicos.

 

b.- las Comisiones de Honor y Justicia

 

Los Comités de Honor y Justicia Seccionales y Nacional (CSHYJ y CNHyJ por sus siglas) de la AMPI están diseñados para cumplir con esas dos  ideas:

 

1.- La de poner en practica métodos para resolver los conflictos y

2.- basarse en el código de comportamiento ético, reglamentos, estatutos y marco legal.

 

Las CSHYJ y CNHyJ en el pasado reciente han tenido algunas situaciones como:

 

a) El no estar bien constituidas, ya sea con falta de integrantes, integrantes sin capacitación en el tema; comisiones no constituidas, porque las secciones son muy pequeñas o

b) No existen, es decir, no hubo interés de nadie para formarlas y;

c) Funcionando sin criterio, ya que en la mayoría de los casos, los integrantes no guardan patrones uniformes de resolución, ni criterios claros para su función, a pesar de que tengan muy claro lo que debe de ser la actitud en la profesión.

 

La consecuencia de esta situación en términos institucionales es negativa ya que los conflictos brincan de la esfera seccional a la nacional

 

i.- El desgaste.- sin esta segunda tenga el contexto claro, haya elementos de juicio objetivos, existan documentales suficientes y obvio el problema de las distancias;

ii.- Mala imagen, porque casi siempre permea hacia el interior y exterior lo que por su naturaleza debería ser reservada a los interesados y la CSHYJ y, se vuelve una guerra de descalificaciones o pronunciamientos de una parte hacia la otra.

 

La de imagen exterior es muy dañina, al grado de encontrarse con el problema de que algunos inmobiliarios fuera a la AMPI aseguran que los que formamos la Asociación somos iguales o peores que los famosos coyotes porque no respetamos los tratos, condiciones o acuerdos; y en ese incumplimiento nunca pasa nada por su entrada a las Comisiones de Honor.

 

Analizar y actuar sobre la  realidad de que las CNHYJ y las CSHYJ deben de evolucionar y perfeccionar nuestros estatutos para establecer más y mejores atribuciones, en la búsqueda de sustento legal y moral que los respalde, será lo aduacuado.

 

c.- El carácter de las resoluciones internas

 

Reflexión paralela a todo esto es, entender que las resoluciones emitidas por la CNHYJ y la CSHYJ serán de carácter interno y jamás podrán sustituir a las medidas legales que las autoridades administrativas o judiciales impongan. Los asociados de la AMPI debemos asumir las resoluciones de los Comités y buscar que todos acaten los principios que rigen el comportamiento ético de la profesión.

 

Es más, se recomienda que en la situación concreta que un problema se convierta en tema de Ministerio Público o ya de un Juzgado implicará que se cierre el proceso interno, ya que se corre el riesgo de que una resolución interna se contraponga a una sentencia o determinación de la autoridad y eso pondría en tela de juicio la autoridad moral de la AMPI.

 

2.- Los métodos alternos para los conflictos entre los inmobiliarios

 

Pero, ¿Buscar mecanismos alternos para la resolución de conflictos será válido y tendría efectos positivos para el gremio?, ¿Servirá que las comisiones de Honor y Justicia caminen hacia algo parecido o se deje en instancias externas?

 

Cualquier mecanismo alterno será válido con el principio de que si se abre una propuesta así, tendrá que darse aviso a las CHYJ Seccional o Nacional y estas la dejaran cerrada internamente.

 

De hecho la aplicación de métodos que no sean judiciales para arreglar las diferencias entre las partes se denomina en el argot legal “Resolución Alternativa de Conflictos” (RAC por sus siglas), es la forma no judicial de resolver conflictos al margen de los medios judiciales convencionales. En nuestro caso, se aplicaría a los temas que se generen a causa de operaciones inmobiliarias.

 

a.     Algunos de los métodos ya existentes son:

 

i.          Mediación, aclarando que son solo facilitadores

 

El término hace referencia al acto de intervenir en una situación con el objetivo de solucionar un enfrentamiento o disputa entre dos partes. La mediación se aplica en diferentes disciplinas profesionales (Comercio, Derecho, Psicología, Trabajo Social, etc.), en el que dos o más partes llegan a acuerdos consensuados facilitados por una tercera parte (el mediador), que actúa bajo el principio de la neutralidad. El mediador, ayuda a las partes a lograr un rápido acuerdo usando diferentes métodos para lograrlo.

 

ii.          Conciliación, estos dan opciones de solución.

 

Es un medio alternativo de resolución de conflictos, a través del cual las partes resuelven directamente un litigio con la intervención o colaboración de un tercero. Existen dos tipos de conciliación:

 

*La conciliación prejudicial: es un medio alternativo al proceso judicial, es decir, mediante ésta las partes resuelven sus problemas sin tener que acudir a un juicio.

 

*La conciliación judicial: es un medio alternativo a la resolución del conflicto mediante una sentencia; es una forma especial de conclusión del proceso judicial. El tercero que dirige esta clase de conciliación es naturalmente el juez, que además de proponer bases de arreglo, homologa o convalida lo acordado por las partes.

 

En el ámbito del Derecho, se considera que tanto la mediación como la conciliación jurídica son métodos de resolución alternativa de conflictos, que evita y descongestiona procesos administrativos tradicionales del poder judicial. Están basados en la democracia, la pacificación social, el diálogo, el respeto, y el consenso para la convivencia. Dos de las diferencias más evidentes entre la mediación y la conciliación son:

 

1) El mediador se rige por el principio de neutralidad, buscando un acuerdo consensuado y aceptado por las partes, que siguen siendo las protagonistas del proceso, mientras que el conciliador se rige por los principios de imparcialidad y justicia, y decide unilateralmente un acuerdo que es aceptado por las partes (el conciliador es el protagonista principal del proceso);

 

2) El acuerdo logrado en un proceso de mediación no es vinculante jurídicamente para las partes (es decir, si las partes lo incumplen, no tienen consecuencias judiciales), mientras que el acuerdo logrado a través de un proceso de conciliación, sí tiene consecuencias jurídicas, y su incumplimiento puede derivar en un proceso judicial.

 

 

 iii.          Negociación,

Es un esfuerzo de interacción que se realiza a fin de generar beneficios. Es un proceso por el cual las partes interesadas resuelven conflictos, buscan ventajas individuales y/o colectivas, acuerdan líneas de conducta y procuran obtener resultados que sirvan a sus intereses mutuos. Se contempla generalmente como una forma de resolución alternativa de conflictos o situaciones que impliquen acción multilateral.

 iv.          Facilitación,

                        v.          Evaluación neutral previa,

                       vi.          Arbitraje,

 

El arbitraje en Derecho, es una forma de resolver un litigio sin acudir a la jurisdicción ordinaria. Las partes, de mutuo acuerdo, deciden nombrar a un tercero independiente, denominado árbitro, que será el encargado de resolver el conflicto. El árbitro, a su vez, se verá limitado por lo pactado entre las partes para dictar el laudo arbitral (es la resolución que dicta un árbitro y que sirve para resolver un conflicto entre dos o más partes). Deberá hacerlo conforme a la legislación que hayan elegido las partes, o incluso basándose en la simple equidad, si así se ha pactado.

 

Cuando un arbitraje se ajusta a la legalidad, sustituye completamente a la jurisdicción ordinaria, que deberá abstenerse de conocer el litigio. Entre las ventajas del arbitraje se encuentran su flexibilidad y el hecho de que se pueden pactar los costes con anterioridad.

 

vi.1. Tipos de arbitraje

 

Existen tres tipos de arbitraje:

 

a)*Institucional: Es el que se lleva a cabo en una institución arbitral generalmente con sus propias reglas y con una lista cerrada de árbitros.

 

b)*Independiente o Ad Hoc: Es el que se lleva a cabo por las partes, ya que éstas escogen los árbitros y las reglas que van a regir el arbitraje.

 

c)*De inversiones: Es el que se lleva a cabo entre un Estado y particulares. Los arbitrajes se basan en reglas como las establecidas por la CNUDMI (Comisión de las Naciones Unidas para el Derecho Mercantil Internacional); las reglas de la Cámara Internacional de Comercio (ICC por sus siglas en inglés); las reglas de la Corte Internacional de Arbitraje de Londres; entre otras.

 

vi.2. Las Cláusulas arbitrales

 

Por lo general, las partes en conflicto acuden al arbitraje, ya que generalmente se establece en el contrato una cláusula arbitral donde se especifica que las partes, en caso de conflicto, se comprometen a someterse a un tribunal arbitral. Actualmente se presentan diversos problemas con la interpretación de dichas cláusulas, especialmente en lo que respecta a la jurisdicción, el lugar del arbitraje, entre otros.

 

Una cláusula modelo podemos decir es la de Cámara Internacional del Comercio CCI:

“Todas las desavenencias que deriven de este contrato o que guarden relación con éste serán resueltas definitivamente de acuerdo con el Reglamento de Arbitraje de la Cámara de Comercio Internacional por uno o más árbitros nombrados conforme a este Reglamento”

 

Asimismo, El arbitraje puede solucionarse a través del Método Alterno de Solución de Controversias, en el que las partes haciendo reciprocas concesiones logran un acuerdo antes de la emisión del laudo, que deberá ratificarse ante el árbitro para otorgarle su eficacia jurídica.

 

Existen otras cláusulas arbitrales que otorgan distintos derechos y obligaciones a cada uno de los contratantes, estas “Cláusulas Asimétricas” no son perfectamente bilaterales y establecen derechos para una sola de las partes. Algunos ejemplos de ellas se refieren a temas relacionados con costas, gastos arbitrales, selección de árbitros o la facultad para acudir a la jurisdicción ordinaria.

 

vii.          Mini juicios,

                    viii.          Dispute boards, sobre todo para contratos de construcción.

 

En fin, como se ve hay muchas maneras de “ponerse de acuerdo” antes de llegar a tribunales, la honorabilidad de cada uno de los profesionales inmobiliarios podría quedar en tela de juicio si esta no es defendida por las instancias internas, es decir nuestras CHYJ o las instancias expuestas externas no judiciales; recordar quemuchas de las veces las posiciones son radicales y aunque uno tenga la razón simple y llanamente se está en desventaja ante alguien muy ruidoso, popular o con más poder; hacerlo antes de que sea judicial es buena opción, los medios existen, lo que tendremos que evaluar es, si dejamos en Estatutos lo que en materia de CHYJ existe o lo perfeccionamos y les damos un poco más de atribuciones, de reglas de funcionamiento, hacemos un reglamento de esto o; de plano acudimos a instancia externas no judicialespara que identificadas podamos tener la certeza de que sin llegar al pleito nos pondremos de acuerdo.

 

No judiciales
Judiciales
CNHJ Ministerio Público
Métodos Alternativos expuestos Juzgados
*Mediación
*Conciliación
*Arbitraje
*Negociación, etc.

 

 

La judicialización, la mala o la no atención de los conflictos lo único que nos traerá será desprestigio gremial, profesional, personal; recordar que varios ejes sostienen ahora nuestra actividad y debe cuidarse de sobremanera, la capacitación-formación, la tecnología, la legalidad y el comportamiento ético.

 

Allí queda la reflexión.

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